北京圈地熱潮再現 專家解析房地産版圖再度擴張

據中國之聲《新聞縱橫》7時13分報道，很久沒人提到的“地王”，最近又重新回到人們的視線。就好像是為了配合這幾天的高溫天氣，土地市場也熱潮不斷。

北京市土地儲備中心在本週四和週五共集體出讓了12塊土地，成為今年北京市土地交易最密集的兩天，而成交價格也在這兩天被連續刷新記錄。週四通州區九棵樹大街地塊剛剛拍出17億4千萬的天價，但是“地王”的椅子還沒坐熱乎，第二天朝陽區奧運村鄉地塊就又拍出19.6億元，成為北京今年單塊土地價格最高的新“地王”。

土地成交價被頻頻刷新的不只是北京。還是本週四，重慶鴻恩寺地塊最終以38.1億元的價格被拍賣，成為繼2007年10月房地産市場調整以來，全國總成交價最高的“地王”。五六月份以來，北京、上海、廣州、深圳、杭州、大連等一線城市，不僅多塊入市土地爭奪激烈，高價成交，而且個別黃金地塊也再次創下天價成交紀錄。詳細情況中國之聲《新聞縱橫》節目主持人連線中國之聲記者王銳。

主持人：“據説週五北京‘地王’的爭奪是相當激烈，你能不能給我們介紹一下當時的現場情況？”

王銳：“是，那天拍賣的地塊位於北京市朝陽區奧運村鄉水源九廠東墻外，緊鄰奧林匹克公園。‘奧運’題材讓這塊地一開始就吸引了眾多開發商的眼球，萬科、保利、中信、華潤、北辰、華遠、龍湖這些地産大腕都現身參戰了。當時在拍賣大廳就有人感慨：“真是能來的都來了！”

王銳：“在競拍開始後，各企業報價非常踴躍，此起彼伏，主持人應接不暇，甚至多次出錯。中信地産甚至在其他公司沒跟進的情況下兩次連續舉牌，引起現場的笑聲。在樓面地價達到每平米1萬5的時候，拍賣師進行了特別提示。最後，成都中澤置業以19.6億元得手，高出底價8.74億元一倍還多。這樣的價格相當於每平方米15217元，打破了1個月前富力競拍廣渠門外10號地時創造的15141元的最高單價，成為最新的‘單價地王’。也就是説，今年北京市的總價和均價“雙料”地王雙雙被刷新。”

主持人：“奧運村鄉這個地塊應該是在北京五環外了，這麼高的成本價能賣得好嗎？”

王銳：“在五環外這麼高的單價，的確讓業內為這個項目的未來捏了把汗。當時就有趕來觀戰的開發商為這塊地仔細算了一筆賬。實際上，每平方米1萬5還只是競拍的樓面價，再加上契稅、基礎設施配套費用、建安成本等等，每平方米成本不會低於2萬元，至少要賣到2萬2才可能有利潤。”

主持人：“據説，不但北京，全國其他地方的土地交易也是風生水起，激烈競價的場面不斷上演，是這樣嗎？”

王銳：“是的，可以説最近兩個月，一些大城市的地價是你追我趕，開發商都忙著‘攻城略地’，圈地潮再次出現。萬科5月新增了6個地塊項目，分別位於無錫、佛山、瀋陽和青島。綠地集團5月在上海接連獲得兩個地塊。龍湖、保利也紛紛在北京增加土地儲備。各地開發商爭相購買、囤積土地，某些地塊的土地拍賣經過上百次競價，成交價比底價翻了好幾倍。而且在這當中是‘地王’頻頻出現，綠地集團分別以9.57億元和12億元接連拿下上海兩塊地，當了上海的‘地王’。雅戈爾是以10.28億元拿下了寧波‘地王’。在深圳，有兩塊捆綁的地塊，14分鐘內就舉牌113次。”

主持人：“這些開發商這麼大手筆，給人感覺真是不差錢，可是他們手裏真有那麼多餘糧嗎？”

王銳：“應該説，最近樓市回暖，確實讓房地産企業們不再那麼囊中羞澀，又有了點底氣。而且近期一線房地産企業中有不少都有籌資購地的打算。象香港市場就有消息説，合生創展正在尋求發售1.2億股新股，籌集最高2.16億美元的資金。華潤置地也打算配售3億股、融資42.4億港元，來添置土地儲備和日後企業的運營資金。據一項不完全統計：近期包括華潤置地、龍湖地産、保利地産、金地集團等在內的10多家大型房企已經或者計劃融資的總額將近540億元，融資方式包括股票增發、發行企業債、貸款等等，這些募集資金大都指向購地計劃。”

房地産各路諸侯跑馬圈地，擴充版圖，沉寂了一段時間的圈地潮再次涌現，究竟透露出什麼信號？我們馬上來連線北京中原房地産經紀有限公司華北區總經理李文傑先生：

主持人：“記得去年這個時候，好多地方土地還出現流拍的現象，可是相隔不到一年，當初的‘燙手山芋’又都變成‘香餑餑’了。為什麼房地産企業們現在這麼急於拿地？”

李文傑：“有多重因素促成了房地産企業在最近以來，一段時間拿地的高潮，第一個就是從今年以來由於房地産市場受到多種刺激的鼓勵下回暖比較快，一季度到二季度，成交量在全國各個主要城市基本上都屢創新高，很多開發企業從市場回籠資金的速度加快，銷量大增，第二點由於今年以來，金融系統刺激經濟的計劃之中，我們看到新增貸款的餘額房地産佔了最大的一塊，也就是説目前市場上的資金還是比較充沛的，房地産企業受到了市場回籠資金和金融市場流動性充裕的鼓勵之下，肯定希望能夠做更多的土地儲備為未來的發展打下基礎，就促成了目前很多的開發企業傾向於拿到更多的土地儲備。”

主持人：“有人形容，地價與房價，地市與樓市，就像屋檐下一起過日子的兩兄弟，你挨著我，我擠著你。那麼現在冒出這麼多‘地王’，對周邊的房價會不會有影響？有多大影響？”

李文傑：“這種影響還是非常明顯的，我們看到地價和房價歷來都有爭執，互相促進，互相拉動的情況卻是一個不爭的事實，最近以來，比較明顯的像北京廣渠路10號地，拍出10.2億的天價之後，很多開發商周邊的還有一些二手房的小業主，在第二天就將房價調高了10%，整個市場房價受到未來供應的價格變動的預期在眼前立刻發生了變化，所以我們想這種‘地王’的不斷的産生，對整個房地産市場的價格的推高會有一定的指標的作用。”

中國社會科學院財政與貿易經濟研究院城市與房地産研究室主任倪鵬飛認為，土地市場最困難的時期已經過去，但是下半年不會出現進一步瘋狂搶地的局面，下半年土地市場將逐漸回歸理性。這主要是因為宏觀經濟形勢還沒有完全好轉，房地産市場形勢預期也不是非常明朗，而政府肯定會採取相應措施，適時改變推地節奏，土地供應市場將整體保持穩定。

責編：程振宏