易憲容：開發商難溫舊夢 誰都無法打敗市場

　　7月份上海商品住宅新盤成交面積同比下降69%，環比下降32%，月成交均價環比下降24%。而8月份，雖然平均成交價格環比小幅回升，但成交量仍然持續低迷，同比降幅近70%。全國1~7月份的樓市成交量，下降了10.8%。

　　實際上，如果不談房價仍然在上升，僅是就住房數量的銷售來説，2008年與2007年的特殊時期相比是下降，但是2008年與2006年同期相比銷售量不僅沒有下降，反之還是增長很快；如果與2005年同期相比，其銷售量則增長近一倍。今年住房銷售為什麼會下降？並不是今年銷售太少，而是2007年銷售太多，是2007年住房銷售中投機或炒作的比重過高。2007年下半年以來，政府把這部分房地産投機或炒作慢慢地清除出來，住房銷售下降是必然。這不僅是政府房地産宏觀調控的目標，也是中國房地産市場走向健康持續發展的根本所在。

　　中國房地産市場為什麼會出現“一邊是商品房的成交量快速下降而另一邊房價照樣上升”與市場經濟基本供求法則相悖的怪事？這與中國房地産市場化程度低、與房地産産品壟斷性定價及房地産發展了8年企業積累一定財富有關。如果説房地産企業及房地産市場真的有多少問題，那麼房地産企業早就降價出售自己手中的産品了，也就不會出現目前國內房地産市場寧可不賣一套住房也不降低價格的情況，也不會出現國內房地産開發商圍繞著“住房不降價”而翻出五花八門的營銷策略。

　　有人會説，房價下降了，買不起的還是買不起。當然，對於低收入民眾來説，房價降到最低，他們也可能無力進入房地産市場。但住房需求市場並不是單一的，也不是住房價格降到某一個點讓所有的需求者都進入購買。住房需求市場是多層次、多元化的，在不同的住房價位下，總是有不同的住房消費者進入。最近萬科營銷政策調整後市場的反映就是如此。

　　房地産開發商為什麼一定要把住房價格頂在天花板上不降價銷售而又大喊房地産市場有多少危險呢？其根本就在於，一是目前房地産開發商認為自己有實力來對抗市場，他們過得很好。他們叫喊出一些危言聳聽的言論，只不過是希望政府出臺政策來維持已有的房地産市場暴利模式。二是房地産開發商認為自己的利益早就把地方政府及銀行捆綁在一起了，他們相信政府會出臺政策來救房地産。三是任何一家房地産開發商還是希望回到2007年房地産市場“奇跡”的時代。住房留在手中越久就越值錢，越是爛的房地産開發商獲得的利潤就越高。房地産開發商仍然在重溫2007年房地産市場“劣幣驅逐良幣”舊夢。其實，目前房地産市場的政策、金融市場環境及購房者理念等都發生了根本性的變化了，中國房地産市場要重蹈舊轍是不可能了。

　　總之，目前房地産市場的住房銷售面積急速下降，根本原因是房地産開發商以壟斷性定價把房價頂在天花板上。房地産開發商敢於不降價，原因在於他們有財力來支撐，在於他們認為政府會出臺政策來維持目前房地産的暴利模式。但實際上，誰都無法打敗市場，無論是個人、企業及政府都是如此。被打敗的只會是那些對抗市場、對抗政府政策的人或企業！

　　(作者易憲容，中國社科院金融所研究員)

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責編：李菁