童大煥：“地王”是政府與開發商的誘餌

　　在日前召開的2009博鰲房地産論壇上，香港恒隆集團董事長陳啟宗説：盲目擴張的房地産商應該受到市場的懲罰。從香港以及東南亞地區國家的經驗來説，凡是買了地王的，後悔的人多，歡喜的人少，歷史都證明他們是傻瓜，不是聰明人。

　　陳啟宗説的買地王是傻瓜主要是針對市場化和法治化程度高的香港市場而言的，但在內地，這個觀點卻未必成立。

　　內地很多城市，地王的産生其實都是地方政府和開發商共同“合謀”的結果。在土地財政之下，地方政府無疑是樂見於地王長江後浪推前浪的，這不僅有利於地方政府從土地中獲得更高的“産出”，更要緊的是，兼具投資功能的房地産市場歷來是個買漲不買跌的市場，地王一齣，將迅速帶動周邊房價的上漲預期，從而帶動整個房地産市場的活躍。這對於經濟復蘇和繁榮無疑具有極其重要的示範和帶動價值。今年三月以來，要不是北京各地區地王頻出，相信房地産市場復蘇、上漲、價量齊破歷史最高紀錄的歷史進程不會來得這麼快。

　　正因此，內地房地産商在拍得和持有地王的過程中未必需要香港等地區一樣的高昂成本。據了解，開發商拿到“地王”後，如果光“曬太陽”不開發，在未達到閒置地程度時，損失的主要是地價款的利息。而如果“地王”最終能退地，至多就是損失幾千萬元的競買資金和地價首付款的利息。如果根據合約能找到“藉口”，最終“地王”可能連競買資金也不必損失，可“全身而退”。開發商敢如此大膽地閒置“地王”，與政府的約束不足有關。以廣州市2007年未開發土地中總價最高的廣州開發區某地塊為例，這塊地拍出了44.75億元的天價，但開發商的定金只有8000萬元，佔整個地價的不到2%。

　　也正因此，地王的誕生在成為地方政府繁榮樓市的工具之外，也越來越成為房地産商一種可資利用的開發策略。一些財大氣粗的房地産商正越來越嫻熟地利用地王策略來推高自己周邊在售樓盤的樓價。拍出一塊地王有時只需付出幾千萬元的定金，但自己周邊樓盤隨便上漲一兩千元，就能給他們帶來幾億元的增值收入。

　　可以説，不論對於地方政府還是對於房地産商來説，地王都已經成為而且仍在成為放長線釣大魚的工具。地王現象表面上是一種市場行為，但起關鍵作用的仍是政府。要想有效地遏制瘋狂的地王現象，辦法其實很多：比如嚴格限制土地出讓金的繳納時間，要求競得人在短期內全額繳納;嚴格違約責任，要求競得人在土地出讓後迅速繳納定金，不低於成交價款的10%，受讓方違約的，按“定金罰則”處理，沒收定金，並可要求受讓人賠償損失。同時，土地出讓制度還應設定利益相關人的限制條件，防止有些開發商競拍“地王”不是為了迅速建房，而是用於囤地，並且為了推高其附近在售或者在建樓盤的價格，從而引發樓市泡沫，損害購房者利益。

　　只要肯多方圍追堵截，地王肯定會應聲而落。關鍵是要看地方政府有沒有這個決心。 (童大煥 知名媒體人)

責編：肖成迪