經濟觀察：由銀行違規房貸引出的思考

　　近日，央視《經濟半小時》節目，播報了“各大銀行集體違規鬆綁二套房貸，一人貸出35套房”的新聞。總的意思是：連續3個月城市房屋銷售價格上漲和房地産市場的回暖，與去年年底發佈的個人房貸“新政”有關。但是，各大商業銀行和開發商聯手，在實際貫徹中集體違規，變相地把第一套房的優惠政策套用到第二套。為了掩蓋這個事實，開發商和銀行相互配合，玩起了數字遊戲。

　　那麼，銀行集體違規房貸的背後到底有著怎樣的奧秘？

　　思考之一：違規房貸的利益根源

　　在這場互相配合的“遊戲”中，究竟誰是出謀劃策者，誰主動誰被動，我們不得而知。但有一點是可以肯定的，開發商和房貸銀行有著共同的利益。

　　如果用政治經濟學的語言來表達，開發商是以贏利為直接目的、以雇傭勞動為基礎的産業資本家，利潤最大化是唯一目標。在房地産火爆的幾年中，他們都很快暴富起來了。自從去年中低收入購房者群體對過高的房價做出“不降價不買房”的反應，中央實施緊縮的貨幣政策以後，房地産開發商的確陷入了困境。

　　如果把銷售價格降低到合理的程度，開發商將承受巨大利潤損失；如果力圖保持高價，不僅商品房難以銷售，而且囤積的土地將長時間佔用大量流動資金。因此，單靠開發商自身的力量，很難以兩全其美的方式擺脫困境。其實，開發商的困難同時也是房貸銀行的困難。經過改革的商業銀行，其基本身份是以贏利為目的金融企業，其信貸資金在很大程度上已經資本化了，而房地産業正是利潤豐厚的投資對象。在經濟高漲的時期，銀行為了增加信貸業務量、增加客戶群、獲得高額利息，一方面積極主動地為房地産開發商提供用於囤積土地和開發建設的資金，另一方面又為購房者（包括炒房者）提供很大份額的購房信貸。

　　在充裕的信貸資金支持下，在炒房大亨們的炒作下，房地産價格一路飆升。如果過熱的房地産和整個過熱的經濟能夠持續下去，已經形成的房地産泡沫不致破裂，那麼他們就可以不斷地獲得鉅額回報。但是，在過高的價位上，在中央緊縮銀根的情況下，銷售出現了困難。這樣，無論是降價銷售還是長期積壓，對房貸銀行來説都是巨大的風險。因此，他們成了和開發商榮辱與共的難兄難弟。

　　表面看在違規房貸的實際操作中，似乎只涉及開發商和銀行，但作為利益共同體主要成員的，至少還有地方政府。房地産業是各級地方政府最重要的財政收入來源。在徵地、舊房改造和拍賣建設用地的過程中，政府得到的是鉅額的土地升值收入；在房地産業蓬勃發展從而帶動相關産業一同發展的時期，政府可以徵收更多的稅款。地方政府同樣希望儘快改變這種困難局面，而且一般不希望以降價的方式解決這一問題。這是因為，降價的結果必然影響開發商的贏利和繼續開發的積極性。這樣一來，土地升值收入和稅收收入都會大打折扣。

　　我們拋開開發商、房貸銀行和地方政府對經濟社會發展做出的貢獻不論，既然三者構成了益損與共的利益共同體，那麼，他們攜起手來，互濟互救，就是理所當然的事情了。對這個共同體來説，最理想的方式就是，向購房者提供更加優惠的信貸。這樣，既托住了房市，保持了商品房的高價位，又可以擴大銷售，還可以降低銀行的風險。可見，違規房貸完全是利益驅動的結果。

　　思考之二：違規房貸的操作空間

　　所謂房貸違規，指的是對第二套住房的貸款，超出了2007年人民銀行和銀監會聯合發出的359號文件和452號文件的政策規定。按照這兩個文件的規定，申請第二套及以上住房貸款的，貸款首付比例不得低於40％，貸款利率不得低於同期同檔次基準利率的1．1倍；而且，首付比例和利率水平隨著套數的增加而增加。彈性只有一點，即人均住房面積低於當地平均水平的，房貸可以比照首套執行。這兩個文件，都是在“雙防”的指導方針下，為了“加強商業性房地産信貸管理”而制定的。因此，這裡並沒有多大的違規空間。

　　但是，2008年12月國務院辦公廳發出的131號文件就不同了。這時候，保增長、擴內需已經成為第一位的任務，宏觀經濟政策已經轉向，貨幣政策已經由從緊轉向寬鬆。文件要求，要“加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度”。除了重申人均住房面積低於當地平均水平的，在申請貸款購買第二套住房時，可以比照執行首次房貸的優惠政策外，還進一步規定：“對於其他購買第二套及以上住房的，貸款利率由商業銀行在基準利率基礎上按風險管理確定。”如果將其和文件中的其他內容聯絡起來，文件的宗旨是穩定和支持房地産業的發展。在這種背景下，凡是有利於保增長、擴內需的做法，至少在短期內都是可以被理解被接受的。違規房貸也正是利用了這一點。但主要問題在於，文件的進一步規定是一個可以自主做出決定的模糊彈性空間，人們可以做出不同的解讀。在我國，歷來是以“用足政策”為名鑽政策空子，甚至“上有政策、下有對策”。因此，銀行房貸集體違規就毫不奇怪了。其實，人們都很清楚，違規房貸決不是違規的唯一表現和唯一領域，也未必是最為嚴重的表現。

　　思考之三：保增長需防顧此失彼

　　自從貫徹實施保增長、擴內需、調結構、保民生的方針以來，我們已經取得了舉世矚目的成績。在當前的情況下，繼續實施適度寬鬆的經濟政策仍然是必要的。這一點也適合於房地産業。

　　但是，根據歷史經驗，在防止經濟下滑成為首要任務的時候，經過一定時間的大規模投資和大量貨幣供給，不久就會出現高利潤行業産能過剩、資源緊缺和價格上漲、流動性過剩、通貨膨脹、生態環境惡化、産業結構進一步扭曲、重大比例關係更加不協調等問題，粗放發展就會捲土重來。1990年代初是這樣，本世紀初也是這樣。這種情況是同現有的經濟體制和誘導機制密切相關的。因此，在這個問題上，必須注意“一種傾向掩蓋著另外一種傾向”。

　　我們的著眼點是科學發展。在專注保增長、擴內需的情況下，那些把GDP看得比什麼都重要的人，在投資和上項目時，有可能不惜一切代價，不顧一切消極後果；作為資本主體和市場主體的企業和當事人，有可能利用寬鬆的政策環境，以犧牲整體利益和未來發展為代價，以保增長、擴內需的名義和其他冠冕堂皇的理由，抓緊牟取自己的特殊利益。

　　我們要真正明白，我們的問題主要不在於受到外部衝擊，外部衝擊在很大程度上是內部結構和比例不合理的表現。如果我們做到了以內需為主，國際收支基本平衡，外部衝擊就不會那麼大。我國內需不足，歷來不是投資不足，而是居民消費需求不足。當前鉅額的固定資産投資，可以起到一定的“替代”作用，從而緩解當前的困難；但也是不得已而為之，這樣做必然帶來消費率的進一步下降。

　　我國本來不存在貨幣供給不足和流動性不足的問題；之所以發放鉅額貸款，主要是為了支持快速大量投資。但貨幣的大量供給，勢必導致貨幣貶值和通貨膨脹。現在之所以沒有很快從居民消費價格水平和工業品出廠價格水平上表現出來，是因為居民消費能力不足和産能過剩。把這種情況説成“通貨緊縮”，完全是南轅北轍。因此，實施擴內需的政策，必須全面理解，力度必須適當，必須適時調整。（陳文通）

責編：肖成迪