央視網 > 經濟頻道 > 房産 > 正文

定義你的瀏覽字號:

專家:房地産泡沫正顯現 何時破滅難以預期

 

CCTV.com  2009年07月07日 10:08  進入復興論壇  來源:中國證券報  

  野村證券中國首席經濟學家孫明春日前表示,進入2009年以來,房地産市場表現出令人震驚的韌性,1-5月份銷售量同比增長了26.7%,5月份全國平均房價同比攀升了17.6%。

  他認為房地産市場的突然復蘇是由中國大量的刺激政策所激發的,後者促進了實際需求,但最近投機性購房也重現市場,隨之也有房地産泡沫顯現的跡象。

  政策推動需求井噴

  野村報告指出,自2008年11月份以來,政府採取了積極政策來促進住宅需求。這些政策包括:貸款利率下調(房貸利率削減了189基點),房貸利率折扣上浮至30%,取消銀行信貸配額並降低印花稅以及其它房産交易稅。

  他還表示,去年被壓抑的需求的釋放可能也進一步推動了需求。按照今年的銷售速度,2008年被推遲的需求可能達到6個月的銷售量。

  積極的政策加上被壓抑的需求,這雙重因素導致了需求在今年出現井噴。正如近期傢具和裝潢建材銷售的驟增所示(4月份年同比分別增長了29.9%和23.8%),4月份之前的需求似乎大部分都屬於自住型,而不是投資型購房。但自5月份以來,有零星跡象表明投資者正重返市場,並且在諸如上海等大城市購房熱潮正在推高房價。房價上漲正在侵蝕家庭的承受能力,由於擔心房價會很快漲得讓他們買不起,渴望擁有自己住房的購買者只得加快購房步伐。

  “去年12月份到今年5月份之間全國平均房價每平方米上漲了795元,這意味著購買同樣的人均28平方米的房子如今要多花22260元,這比2008年的人均年可支配收入(15781元)高出40%。難怪如今大家都在忙著買房。”孫明春這樣解釋自住購房者迫切購房的需求。

  難以預期泡沫何時破滅

  房産銷售的驟增已經減少了房屋庫存。根據3-5月份的銷售量,待售的已竣工建築面積只夠維持兩個月的銷售。而有限的庫存鼓勵開發商加快投資,今年房地産投資增長的反彈就證實了這一點。這幫助讓在建建築面積(即未來的供應量)從今年年初的相當於18個月的銷售量增加至5月份的26個月。

  鋻於庫存有限,一些開發商開始提價。由於今年更加容易獲得銀行貸款並且強勁的銷售(2009年頭五個月的銷售額達1萬億元)使得現金流狀況得到改善,開發商如今擁有遠遠更大的定價權。因此,儘管今年到目前為止房價已較去年底上漲了21.8%,但野村預期接下來價格可能會繼續上漲。同時他們也提醒,看到房地産泡沫正在清晰顯現。

  他指出,房價過快上漲會侵蝕家庭的購買能力,全國以及像上海這樣的大城市的房價╱收入比的上升就反映了這一點。這不僅可能會引發社會問題,而且也會威脅到房地産市場復蘇的可持續性。

  不過,孫明春也承認,儘管泡沫顯現,但鋻於房地産部門對就業、消費、投資和地方政府收入的重要性,他們認為政府不會很快採取激進的緊縮政策來給房地産市場降溫。

  即便中央政府願意這麼做,但從自2003年以來的歷史來看,只有嚴格的、緊縮的貸款配額制度是唯一奏效的方法。然而,孫明春表示,不會再次實施真正的貸款配額措施。

  因此,由於過去以及未來需求的集中釋放,他預期房地産泡沫將會擴大,可能會比2007年的泡沫更大。從泡沫的定義來看,無法預測到泡沫結束的時點,也無法預見它可能會對銀行部門以及整個實體經濟造成多大的損害。但有一點是肯定的——只要是泡沫就會破滅。

  相關鏈結:

責編:張福偉

1/1

相關熱詞搜索:

打印本頁 轉發 收藏 關閉 網民舉報