全球房地産市場軟著陸

    目前全球房價正好印證了被稱為“房地産業的凶事預言家”羅伯特?希勒作出的預言。7年前，希勒教授在《非理性繁榮》一書中預言，在未來的20年內，不動産價格將會下跌40%。此外，房地産泡沫的破滅很可能會導致一場經濟大蕭條。

    而英國《經濟學家》指出，全球房産市場的繁榮現象，也許是歷史上最大的金融泡沫，一旦破滅，後果不堪設想。

    各方面傳來的信息表明，受余波未平的美國次級債風波及日益高漲的油價等種種因素影響，持續紅火多年的全球房地産市場正處於大範圍的降溫之中。

    有關專家指出，受美國次級債危機影響，美國及歐洲等國家的房價同步下挫。銀行業受到重挫的同時，政府部門以及機構已經不再任由次級債陰霾繼續擴散，紛紛掀起救市浪潮。然而，壞的預測接踵而來，讓“救市”顯得捉襟見肘，讓樂觀情緒顯得微不足道。

　　美國樓價“跌跌不休”

    美國次級債觸發的信貸危機，其影響力已逐漸由華爾街蔓延至美國樓市。除了次級債爆發的重災區內華達等幾個州外，其他各地樓價也紛紛下跌。

    自去年9月至今年1月間，全美平均樓價比一年前的同期下跌了6%，很多城市房屋空置率都升至1956年有紀錄以來的新高。

    美國全國住房建築商協會(NAHB)最新公佈數據稱，4月份，市場上單戶型預售屋銷售指數已經連續第3個月持平于20，已接近該指數去年12月份創下的歷史低點18。一般來説，該指數在20的位置上，説明對住宅銷售前景持悲觀態度的建築商遠遠多於對前景看好的建築商。當指數大於50時才説明市場樂觀。

    NAHB總裁説，傳統的購房季節已經來臨，但銷售活動並沒有像往年一樣大幅增加。

    道瓊斯通訊社近日對部分經濟學家所作的調查顯示，他們普遍預期近日公佈的今年3月份全美新屋開工數將繼續減少，折合成年率為100萬套，比2月份的106.5萬套減少6.1%。

    稍早前，《華爾街日報》曾引述美國全國地産經紀商協會(NAR)的數據稱，2月份全美現房簽約銷售指數較1月下降1.9%，比去年同期的107.6下降了21.4%，顯示銷售情況不樂觀。

    據路透社和美國密歇根大學最新公佈的一項調查結果，美國近1/4的房屋所有者報告，其房産在過去一年中出現貶值。這是自1992年以來美國出現的最嚴重的房價普跌態勢。

    這份消費者調查還顯示，儘管房地産市場已經疲軟，但仍有18%的受訪者預期自有房産會在未來一年中貶值。而房産過去一年已經貶值的所有者認為，其房價未來下跌幅度會更大。

    調查負責人理查德?柯廷説，從全美範圍看，西部和東北部地區的房産，尤其是高檔住宅(價值30萬美元或以上)過去一年的貶值幅度最大。

    數據表明，美國西部地區有33%的被調查者報告其住宅貶值，東北部、中西部和南部的人數比例分別為23%、18%和15%。在未來預期上，西部和東北部地區21%的被調查者認為其住宅未來一年會貶值，而在南部，這一比例僅為10%。

    調查預測，由於未來借貸門檻和成本將提高，再融資將受到影響，房産財富對消費支出的貢獻將下降。

    對此，美國財政部部長保爾森認為，對於導致次級債危機的美國樓市，美國政府正在對房市進行修正。美國房價已漲到一個極不穩定的水平，這一修正並不令人愉快，但修正是必須的。

    前美聯儲主席格林斯潘認為，要到大約2009年初，美國才能消化市場上房屋存量，樓價才有可能止住下跌。

    有關專家指出，目前美國政府已失去了控制次級債危機進一步蔓延的基本能力，最初注入流動性以及連續降息的做法，也沒能達到預期目標，由於危機涉及範圍廣，對未來美國樓市和宏觀經濟走勢的敏感性強，因此在危機發生一年之後，還無法預料其危害究竟會有多大。

    遺憾的是，美聯儲對房價的憂慮來得太遲。雖然一時預防了經濟不景氣，美國的低利率維持時間過長，美聯儲算是間接幫助抬高房價。《經濟學家》認為，美聯儲應該像英國和澳大利亞的中央銀行那樣，以提高利率和給購房者清晰的口頭警告來冷卻房産市場的高溫。即便美聯儲主席格林斯潘當初説幾句話，也可以限制不斷膨脹的房價泡沫。

    美國國家房地産經紀人協會(NAR)研究顯示，2004年購買新房的美國人中，有23%的購房者是用於投資，而不是自己居住。13%的人是買第二套房子，因為認為房價還會上漲，這符合金融泡沫的定義。在邁阿密，一半的買家都在出售房子。許多房子在有住戶之前，可能被轉手了好幾次。

    如今的抵押金融業使購房者可以貸款更多。據稱，去年42%的初次購房者和25%的購房者沒有付首付。事實上，買家有時能獲得買房價格105%的貸款。此外，抵押機構要求借款人出示的資産、就業和收入證明也越來越少，甚至不需要。

    在美國，只還利息的按揭比比皆是，甚至有銀行玩起了“負分期還款”，即貸款購房者每期還款還不足利息部分，等於是購房者舊債未還又欠新債。在加州，去年有60%的新按揭屬於只還利息或負分期還款，而在2002年只有8%。美國全國的平均水平則是1/3。這無疑是對房價的一場豪賭─除非房價在短時間內大幅上升，借款的購房者能夠賣出一個好價錢。一些貸款是ARM(可調利率抵押貸款)，使借款者有可能面對今後提升的利率。

　　“樓市瘟疫”蔓延全球

    在研究人士看來，美國樓市泡沫形同瘟疫，並已經橫越大西洋，大有席捲歐洲甚至全球更廣泛地區之勢。

    據報道，包括英國、愛爾蘭、西班牙、波羅的海各國，以及亞洲的印度北部和中國南部等地，經歷過去近10年飆漲的房價後，近來出現了同步下挫。專家預言，上述歐洲國家比美國情況更糟，甚至可能出現大規模樓市崩盤的現象。

    受美國次級債危機影響，過去兩個月英國房貸核準率比去年下降超過三成。今年3月份平均房價更是大跌2.5%，是自1992年以來單月跌幅最大的一次。

    因為銀行房貸大幅下降，意味著房屋銷量減少，而銷量減少很可能導致新房售價下降。雖然到目前為止英國的房屋建築商還相信新房售價比較堅挺，但已有權威機構預測，2008年和2009年英國房屋平均價格將下跌5%。

    摩根士丹利公司4月14日公佈的一份研究報告預測，如果抵押貸款市場條件不變的話，未來英國商業銀行壞賬可能大幅度上升，而英國房價未來兩年內可能還將下降15%左右。目前，英國住房抵押貸款的規模約為1640億英鎊左右。

    英國的情況雖然嚴峻，但愛爾蘭的問題更嚴重。據估計，愛爾蘭樓市經過16年的迅速發展後，樓價已被高估了30%，幅度是發達國家中最高的一個。專家預計，愛爾蘭房價調整後對經濟産生的震蕩將遠遠大於美國。