房價累計跌幅超三成萬科面臨大規模退房危機

CCTV.com 2008年09月04日 07:43 進入復興論壇來源：中國經濟網

　　房産市場“金九銀十”的來臨，讓不少開發商開始蠢蠢欲動，推盤放量、降價促銷的新聞層出不窮，目的只有一個，抓住08年最後一個銷售機會，打破成交量的堅冰，實現資金流的回籠。可是，樓盤的降價促銷似乎和退房總是形影不離，一邊開發商的降價廣告還沒打響，另一邊業主退房的呼聲就一浪高過一浪。

　　萬科金色雅築遭遇集體退房

　　萬科金色雅築無疑是近期房産市場討論最激烈的話題之一，這不僅與其接二連三的大幅降價有關，更因為該盤由此引發的退房事件。

　　8月30日，萬科一期50多名業主來到了位於三林的售樓處，對萬科銷售人員施壓，要求退房。現場，一位業主表示，“我們買房的時候，售樓人員一再強調作為高品質小區，價格自然比周邊的樓盤高出很多，但是如今18000元/平方米的房價突然下調到12000-13000元/平方米，實在讓人接受不了。”

　　另有業主表示，自己幾天前買房時參加了關於易居會員的活動，在0.2個點優惠基礎上總價減去10萬，即購入一套90平米的三房，當時的價格是131萬。可是不到一週這個價格再度被刷新至122萬左右，幾天9萬元的縮水幅度，讓他感到很難接受。

　　據悉類似要求退房的業主很多，大多是一期“高價”買入金色雅築的業主，他們不僅紛紛強烈表示要求退房的意願，更是鼓動當時在場的看房人不要買房。

　　中秋促銷暫不受影響

　　據悉，此次退房的導火線是萬科上周推出的中秋促銷活動，該活動聲稱旗下金色雅築、新里程、燕南園、白馬花園、花園小城、四季花城等8個樓盤集中參加“限時認購”活動，平均優惠幅度為9.5折。其中，金色雅築的銷售人員表示活動期間售價將較前期價格打8折，還可享受總價10萬元的優惠，折算下來起價12000元/平方米左右，房源仍以90平米三房為主。僅僅一週時間，萬科的優惠幅度再度下調，這讓許多業主感覺買房缺乏了保障。

　　在業主們的強烈呼聲下，萬科停止了中秋對金色雅築的促銷活動，僅僅保留了易居會員升級，即優惠0.2個百分點上升至0.5個百分點。近日，當記者再次致電金色雅築售樓處的時候，銷售人員仍表示，金色雅築沒有參加過此次中秋促銷活動，但如果願意到現場看房，價格可以談。

　　萬科相關人員在接受記者採訪時表示，金色雅築並沒有取消中秋促銷活動，因為在前期打出的整體促銷活動廣告中就包含了金色雅築。

　　金色雅築累計降幅超30%

　　早在7月末，萬科金色雅築以不同裝修標準為由，將開盤不久的90平米房源的總價下調了20萬元，降價幅度達到了10%，這讓許多曾經以18000左右單價買入房子的業主感到憤慨，並表示萬科的售樓合同上顯示“所有的90+均是A級標準精裝修”，而開發商居然可以擅自改動標準，而且更令他們疑惑的是，90+的房源，裝修標準可以減免20萬元，因此紛紛以開發商“欺騙業主”要求退房。

　　不到半個月，萬科再次大手筆降價，表示加入易居會的會員不僅可以減免0.2個百分點，購買指定房源還能再享受10萬元的讓利。這樣，金色雅築一套“90+”的房源總價已經徘徊在了131-141萬元左右，一個月不到，萬科金色雅築的累計降價幅度達到了30%。

　　如今早已降價的萬科金色雅築再次參與中秋促銷活動，如果算上這次的優惠，金色雅築的單價已經逼近了12000元/平方米，累計降幅必將超過30%，這引起了前期業主的強烈不滿。

　　業內人士表示，萬科金色雅築的屢次降價是因為萬科對該盤的定位發生了轉變。

　　降價構不構成退房理由？

　　金色雅築業主在要求退房時紛紛表示，自己買高了房價是受到欺騙，那這種欺騙究竟是他們自己理解錯誤還是萬科的售樓人員給予了暗示？

　　現場，我們可以看到萬科發了一則聲明“由於業務人員口頭傳遞信息的不準確性，最終以本公司提供的資料為準。”一位業主指著這塊公告表示，“這豈不此地無銀地説明該業務人員又向消費者表示過樓盤不會再降價的言語嗎？”

　　對此，匯盛律師事務所俞傑明律師表示如果業主能證明開發商承諾短時間內不會降價的證據，那可以構成退房的條件，但是這個承諾是不是事實，有沒有證據是關鍵，這類取證比較困難。至於業務人員是否做出過短時間內有無降價的明示或暗示，也取決於他們是簽訂購房合同前説還是後説，如果前説的確是構成了誤導，如果後説沒有任何意義。至於萬科方面發出的業務人員不代表公司立場的聲明，俞律師表示業務人員在工作時候有職務代表性，消費者有權相信業務員的言行是代表公司的立場。

　　還有業主提出，萬科方面有一則關於“三天無理由退房”的聲明，能否作為退房理由。俞律師表示，在法律上無理由退房是不具備法律效應的，但是既然萬科單方面願意做出讓步，但3天內毀約，消費者可以不承擔法律責任，但3天之後，這個承諾就不再具備法律效應。

　　退房並非是良策

　　説到退房，不能不讓人聯想到當年大華旗下水岸藍庭的集體退房事件，最後業主們的確是贏了，可是一輪樓市的調整後，房價從退房時12000元的單價一路上揚到17000元，這讓許多業主特別是當年扮演退房主角的溫州投資客懊悔不已。這次，歷史似乎又在重演，但結局如何，退房究竟值不值還是引發了不少思考。

　　復旦大學房地産研究中心主任華偉表示，退房表現出了業主對樓市判斷的悲觀，加上置業的投入過大，這讓許多業主一旦聽聞風吹草動，就會促發他們的情緒波動。他表示之前深圳也傳聞過樓市大跌造成大量業主斷供的消息，但事實證明斷供只是個別現象。這反映出在風聲鶴唳的樓市，置業者的恐慌情緒很嚴重，稍有不利消息傳出就會弄假成真，顯示對未來缺乏信心。華偉表示，他認為目前開發商的降價和他們資金緊縮有關，政府目前持續了相當時間的宏觀緊縮，對房價已形成了影響，適當的鬆綁諸如減稅等政策不久就會出臺，但這需要一段時間，當開發商熬過了這個週期，房價還會出現反彈。因此，當退房不退房成為一種困惑的時候，不妨退一步看看市場，而且華偉表示三林是世博輻射板塊，隨著2010世博的臨近這裡的優勢還會進一步得到體現。

　　房價或進一步下調

　　華東師範大學亞歐研究中心余南平表示，退房事件背後折射出買房者置業前對市場的分析不充分。他表示無論從人均收入比、租金回報率還是國際均價等數據看，房産價格都處於一個非理性的高度，而開發商的屢次降價也印證了房地産的暴利，它可以打9折、8折甚至更低來出售，就説明它的利潤很高，買房者在房價如此非理性的時候買房，類似于證券市場的盲目追漲行為，因此下跌的損失也由自己承擔。對於後市，他依然表示房産市場的拐點早在年中就已顯現，這個趨勢仍將繼續，因此對於未來想要買房的人必須做好房價下跌的準備。

　　對於樓市未來的走勢，財經大學姚玲珍教授發表了不同的看法，她表示目前樓市處於調整期已經成了公認的事實，但調整的時間卻分歧很大，從她的角度來看，時間不會很長。首先，上海對住房的需求還充足，不僅剛性的消費需求多，投資需求也旺盛，這些日子隨著政府對房産市場的緊縮，居民銀行的存款額上升迅速，一旦政府出臺利好政策，這部分需求將得到釋放。此外，政府持續的緊縮政策刺激了增量供給，使得一些處於項目開發中的開發商不得不迫於資金壓力而加快銷售回籠資金，但一個樓盤的市場消化期最多2年，當這些供給被消化後，市場的矛盾又會出現。如今房産市場的利潤與社會的平均利潤的差距逐漸縮小，再加上緊縮的地根和銀根，許多開發商可能就開始淡出地産行業，這就會影響新增供給量，這樣供需矛盾會進一步激化，樓市也會隨之上升。最後，房産市場對促進經濟的發展也有不可磨滅的功效，當政策緊縮的效應得到充分體現後，樓市的價格會出現一輪快速反彈。

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