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地方政府悄然救市或引發樓市三大風險

CCTV.com 2008年09月09日 07:18 進入復興論壇來源：上海證券報

　　面對當前中國樓市形勢，有些人提出，在CPI週期上行、經濟週期下行的背景下，中國樓市需要一場挽救市場預期的行動，也就是需要實施一些政策的微調。於是，“救市論”被一些業內人士和一些官方機構提出，直至如今正式“落地”地方樓市。但是業內也指出，地方政府切莫通過“救市”，試圖掩藏樓市調控沒有解決的問題。

　　多項措施刺激需求

　　近期不少省市紛紛悄然推出有利於供應方與需求方的地方樓市政策。

　　如西安市政府出臺的《關於恢復房地産業發展的若干意見》，其中對市民購買商品住房給予一定比例的政府財政補貼。《意見》規定，從2008年9月4日起至2009年12月31日，對購房戶按購房款總額分等級給予補貼。其中，購買90平方米以下商品住房或購買144平方米以下二手住房的，可享受購房款總額1.5%的補貼；購買90-144平方米商品住房的，可享受購房款總額1%的補貼；購買144平方米以上商品住房及二手住房的，可享受購房款總額0.5%的補貼。

　　“雖説分了不同檔次，補貼率也不算太高，但卻是‘全覆蓋’，也就是只要你來買房，就能享受補貼，可見地方政府很希望激活樓市交易。”有市場人士這樣看待西安此次的“救市”措施。

　　來自西安市房屋管理局的數據也從側面“印證”了這一點。今年以來西安樓市的交易量的確在萎縮，價格增幅則減緩。以上半年為例，新批商品房預售面積同比下降18%，商品房實際銷售面積同比下降20%，商品住房均價4340元/平方米，同比增長10.8%，增幅下降2.08%。

　　此外，西安也沒忘了“照顧”開發商。《意見》還規定，對於商品房項目，在2009年6月30日前，房地産開發企業按期開工的，城市基礎設施配套費在150元/平方米基礎上減免35元/平方米。

　　事實上，“救市”政策在更多地方被低調地推進。如上月底，瀋陽市政府也宣佈了一系列“暖市”方案，包括將重啟購房補貼政策，還將提高住房公積金貸款的年限和限額。而早在今年5月，瀋陽便調整了普通住宅的價格標準，上調市內五區普通住宅標準至6700元/平方米，這使得大部分商品住房的交易契稅從4%降為1.5%。

　　河南省政府也發佈了類似政策。一是購買首套自住商品房申請住房公積金貸款的，首付額度由目前的30%調減為20%，最高貸款額度根據各市房價情況適當提高，貸款期限可延長至20-30年；二是從2008年9月1日起到2009年8月31日，各商業銀行對商品房購買者實行房貸最優惠利率；三是凡購買經濟適用房的免除房地産交易稅，購買普通商品房的可按一定比例減免房地産交易契稅。

　　在上述政策發佈前，河南省有關負責人在省經濟運行電視電話會議上就直言，今年1月-7月，河南省商品住宅銷售面積和銷售額分別下降了9.8和4.6個百分點，為防止房地産銷售持續回落，所以準備採取一系列購房優惠措施。

　　還需要指出的是，這些地方仍不是最先“救市”的。如今年下半年以來，相繼有廈門、長沙等市提出包括購房入戶、免稅降稅、購房補貼等購房優惠措施，以挽回樓市的頹勢。

　　警惕三大風險

　　“這是很實在的‘救市’。”對於上述省市所頒布的措施，業內人士普遍這樣認為。至於“救市”的動因，有人則指出，今年以來，樓市泡沫不斷破滅，地方政府既要面對民生問題，又要面對曾經給其帶來實際利益(如土地收入)的房地産滑坡，終於按捺不住而出臺新政。也有人指出，地方政府最擔心的不是房價高低而是交易停滯，這會拖累很多相關行業，所以新政內容中激活交易的措施也是最多的。

　　對於地方政府該不該“救市”、應如何“救市”，易居房地産研究院發展研究所副所長楊紅旭直言，目前中央對於樓市是“態度明確、行動曖昧”。所謂“態度明確”，是中央明確提出“防止房價大起大落”；但由於現在房價尚未大落，也難以預料是否將會大跌，所以“行動曖昧”──中央既不提出“救市”，又未反對地方政府嘗試“救市”的行為。

　　SOHO中國董事長潘石屹則表示，地方政府想“根本性救市”其實沒有可能，統盤權力均來自中央政府。在潘石屹看來，人民幣升值導致出口型企業大量倒閉、內需開始萎縮、國際經濟形勢惡化等都在考驗中國短期內經濟宏觀面的走勢，而如果經濟拉動力不足，相關“救市”政策的出臺可能惠及房地産，比如貨幣政策和稅收政策等。

　　“但如果一個地方城市的GDP增長超過20%，第三産業佔比超過50%，就沒有任何救市的必要。例如呼和浩特，它只要想怎樣發展就可以了。”在近日於呼和浩特舉行的2008博鰲房地産論壇草原行活動上，一位房地産界知名人士表示。

　　同時，對於地方“救市”，也有業內人士開始提示三大風險：其一是與中央宏觀調控意圖的偏離有可能帶來更嚴厲的緊縮；其二是與金融有關的救市可能帶來總盤的混亂，蘊藏深層次的金融風險；其三是“救市”政策在執行過程中可能被弱化，反而浪費更多政府資源與工作精力。2008博鰲房地産論壇草原行活動上，一位開發商就向呼和浩特市副市長薄連根詢問，為什麼一些地方所謂的救市政策會在執行過程中受到諸多制約，反而造成“外松內緊”的局面。

　　“如果此輪調控可以通過房價下降帶來短期陣痛性的效果，那應該是件好事。如果地方政府千方百計力挺開發商，掩藏樓市問題，比如泡沫，那麼房價會繼續上漲，泡沫會醞釀得更大。長期來看，那對中國經濟是更嚴重的威脅。”一位不願意透露姓名的開發商向記者表示。

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