樓市回暖緣由何在

　　國家統計局近日發佈數據顯示，今年前5個月，全國商品房銷售面積為24644萬平方米，同比增長25.5%，銷售金額為11389億元，同比增長高達45.3%。由此表明，今年以來全國商品房成交量已經超過2007年同期水平。

　　另就價格而論，同樣來自國家統計局的數據顯示，今年5月份，全國商品房銷售均價約為4834元/平方米，環比上漲3.9%。值得指出的是，此大致表明價格微漲的數據，至少還需結合兩方面考量以作判斷：

　　其一，來自地方政府的統計數據與之並不配套。如以深圳為例，國家統計局發佈的數據顯示，今年5月份，深圳市新建住宅價格指數同比下降6.9%，環比上漲1.7%；然而該市國土房産部門發佈的數據則顯示，當月深圳市新建商品住宅銷售均價同比上漲17.6%，環比上漲6.1%。

　　其二，民用、商用房産價格走勢明顯分化，取自兩者加權平均的房屋銷售價格指數不足以反映分類市場行情。如以上海為例，國家統計局發佈的數據顯示，今年5月份，該市房屋銷售價格指數同比下降1.6%，環比上漲0.6%。但若專就民用房産而論，有調查報告顯示，今年3月份以來，上海在售主力樓盤陸續已有60%以上價格上漲；若就商用房産而論，另有調查報告顯示，今年以來上海甲級寫字樓平均空置率高達12.3%，租賃價格起碼下跌5%15%，中心城區甚至出現了寫字樓售價明顯低於住宅售價的倒挂現象。

　　綜合各類因素判斷，我國住宅類房産歷經短暫回調，已然出現明顯回暖跡象。此事實雖不符合很多人的願望，甚至不符合一些人的預期，但從市場與政府兩方面加以觀察，近期我國房地産市場的發展脈絡卻是清晰可見的。

　　支持樓市回暖的市場因素主要有兩項：其一，雖然遭逢國際金融危機不利影響，但是，我國購房主力人群中的相當部分並未因此減少收入，而這一點，保證了原本存在的剛性需求蓄勢待發；其二，相對於需求的剛性，房地産市場的供給明顯更具彈性，仍以上海為例，今年1至4月，該市商品住宅銷售面積同比增長21.4%，新開工面積卻下降了28.8%。

　　支持樓市回暖的政府因素主要也有兩項：其一，短期而言，基於“保8”任務而不斷出臺的刺激計劃作用明顯，譬如説，今年5月份，上海中資銀行人民幣個人住房貸款單月增量創4年以來新高，顯而易見，這種反週期的信貸擴張必定對應極寬鬆的貨幣政策；其二，長期而言，推動我國房價高企的土地財政的弊端雖經多年治理，但其發生機理不僅依然存在，甚至有可能迫於當下形勢危困而更為偏執。

　　面對經濟衰退，政府如何平衡長、短期利益勢必更為困難。關於這一點，即使是在美國這樣高度發達的成熟市場國家，政府大量接管金融機構以及大量發債、甚至大量發鈔以維持流動性的做法同樣也是褒貶不一，更不用説，中國錯綜複雜的國情下所面臨問題的複雜性。

　　處理複雜問題的基本原則是搞清楚終極目標是什麼，換言之，也就是要搞清楚發展的目的究竟是什麼。只有搞清楚了這個問題，繼而排除掉本該歸由市場解決的領域，政府處理政務的思路才有可能順次理清。譬如説，面對廣為百姓不滿的虛高房價，政府即可自問：由土地出讓金而來的預算外收入究竟有沒有、能不能更多地造福於民？回答這個問題雖然也不容易，但若搞清楚了為什麼而發展，則這個問題基本也就可以運用數學知識來解答了。

責編：王玉飛