2011年，家住上海的左女士遭遇了兩次沉重的打擊。先是他的丈夫突發疾病去世，撇下了左女士和一雙兒女艱難度日。丈夫去世後不久，一件蹊蹺事發生了，丈夫名下的一套房子在她不知情的情況下居然被人賣了，賣房的時間，竟然是在她丈夫去世之後。

      這一天，左友英來到上海市松江區房地産交易中心辦理這套房屋的過戶手續，工作人員查閱了交易資料後告訴左友英，丈夫魏長生名下的這套住房幾天前就已經辦理了過戶手續，轉移到了一個陌生人的名下。

      左友英：我們到那裏聽到這個(消息)，房子過戶了。就一個人頭暈暈的，站不住了。

      中年喪夫已讓左友英痛不欲生，現在，家裏唯一的財産——房子，竟然也不翼而飛，左友英瞬間覺得天旋地轉。

      左友英：我們什麼遺産都沒有，就是那套房子。那套房子都被人家賣了，什麼都沒有了。

      房子莫名其妙被過了戶。這個買房的人叫楊濤，左友英並不認識。左友英的丈夫魏長生是2011年7月15日去世的，而房産交易資料上顯示，房産買賣合同是7月21日簽訂的，隨後8月5號向交易中心遞交了過戶申請。也就是説，房屋買賣過戶手續全部是在魏長生去世之後辦理的。那麼，這個房子是怎麼賣出去的？這個頂替魏長生辦理了房産過戶手續的人又是誰呢？

      在房産買賣合同上，賣房人一欄顯示簽名是房主魏長生，但是，是由一個名為黃浩的人代為簽字。也就是説，黃浩代替魏長生，瞞著左友英，把房子轉手賣了出去。那麼，這個黃浩又是什麼人呢？左友英説，黃浩她見過，是丈夫生前的一個朋友，丈夫去世之後，黃浩還給家裏打過電話。

      左友英：知道我老公過世了。21號，21號(黃浩)打電話給我兒子，我兒子跟他講過的。我也跟他講過的。

      魏長生去世之後，妻子左友英是遺産的第一順序繼承人，按程序這個叫黃浩的人如果不經過繼承人的同意是不可能擅自處理魏長生的遺産的。那麼，黃浩是怎麼通過房地産交易中心的嚴格審核，從而完成了房産交易呢？記者輾轉聯絡到了黃浩，出於種種考慮，黃浩同意在電話中接受採訪。

      黃浩説，自己出售魏長生的房産，是經過合法手續授權的，並且，左友英也是知情的，為此雙方還辦理過一份委託公證書。當時去公證處辦理公證的時候，魏長生夫婦倆都在場。當時，公證處還給他們拍了照片。

      黃浩：她(左友英)都知道的，公證的時候，他(魏長生)老婆都來的。讓我把房子賣掉。

      在房産交易中心，工作人員為我們提供了這份經過公證的授權委託書，上面寫明，現委託黃浩代理出售位於松江區民樂四區的住房，代為辦理房地産産權過戶、轉移登記手續等等，委託人魏長生、左友英。

      黃浩：我認為是公證處出具的公證書，那肯定是有權限的。

      一份經過公證的委託書在手，黃浩作為代理人通過了房地産交易中心的層層審核，順順噹噹辦理了房屋買賣、過戶手續，一切似乎都順理成章。可是，黃浩既然是受魏長生委託售房為什麼在賣房的時候不通知魏長生的家人？又為什麼早不賣晚不賣偏偏在魏長生死後要把房子賣掉呢？

      左友英：這個房子賣也要通過我們去賣的。不可能他(黃浩)一個人就賣得掉，既使我老公不在了，也有我們，我們在這裡，也可以打電話通知我們。

      魏長生委託黃浩賣房，但是在簽訂委託協議之後，魏長生去世了。按法律規定，從魏長生去世的那個時刻起，他和黃浩之間的委託代理協議就終止了。賣房合同是魏長生死亡之後才訂立的，而且左友英明確表示不予追認，所以黃浩代魏長生簽訂售房合同的行為屬於無權代理。既然如此，黃浩和這個叫楊濤的買房人簽訂的購房合同是不是就一定無效呢？法律上是這樣規定的：如果買房人楊濤確實不知道黃浩的代理權已經終止，看到黃浩拿著一份經過公證的委託書，相信黃浩還有代理權限，於是善意地簽訂了房屋買賣合同，這份房屋買賣合同就是有效的，這在法律上叫做表見代理。也就是説，如果左友英不能證明楊濤和黃浩有串通的行為，假如買房人楊濤對魏長生的死亡毫不知情，那左友英就有可能拿不回自家的房子了。那左友英能不能找出這個交易的破綻呢？

      從房屋買賣合同上看，這套房子的售價是90萬，左友英認為，這個價位明顯不合理，按照當地一萬三、四千一平米左右的均價，自己這套126平米的房子，總價遠遠不止90萬。

      左友英：那個房子，他把那個低價賣掉，賣了90萬，實際上那個房子不止值90萬，那我們來賣，這個就是160到170萬。

      但是黃浩卻説，那套房子並不像左友英説的那麼好，價格也沒有她説的那麼高。

      黃浩：他這個房子大面積賣不了那麼多，而且等於是位置是小區最差的位置，等於夾在當中，靠兩條馬路，人民路和高架，最不好(地段)，根本就沒有人去買。

      記者來到位於松江區的民樂小區，通過走訪了解到，民樂小區屬於學區房，小區門口的民樂學校是區重點，小區附近還有大型超市，生活非常便利。近兩年，這裡的房價一直居高不下。

      居民：民樂學校，這個學校區裏面最好。屬於最好的。所以人家都要買這裡，買好了，所以我們這裡出出進進很多的人，就是一個樓道，一年過戶有幾戶人家搬出搬進，搬出搬進，很多的，出租屋也多。

      房産仲介：就是民樂的小區房在1萬4左右差不多，就是其他地方1萬3，1萬2也能買到了。

      女2：你是個好的地段就價錢貴一點。要看樓層。

      明明價值100多萬的房子為什麼90萬就著急出手呢？黃浩給出了自己的解釋。

      黃浩：我只是一個債權人，債權人要履行自己的債權，做自己該做的事情。

      黃浩的意思是説，他賣房子是為了主張債權，也就是收回欠款，那這筆欠款又是怎麼回事呢？另外，魏長生夫婦平白無故為什麼要和黃浩去辦理委託公證？他們和黃浩之間又是什麼關係？

      左友英：我老公欠人家的錢，就在黃浩那裏借了高利貸。

      回想起借錢的經過，又勾起了左友英的回憶。17年前，一家人從江西老家來到上海，經營小本生意，起初日子過得十分艱難。

      左友英：我老公1994年到上海來，我1995年到上海來。

      左友英弟媳：他們是在浦東，那個鐵棚子裏面，鐵棚子裏面燒(飯)也是在裏面，住也是在裏面，那時候都是白手起家。

      夫婦倆靠經營鋁合金門窗維持生計，多年的打拼積累下來一些客戶，生意慢慢好了起來，但經常遇到的情況是客戶欠下的貨款不能及時結清。

      左友英：我們在這裡都是蠻好的生意，他們都不結我們的錢。

      好在夫妻倆經營有方，人緣不錯，不斷有客戶找上門來。時間到了2010年，一名客戶由於欠款太多無法還清，便提出用自己位於松江區的一套房子衝抵貨款。

      左友英：他沒有錢結我老公的，就把房子抵給我老公了。

      房子過戶到了魏長生的名下，吃了這麼多年的苦，夫婦倆總算是在上海置下了一套房産。可是，得到那套房子之後，魏長生覺得手頭現金依然吃緊，該付的貨款也付不出。為了維持生意的運轉，只好想辦法去借錢，而最終這個肯借給他錢的人，就是黃浩。

      黃浩：一共借給他超過100多萬了，100多萬他還了我一點，現在還剩90幾萬。

      黃浩説，他和魏長生是通過朋友介紹認識的，知道魏長生為人厚道，否則也不會借這麼多錢給他。雖然每筆錢都打了欠條，考慮到借款金額過大，為了穩妥起見，雙方協商將魏長生名下的這套房産作為抵押，並且辦理了委託公證。

      黃浩：那個金額比較大一點。所以説要做抵押，朋友關係再好的話，我覺得抵押還是(要做的)。

      隨後夫婦倆和黃浩一起去公證處辦理了委託公證，因為借款的利息比較高，魏長生也一直在積極想辦法還錢。魏長生平時身體一直不錯，沒想到在一次喝酒後突發疾病，再也沒有醒來。他的離世，讓身邊的親友都感到非常突然。丈夫去世後，左友英首先想到的，就是想盡辦法把丈夫生前欠下的這筆錢還了。

      左友英：回家去就把這個喪事辦好，我就準備把這個錢準備完結黃浩，打電話給他。

      東拼西湊借來了錢，左友英開始聯絡黃浩，可是每當提起還錢的事，黃浩總是躲躲閃閃，藉口有事推脫。

      左友英：我們12號打電話給他，他説18號、17號(見面)，我們17號我們打電話給他，他就説月底(見面)，月底打電話給他，又説7號、8號(見面)，打電話給他，他又説中旬中旬。

      直到去房地産交易中心，看到丈夫名下的房産被賣掉，而賣房人正是黃浩，左友英才如夢初醒。

      左友英：他一直瞞著我們搞這個房子。

      左友英弟媳：他也應該有點同情心，而且人家正在傷心，剛剛傷心，主動打電話叫你過來把那個錢怎麼給你，什麼時候給你，給你多少錢，這裡已經主動跟他講過了，他那裏就馬上採取行動了。

      黃浩説，其實魏長生去世之前，自己就已經開始著手賣房事宜，委託公證書上寫得很清楚，自己是有代理權的，並沒有趁人之危。

      黃浩：先把我欠我這些錢先拿回來，作為你來説，如果你一個好朋友去世了，他的家裏人不講道理的，耍無賴，不承認這個借款，作為你來説，你的出發點肯定是要確認你自己的利益，對不對？

      至於那個買房人楊濤，黃浩説，他們之前根本就不認識。

      黃浩：不認識的，就是通過仲介介紹，就是通過仲介介紹才認識。

      黃浩解釋賣房的原因，是因為魏長生欠了自己的錢，自己擔心魏長生一走，錢要不回來，所以才著急把房子變現。欠債還錢，天經地義，可是左友英卻説，如果房子按市場價出售的話，除了還給黃浩的90萬元，應該還有一部分結余，現在，在黃浩的一手操縱下，這些錢都打了水漂。

      左友英：那我們來賣，這個就是160到170萬。我們剩下的可以還掉他的錢，還可以自己生活，像他這樣賣，我們生活都生活不下去。

      儘管懷疑黃浩和買房人楊濤惡意串通低價賣房，可房子現在已經過了戶，該怎麼辦呢？左友英一時沒了主意。

      左友英弟媳：我説抓在他前頭，我去把那個房子要麼就凍結，要麼是不讓人家做手，做他肯定弄不到。

      左友英急忙來到房地産交易中心，工作人員告訴他，房子雖然已經過戶，但房産證還沒有發。

      左友英弟媳：知道把那邊已經在搞那個(房産證)，該差一個經理簽字了，還好，這是有一點，好像是我姐夫在保祐，有一點這個事情。

      隨後，左友英和兒子魏彎彎、女兒魏麗麗一起作為共同原告，向上海市松江區人民法院起訴，將買房人楊濤告上法庭，請求法院判令被告楊濤和第三人黃浩所簽訂的房屋買賣合同無效。

      原告代理律師 陳明：這個被告他真正的買房子的目的，顯然就是與第三人惡意在串通，趁家屬忙於辦喪事，悲痛欲絕的時候，採取説假話的方式，穩住死者家屬，做一些虛假的一種合同。做一些虛假的買賣的行為。就侵吞死者的合法財産。

      因為涉及訴訟，這套房子的産權交易馬上被凍結。現在，整個案子的焦點集中到了買房人楊濤身上。究竟楊濤在簽訂購房協議的時候是不是善意無過失的？他向黃浩買房的經過是怎樣的？左友英能不能要回這套房子？廣告之後回來。

      2011年9月20號，上海市松江區人民法院開庭審理了此案，被告楊濤出庭應訴。他説，自己在上海嘉定區一家汽車製造公司做維修工，月工資4000-5000元，買下松江民樂四村的房子，是準備結婚的婚房。

      為了查清事實，主審法官採取了隔離審查的方法分別詢問楊濤、黃浩及相關證人。楊濤稱，在訂正式合同之前，共向黃浩支付了90萬元購房款，全部是現金交付。黃浩也予以了確認。

      黃浩：購房款楊濤是付現金給我的。簽合同之前付過一點、簽約當天付過一點、之後又付過，一共是付了3筆，總計90萬。這些錢分別是松江在我車裏、楊濤車裏交給我的，

      原告代理人：你把現金拿給黃浩時，驗鈔過程是怎樣的：

      楊濤：因為是一捆一捆，所以點捆數就可以。法官：以前你認識黃浩嗎？楊濤：不認識，通過這次買房才認識的。

      法院認為，按雙方所述，如果被告楊濤及第三人黃浩2011年5、6月份才有接觸，顯然不可能建立特別深刻的信賴關係。在85萬元並非被告直接從銀行中取出交付給其的情況下，第三人竟不詳加清點或驗鈔，而僅點了捆數即完成交付，並出具收據予以確認，顯然有悖日常生活經驗。

      上海市松江區人民法院法官 顧亮：如果場景發生在銀行裏面，是從銀行裏面取30萬出來，當場現場交付的話，那法院可能還有理由相信交付的一個事實，但是他們陳述的地方又都是在車裏，在交易中心，在其他一些地方，都不是銀行的，那麼怎麼可能讓人相信，他們是真的一個現金交付呢？因此我覺得這一點也是非常真的懷疑的。

      在房款的來源上，楊濤説，買房的錢有70萬元是向母親的朋友倪紅珠借的，並請倪紅珠出庭作證。

      法官：法庭問幾個問題。你與楊濤的母親何時認識？證人：十幾年前就認識的。當時我的鄰居與楊濤的母親是好姐妹，我們就一起玩的時候認識了。法官：你和楊濤是否熟悉？證人：熟悉的。法官：你借給楊濤的70萬是如何交付的？證人：是讓楊濤來我家拿的。法官：70萬的來源？證人：我算是比較有錢的，因為他媽媽説楊濤結婚要買房子用，我們平時又比較熟悉，所以就借給他了。這些錢是我家裏的自有資金。

      雖然倪紅珠本人出庭作證，但考慮到其為被告楊濤母親的朋友，和被告具有一定的利害關係，法院認為她的證詞無法確認其真實性。

      法官顧亮：我説你70萬的話，你阿姨的話，就是説這70萬至少有一個資金來源，這70萬不可能憑空出來的？那有沒有相應的銀行轉帳或者銀行去寬記錄，然後他就説，資金的話，顯然是藏在阿姨的家裏面的，阿姨是做生意的，70萬是直接現金拿出來就可以交付給我的。那我覺得一點也是值得懷疑的。

      在售房及收款資格的審查上，被告楊濤稱其分別於草簽合同時看到第三人黃浩提供的房産證，于簽訂正式合同時看到了第三人黃浩的委託書。

      法官：你支付5萬定金前有沒有查驗過房産證？楊濤：沒有。因為我比較相信黃老師，這個黃浩是黃老師介紹的。法官：房産證你什麼時候看到的？楊濤：簽正式合同時。法官：你了解過這個房子的建築年代嗎？楊濤：這個沒有。因為這個房子比較大。

      楊濤説，自己在簽合同時，並不知道魏長生已經去世。

      法官：房産買賣交易時你看到權利人是魏長生，你在簽合同和過戶時是否向黃浩了解過魏長生的情況？楊濤：沒有。我認為黃浩是有合法的代理權限的。

      法院認為，在看到房産證後到看到公證委託書前，被告楊濤沒有與權利人魏長生取得任何聯絡，而一味信賴第三人黃浩，有悖常理。

      法官：就是委託書裏面，代為辦理房屋買賣，代為登出抵押這些方面的手續，但是唯獨關鍵一點代為收取房款，因為代為收取房款也是比較要明示的，那麼在這種情況之下，他(楊濤)審查了委託書之後，應該能夠注意到沒有代收房款的權限，在這個情況下，他還是把85萬的現金，分三次交付給了對方，那麼在這種情況下，我認為就是説也是與常理不符的。

      關於房價的確定，楊濤説，實際成交價格並不是合同上所寫的90萬元，而是130萬元。為此，楊濤提供了一份40萬元的補充協議。

      法官：正式合同是你簽的嗎？楊濤：是的。法官：上面的價格是？楊濤：是90萬。我們約定是140萬，為了避稅，才寫了90萬。90萬也是黃浩提出來的。因為我就是約定了這個價錢，簽多少都是這個價格。法官：草簽合同上面的價格是？楊濤：應該是130萬吧，因為還要再加10萬的稅。

      法院認為，這份補充協議到底是在合同簽訂當時簽的，還是訴訟開始後補簽的，存有相當疑問。

      法官顧亮：這個40萬的補充協議到底是什麼時候出具的？如果説他們的確存在惡意串通的情況，在得知被原告起訴之後，再補一個40萬，也是非常有可能的。

      綜合上述疑點，法院認為，被告楊濤及第三人黃浩之間的交易行為存有大量與常理不符之處，使法院難以相信被告購買係爭房屋的交易善意無過失。法院判決如下：第三人黃浩的行為不構成表見代理，法院依法認定被告楊濤與第三人黃浩簽訂的房屋買賣合同無效。

      通過官司，左友英拿回了自己的房子。法官告訴我們，在左友英丈夫去世之後，她可以做以下幾件事來避免這場官司。首先，她應該儘快和其他法定繼承人一起去辦理房屋繼承手續，辦理公證並及時更名。第二，從黃浩那裏收回房産證、委託公證書的原件。第三，如果黃浩不配合交回房産證和委託書，按合同法規定，委託合同的雙方有任意解除權，左友英可以用電話錄音、拍攝視頻、發律師函等方式及時告知黃浩委託合同已經解除，並把這些音像文字資料保存好留作證據。第四，辦理房屋繼承手續之前，密切關注房屋的産權交易信息，如果發現有過戶申請的跡象，及時向法院起訴，提出財産保全申請，法院會及時把房子查封，這樣房屋的産權交易就會處於凍結狀態，不會被其他人輕易賣掉。