專家:房地産泡沫正顯現 何時破滅難以預期

　　野村證券中國首席經濟學家孫明春日前表示，進入2009年以來，房地産市場表現出令人震驚的韌性，1-5月份銷售量同比增長了26.7％，5月份全國平均房價同比攀升了17.6％。

　　他認為房地産市場的突然復蘇是由中國大量的刺激政策所激發的，後者促進了實際需求，但最近投機性購房也重現市場，隨之也有房地産泡沫顯現的跡象。

　　政策推動需求井噴

　　野村報告指出，自2008年11月份以來，政府採取了積極政策來促進住宅需求。這些政策包括：貸款利率下調（房貸利率削減了189基點），房貸利率折扣上浮至30％，取消銀行信貸配額並降低印花稅以及其它房産交易稅。

　　他還表示，去年被壓抑的需求的釋放可能也進一步推動了需求。按照今年的銷售速度，2008年被推遲的需求可能達到6個月的銷售量。

　　積極的政策加上被壓抑的需求，這雙重因素導致了需求在今年出現井噴。正如近期傢具和裝潢建材銷售的驟增所示（4月份年同比分別增長了29.9％和23.8％），4月份之前的需求似乎大部分都屬於自住型，而不是投資型購房。但自5月份以來，有零星跡象表明投資者正重返市場，並且在諸如上海等大城市購房熱潮正在推高房價。房價上漲正在侵蝕家庭的承受能力，由於擔心房價會很快漲得讓他們買不起，渴望擁有自己住房的購買者只得加快購房步伐。

　　“去年12月份到今年5月份之間全國平均房價每平方米上漲了795元，這意味著購買同樣的人均28平方米的房子如今要多花22260元，這比2008年的人均年可支配收入（15781元）高出40％。難怪如今大家都在忙著買房。”孫明春這樣解釋自住購房者迫切購房的需求。

　　難以預期泡沫何時破滅

　　房産銷售的驟增已經減少了房屋庫存。根據3-5月份的銷售量，待售的已竣工建築面積只夠維持兩個月的銷售。而有限的庫存鼓勵開發商加快投資，今年房地産投資增長的反彈就證實了這一點。這幫助讓在建建築面積（即未來的供應量）從今年年初的相當於18個月的銷售量增加至5月份的26個月。

　　鋻於庫存有限，一些開發商開始提價。由於今年更加容易獲得銀行貸款並且強勁的銷售（2009年頭五個月的銷售額達1萬億元）使得現金流狀況得到改善，開發商如今擁有遠遠更大的定價權。因此，儘管今年到目前為止房價已較去年底上漲了21.8％，但野村預期接下來價格可能會繼續上漲。同時他們也提醒，看到房地産泡沫正在清晰顯現。

　　他指出，房價過快上漲會侵蝕家庭的購買能力，全國以及像上海這樣的大城市的房價╱收入比的上升就反映了這一點。這不僅可能會引發社會問題，而且也會威脅到房地産市場復蘇的可持續性。

　　不過，孫明春也承認，儘管泡沫顯現，但鋻於房地産部門對就業、消費、投資和地方政府收入的重要性，他們認為政府不會很快採取激進的緊縮政策來給房地産市場降溫。

　　即便中央政府願意這麼做，但從自2003年以來的歷史來看，只有嚴格的、緊縮的貸款配額制度是唯一奏效的方法。然而，孫明春表示，不會再次實施真正的貸款配額措施。

　　因此，由於過去以及未來需求的集中釋放，他預期房地産泡沫將會擴大，可能會比2007年的泡沫更大。從泡沫的定義來看，無法預測到泡沫結束的時點，也無法預見它可能會對銀行部門以及整個實體經濟造成多大的損害。但有一點是肯定的——只要是泡沫就會破滅。

責編：張福偉