樓市漲價迷局背後：利用消費者買漲不買跌心理

　　在成交量恢復後，樓市重現漲聲一片的躁動。　　近日，有消息顯示，今年4~5月間，北京有36個項目漲價，其中最大漲幅達到了5200元/平方米，一些項目的價格甚至超過了2007年的歷史最高點。

　　而就在此前幾天，王石拋出了“後拐點論”，認為從我國香港、日本等地樓市泡沫破滅後的歷史來看，中國當前的房價是維持不住的。

　　一時間，樓市再次陷入撲朔迷離。

　　漲聲四起

　　如果之前的“小陽春”給了部分開發商的信心，進行的是試探性提價的話，那麼，到5月底，漲價已經成為樓市的一個普遍現象。相較去年年末，大多數的樓盤都對價格進行了直接拉升。

　　“我們新推出的幾棟樓是樓王産品，價格在13000元~14000元/平方米。”6月5日，記者致電北京東四環附近某項目時，該項目的負責人説。

　　但該項目在3月份開盤時，價格僅為11000元/平方米。短短兩個月的時間，價格上漲幅度已超過20%。

　　而這並不是個別的現象。遠洋萬和城、龍湖唐寧ONE、禧福匯國際社區、悅溪公寓、首城國際中心、陽光上東等樓盤都在提價，幅度在每平方米1000元到3000元不等。

　　根據最新的統計數據，北京市5月份新開盤項目的整體均價為13925元/平方米，環比4月份每平方米上漲了1688元，漲幅達13.8%。

　　無獨有偶，一份針對上海200多個在售主流樓盤的調查報告顯示，自3月份以來，上海已陸續有60%的樓盤價格出現了不同程度的上漲。5月11日以來，上海房價已經連續兩周環比上漲3%，成交均價已漲至14106元/平方米，創今年春節以來最高水平，其中近百家樓盤在5月漲至歷史最高價。

　　此外，廣州、深圳、杭州、成都等城市的商品房價格也都不同程度地上漲。

　　與此同時，外資投行也轉變態度，開始唱多中國樓市。6月2日，摩根士丹利發表研究報告稱，未來12個月，內地房價將上漲5%~10%，其中一二線城市的房價升幅可達到10%。高盛也表示，國內樓價將在2010年回升，升幅在5%~20%。

　　背後真相

　　“漲價更多是隨行就市吧。”遠洋地産市場總監肖勁説。這或許代表了大多數開發商的心聲。

　　今年1~5月份，受開發商降價銷售以及一系列救市政策刺激，國內商品房成交量一路飆升。以北京為例，4月份商品房網簽交易量突破2萬套，超過2007年同期水平，創下歷史新高。

　　“成交量激增，市場火爆，漲價也屬正常的市場行為。”肖勁表示。

　　對此，地産評論人士陳真誠表示，現在開發商趁機漲價，無非是採取心理戰術，利用消費者買漲不買跌的心理，製造熱銷、價格看漲的銷售氛圍，刺激消費者因擔心房價將會繼續上漲而跟進購買。

　　“一些企業又開始高價拿地、漲價，更多是在給市場釋放信號，證明自己又活過來了。”在中坤集團董事長黃怒波看來，部分漲價的開發商更多是在製造輿論氛圍，試圖通過帶動新一輪的漲價來解決2007年高價地的消化難題，同時也為自己創造融資環境。

　　但首創置業集團董事長劉曉光表示，現在很多開發商的提價行為，大多都是在“補漲”，是把在艱難時刻降下去的房價“補回來”，還沒有故意製造“漲價恐慌”的能力。

　　這一觀點也得到了陽光100置業集團有限公司副總裁范小衝的認同。他坦言，近期該公司旗下項目的成交均價也在上漲，但除了“補漲”的成分外，低價房消化以後的高端産品入市也是價格上升的重要原因。

　　此外，業內人士表示，流動性過剩導致通脹預期日益強烈，在寬信貸、低利率仍將持續的金融環境下，投資性需求開始再度入場，也促進了房價的上漲。

　　飲鴆止渴

　　然而，在開發商樂觀漲價的背後，樓市的高庫存困境仍未擺脫。

　　以北京為例，北京市統計局新聞發言人于秀琴近日表示，截至4月底，北京現房空置面積達到1395萬平方米，同比增長36%，其中住宅面積487.6萬平方米，同比增長28%。

　　對此，房地産高級經濟師章林曉説，去庫存化仍是目前房地産市場的主題，開發商貿然提價只會破壞目前樓市來之不易的脆弱平衡。

　　事實上，在開發商提價之後，市場已經做出了反饋，不少城市的樓市都出現了“價漲量跌”的現象。

　　以北京為例，根據北京市房地産交易管理網數據，今年5月，北京商品住宅新房(不包括政策性住房及商業等)成交套數為14969套，環比下降11.56%；成交面積為180.52萬平方米，環比下降8.26%。

　　同樣，在外資投行唱多中國樓市的表象下，其在市場上卻頻頻做空。有消息稱，摩根士丹利近期對富力地産的股票大額拋售，截至5月11日，摩根士丹利在富力地産中的持股比例已降至7.83%，比一個月前減少近3%，比一年前減少約10%。

　　“外資唱多房地産是為了尋找新的接盤人。”中國社科院金融研究所中國經濟評價中心主任劉煜輝説。

　　分析人士表示，無論是高庫存、高空置率的現實，還是外資投行“唱多做空”的行動，都在警示開發商漲價是個危險的行為。

　　記者採訪的多名開發商也都認為，現在並不是樓市真正的春天。“漲價是把雙刃劍，它可能提高開發商的利潤率，但也會造成市場成交的停滯。目前房價的大勢是穩定，今年不可能上漲。”劉曉光説。

　　“不要再寄望那個瘋狂的時代會回來，它不會再回來了，況且那也不是個好時代。”黃怒波説，現在不是漲價的好時機，盲目提價無疑是飲鴆止渴。

責編：金文建