誰會用成本法給商品房定價？

　　最近，在一些熱點城市再次頻現“地王”之際，關於地價與房價的關係之爭再起，有人認為是地價推高了房價。

　　筆者認為，由於土地是房地産開發所必須的資源，地價對房價的基本構成、價位高低具有重要的影響，是影響房價水平的重要因素，但只能決定房價的最低水平。

　　所謂最低水平，一般而言，主要是指地價與正常開發經營所需的前期費用、土建費用、營銷費用、財務費用、管理費用等所共同構成的基本成本和一般化的贏利所要求的最低房價水平。換句話説，開發商銷售商品房的最低定價，不能低於前述最低水平，否則就會虧本。

　　但要看到的是，在現實生活中，由於我國實行商品房預售制度，開發商在給樓盤定價時，往往是在計算基本的開發經營成本後，結合對市場的冷熱判斷、對樓盤贏利預期和周邊房價水平、市場房價預期和競爭需要等因素來定價，幾乎沒有採用成本定價法來定價的。

　　關於這個問題，從最近上海倒塌的“蓮花河畔景苑”樓盤情況中可以探出個究竟：資料顯示，該樓盤的土地出讓日期為2003年10月10日，項目容積率為1.8，出讓價格4600萬元，由此計算出的每平方米樓面地價不到604元，每平方米房屋建設總成本也只有約4000余元。但該樓盤已出售的489套住宅的累計合同均價為每平方米1.4297萬元，目前成交均價為每平方米1.6萬元，樓面地價僅佔到目前房價的4.2％。這就是説，無論地價成本有多低，商品房也會隨行就市地定出高價來。

　　該樓盤還揭示了一個現實問題：其土地出讓日期是2003年10月10日，即便按照3年建設週期，樓盤也應該在2006年10月左右建成。如果真的按照這個期限嚴格執行，該土地早應該無償收回，或至少應徵收土地閒置費、土地增值稅。事實上，目前不少樓盤所用的土地，是土地價格高漲之前買的，有的甚至囤積了很多年。那時的地價普遍不高，可所有的樓盤都按照目前房價水平定價。

　　由此可見，對於一些早年低價拿地而在目前出售的樓盤來説，地價佔房價的比例不高，開發商利潤可觀。但對一些“地王”來説，開發商的地價成本壓力很大，存在市場可接受的房價能否承載地價成本的風險。因此，開發商應充分考慮風險，理性拿地。（陳真誠）

責編：王玉飛