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專家曝光開發商成本政協委員稱拿地成本應降低

CCTV.com 2009年01月14日 08:10 進入復興論壇來源：綜合

洪亞敏，市政協委員

陳雲峰，房産經紀人聯盟秘書長

會客廳特邀讀者

　　昨天（1月13日），市政協委員、首都經濟貿易大學不動産研究所所長洪亞敏教授、中國房地産經紀人聯盟秘書長陳雲峰做客本報“熱點話題會客廳”，與讀者及搜狐網友就北京房價底線問題展開討論。訪談中，洪亞敏認為，就目前來講，北京房價相對於百姓的支付能力而言是高的，應適度回調。陳雲峰則認為，今年上半年是抄底的好時機。

　　【今日話題】

　　北京房價降到多少是開發商底線？

　　話題背景：北京房價在2006至2008年上半年突飛猛漲，2008年底房價出現波動，顯現下行趨勢，但許多人認為目前北京房價仍然很高，而一些開發商仍在拼命死守。買與不買，降與不降，均處在相持與博弈之中。

　　◎關於目前房價

　　陳雲峰：五環附近1萬/平方米較合理

　　作為研究房地産政策的專家，政協委員洪亞敏説，從2006年到2008年上半年，北京房價經歷了一個快速上漲的階段，這種漲幅讓市民難以承受。就目前來講，房價相對於百姓的支付能力而言，是高的，適度回調房價是應當的。下調房價將使整個房地産市場從前一階段的過快、過高增長，相對回歸理性。只有回歸到這樣一個理性狀態，才能在一個比較合理的程度上形成供給和需求的均衡，使百姓消費更加健康，也更有利於房地産市場健康發展。

　　作為房地産行業的業內人士，陳雲峰以北五環立水橋區域為例，大膽曝光房地産內部成本情況。他説，目前北五環地區政府公佈的土地價格為4000元/平方米，開發商按照這個價格從政府買地。拿到地塊後，開發商在開發時還有許多成本，包括鋼筋、混凝土、電梯、水電氣暖等建築安裝成本，這部分成本大約需要在土地原有成本上增加2000元/平方米，再加上修建幼兒園、人防設施、地下車庫等小區配套設施的建設成本，以及房地産開發公司聘請人員等一些間接成本，每平方米的成本就達到了7500元—8000元。此外，開發商還需要從開發中獲得利潤，“以賺取20%的利潤來估算，天通苑立水橋區域的房價，只要不高於一萬，就是比較合理的價格。”陳雲峰説。

　　針對北京房價降到多少相對合理，陳雲峰分析説，五環附近的房價1萬元/平方米，四環1.3萬—1.4萬元/平方米，三環房價在1.7萬—1.8萬元/平方米。“我認為這樣的房價就比較合理了，指望房價再回到2004、2005年的水平不太可能”。

　　◎關於價高原因

　　洪亞敏:政府應該降低土地出讓金

　　陳雲峰認為，導致目前房價高的一個很重要原因，就是房地産商從政府拿土地時土地出讓金很高，而這部分成本房地産商自然要轉嫁到購房者身上。所以，他對本次兩會上傳來的“政府應降低土地出讓金”的呼籲完全贊成。

　　此外，陳雲峰表示，很多開發商目前仍在選擇做“豬堅強”，堅決不降房價。“一些開發商就在這裡挺著，還想得到那麼高的利潤，這是很不明智的。”陳雲峰説，開發商應該看看老百姓的需求，主動向百姓靠近，不能總奢望政府救市。

　　對陳雲峰提到應通過降低土地出讓金的方式實現房價成本降低的做法，洪亞敏認為並不能解決大問題。洪亞敏説，真正的地價構成中，土地出讓金只是很小一部分，地價漲得過快是因為城市居民的拆遷補償款漲幅過高，這個漲幅已經不亞於房價的漲幅，開發商從政府拿地，其中一部分地款又由政府分給了拆遷居民。

　　洪亞敏介紹，從2006年底到現在，城八區的拆遷補償漲得最多的已經翻了兩番，甚至更多。目前房價漲幅雖然回落，但在徵地拆遷補償方面，拿地的成本還會繼續往上漲。這個問題非常值得關注，怎樣讓開發商合理定價，怎樣能夠把拿地成本適當降下來，都是決定房價高低的關鍵問題。

　　洪亞敏説，要想把房價降下來，我們需要在方方面面努力。開發商要精打細算，控製成本，拿一個合理的利潤；政府要降低土地出讓金，這也是應該的。但是這些都不能使房價有質的降低，要想有質的降低還要再想辦法。

　　◎關於買房時機

　　洪亞敏：今年是否該抄底尚不明朗

　　拋開理論層面的探討，老百姓什麼時候買房最合適是大家最為關心的話題。對此，陳雲峰的回答很乾脆：今年上半年將是持幣待購者的“抄底”時機。他認為，經歷了2007年北京房市的瘋狂上漲後，從2008年開始，房價虛高與老百姓實際需求脫節的矛盾已經顯現。加上波及世界的金融危機出現，房地産市場勢必會出現變化。“2008年的時候，房價是房地産商在和購房者博弈，是觀望階段；而2009年，很多開發商的資金鏈會變得很緊，可能連工程款都支付不了，他不得不把虛高的房價降下來。所以現在的房價確實是在回歸理性。”

　　“今年是不是抄底的好時候，我不敢講。”與陳雲峰非常肯定的態度不同，洪亞敏在回答這個問題時表現出學者特有的嚴謹。她認為，房子是一個消費品，但同時也是一個投資品。每個人在買房的時候都希望房子能夠實現保值增值。房價是多種因素綜合的結果，要準確判斷何時是“底”，什麼時候入市可以買到最便宜、最保值的房子，這確實不容易。洪亞敏坦誠地説，她只能建議消費者，無論什麼時候買房，請先根據自己的需求來考慮。“房子是可以換的，很多人一生中可能要換三四次，甚至五六次。所以，年輕人剛開始買房的時候可以稍微小一點，離中心城市稍微遠一點，以後再換”。

　　■會客廳提醒

　　北京房價長期看漲

　　目前，有一種心理現象令人關注：有些人在2007年房價最高時買的房子，現在房價下調，心裏非常難受。對此陳雲峰提醒，如果你買的房子是用於居住，房子的屬性就是居住屬性，並不是投資屬性。你要安慰自己，不要想著現在房子已經便宜的事情。你在這裡住，你享受你買房帶來的快樂就可以了。

　　同時，在北京這樣的城市，有一點大家可能是能夠達成共識的：北京的房價長期是看漲的。房價和股票一樣，在2007年下半年、2008年上半年達到一個高點，現在仿佛是在回調，但總有一天它會上去的。應該説，房價的相對穩定是大勢所趨、人心所向。

　　■會客廳互動

　　一讀者表示房價漲起來容易降起來難

　　專家：沒人買房了，房價就降下來了

　　針對讀者提到的房價漲起來容易降起來難，陳雲峰説：我也認可這種説法，很明顯，開發商2008年的降價速度不如2007年漲價的速度快，很大程度上還是心存僥倖。現在這種心態仍然是比較嚴重的。但是誰才能教育他呢？就是讓市場教育他。慢慢的他會知道，確實沒有人買，他的資金確實要斷鏈了，他才會把房價降下來。

　　一網友擔心保障性住房會攪亂市場

　　委員：建設保障房，應與市場有邊界

　　有網友擔心保障性住房會攪亂市場，洪亞敏表示，保障性住房需要靠政府財政的支持。不管是發展中國家還是發達國家，政府的財力永遠是不夠的，政府的財政主要是來自於個人和企業的稅收，這一部分錢應該非常妥當地使用。對於保障性住房應該供到什麼樣的水平，要考慮到社會的發展。我們曾做過研究，1978年北京人均住房面積不足4平方米，現在隨著我們的生活水平提高，保障性住房的標準也提高了。“但是我覺得保障應該和市場有嚴格邊界，二者不能混同，否則對社會納稅群體而言，成本就太高了”。（張斌胡雪柏）