下半年房價究竟是漲是跌?活用政策找準時機就出手

　　當前房地産市場又進入了一個比較敏感的時期。

　　經歷之前3個月的“小陽春”之後，市場並沒有停止上升的步伐，於是捂盤、惜售、提價等現象時有發生。面對市場上各種各樣的現象，購房者應該如何應對？對於購房時機和房價走勢的諸多專家言論，大部分購房者顯得茫然不知所措。在此我們將就這個話題提供一些解決思路，供您參考。

　　樓市和氣溫一起熱

　　“房價好像又漲了！”隨著氣溫逐漸升高夏天來臨，房地産市場的一幕大戲似乎又在徐徐拉開。在剛剛過去的幾個月中，房地産市場只能用一個“熱”字來形容，市場成交量的大幅上升已經是眾所週知的事實，而近一段時間以來，高端住宅市場的突然發力更是刺激了許多人的神經。

　　統計數據顯示，4月份深圳的別墅銷售較去年同期增長了654.55%，而1、2、3月的增幅分別是16.9%、50.82%和36.11%。北京前4個月別墅的銷售套數和成交面積分別較去年同期增長42.8%和48.4%。熱銷的不只是別墅，易居中國的數據顯示，上海的高檔公寓近來銷售量也大幅激增，其中單價2萬元/平方米以上的中高檔公寓成交量大幅回升。5月份前20天，上述高檔公寓成交面積達到了17.93萬平方米，是2月份總成交量的近3倍。而且熱銷的場面並非僅限于上述一線城市，溫州、杭州、寧波等長三角地區二三線城市的高端住宅，也出現了熱銷景象，江浙投資客入市的跡象非常明顯。

　　與此同時，房價的上漲已成了不爭的事實。克而瑞(中國)首席研究員陳嘯天分析認為，根據目前典型城市的項目價格走勢看，成交價格基本都呈現小幅上漲。從項目表現來看，目前部分銷售良好的項目已經出現了漲價現象。

　　觀點1

　　■下半年房價繼續上漲

　　——復旦大學房地産研究中心主任尹伯成

　　我認為下半年房價將繼續上漲，其中最重要的原因是目前市場存在著對未來通貨膨脹的預期。從世界範圍看，許多國家為了救市，都大力增加了貨幣投放力度。在這種情況下，由於實體經濟並沒有出現現實的增長，所以其結果必然會導致通貨膨脹。而為了規避通貨膨脹帶來的風險，房産就成了最好的保值增值的手段。

　　觀點2

　　■房價長期上漲趨勢不會改

　　——中國城鄉建設研究所所長陳淮

　　短期房價走勢難以判斷，但長期看好。其主要原因在於中國的城市化進程剛剛開始，人口向城市集中的趨勢會持續很長時間，保守估計需要20~30年。

　　此外，在上個世紀末、本世紀初享受房改的居民中，有一部分城市居民家庭進入依靠市場自我改善的區間，這也是一股需求力量。還有，城市擴大內需過程中，可能會誘導新一輪改善性需求；房地産業在國民經濟中的特殊地位，要求其保持穩步增長態勢；以及城鎮住宅重建等，都會促使中國樓市保持不錯的發展態勢。

　　觀點1

　　■下半年房價必降

　　社科院金融研究研究員易憲容

　　樓市火爆上漲，引起了中央及地方政府對其背景、程度及樓市未來的關注。近日有消息稱，國家統計局與國土資源部先後赴各地摸底樓市情況，調查內容包括開發商財務狀況、開發費用構成、項目地價與房價等。政府部門帶隊調查摸底樓市情況，這在中國來説是首次。

　　社科院金融研究研究員易憲容表示：“下半年房價肯定是向下調整，如今房價過高，老百姓購買力不足，不利於房地産市場的健康發展。”他認為政府部門摸底房地産情況跟房價過高有直接關係。

　　觀點2

　　■房價有必要進行調整

　　宏源證券分析師

　　宏源證券分析師也表示，整個世界的經濟形勢並不明朗，從中國目前的經濟復蘇情況來看，短期內出現好的逆轉可能性很小。國內失業率提高，國民實際收入卻在下降，房價上漲嚴重超過了國民的購買能力，單從這一點來説，房價很有必要進行調整。

　　五招應對當前樓市

　　招數一：尋找合適時機出手

　　因為擔心房價變化，不少購房者開始觀望。但專家認為可以尋找合適機會出手，因為歷史經驗告訴我們，買房時機永遠都存在。

　　【應對策略】現在這種市場行情可以選擇合適的機會出手。不過，現在買房應該講究時機。首先要做到選擇性價比較高的物業，再就是要結合自身情況做出決定，如果購房條件已經成熟，那麼選擇合適的房子及時買入。此外，市場供應量較大的時候，價格稍微合理一些，因為供應偏少時，開發商往往會提價。

　　招數二：購房須活用政策

　　政府鼓勵住宅消費，出臺系列鼓勵自住消費政策，並通過降低首付比例以及貸款利率水平，來降低購房門檻。購房者應該用足這些政策，讓購房變得相對輕鬆一些。

　　【應對策略】知名樓市專家蔡為民表示，目前政府鼓勵自住消費，因此他建議購房者盡可能用足政策首先要關注所購房産是否滿足免稅要求。其次要注意是否滿足利率優惠條件。

　　招數三：妙用住房公積金

　　住房公積金貸款的作用不僅僅只是表現在節省利息支出方面，還能有效降低二次置業的成本。

　　【應對策略】在購房過程中如何用足政策，這是購房者應該認真思考的問題。如對於夫妻而言，假設以一個人的名義購房，雖然能夠申請到40萬元的公積金貸款，但相對於以夫妻名義而言，成本還是要高一些。

　　招數四：換籌獲得更高回報

　　投資房産講究地段。位於核心區域的高檔樓盤，其消費群體不是普通消費者，因此它的價值不僅僅只是體現在單價上，這就是為什麼市中心的高檔住宅一直不乏購房者追捧的緣故。

　　【應對策略】專家表示，近期通脹壓力顯現，在這種情況下，投資優質資産如高檔住宅以求保值增值，也是很多經驗人士慣常做法。因此只要條件允許，投資者可以通過“換籌”方式，投資高檔住宅。

　　招數五：安全置業是根本

　　國家出臺各種鼓勵住房消費政策，並非意味著就可以不顧自身經濟實力而“小馬拉大車”，安全置業是購房者的底線，不要因為買房而影響到自己的日常生活。

　　【應對策略】如何做到安全置業？專家給出一個很簡單的自檢方法：首先是自己有能力支付首付款，其次是控制每月按揭還款額不超過家庭收入的30%。

責編：肖成迪