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　　作者：北京師範大學地理學與遙感科學學院教授鄔翊光

　　北京師範大學地理學與遙感科學學院黃威

　　北京師範大學地理學與遙感科學學院教授、博士生導師吳殿廷

　　近幾年來，北京市商品住宅價格節節攀升，其原因已成為業界和學者競相討論的熱點問題.一些人認為，北京房價高是由於地價高引起的，甚至有的房地産開發商還聲言，房價降不下來，主要是地價過高！如果再推行土地招標拍賣，定會抬高地價，那麼居高不下的房價將會繼續上升。這一觀點的正確與否值得商榷，因為“地價與房價到底是誰影響了誰”這個問題比較複雜。要解決房地産經濟學的這個難題，需要做客觀深入的分析。

　　(一)地價是由需求引致的,房價高才會導致地價高

　　房與地密不可分，地價是房價的構成因素。一般人都認為，房價之所以一直居高不下，是由於地價太貴所致的。地價高導致房價高。而且，對於地價影響房價的分析，人們也有兩種説法：一種意見認為政府收取的毛地價高了，從而導致房價提高；另一種意見則認為政府收取的並不高，而是房地産開發商把土地幾經轉讓，將地價炒上去了。據此，有人説北京的房價居高不下，是因為炒賣土地和項目，擾亂了房地産市場，從而炒高了地價。

　　但是，經濟學界公認的理論認為：地價高低是房價高低的結果，而不是原因。早在18世紀，古典經濟學家亞當斯密就明確指出：“地租成為商品價格構成部分的方式，和工資與利潤是不同的。工資和利潤的高低，是價格高低的原因，而地租的高低，卻是價格高低的結果。”馬克思、李嘉圖等人均認為，地租＝市場價格-生産成本-平均利潤-資本利息，這個公式也是房地産估價方法中假設開發法(剩餘法)的理論基礎。首先來説，房地産市場所決定的地價是一種需求價格；但由於土地的供給沒有彈性，又受政府壟斷，所以，土地的價格不僅是買方願意購買的價格，也是賣方願意出售的價格。

　　北京房地産商在開發房地産項目時，事先都進行市場調研，做可行性研究。其過程一般是：首先研究開發住宅預期售價，再扣除預計建安成本、稅費、融資利息、預期利潤等費用，剩餘的金額才是用來買地的錢。如果開發商反其道而行之，先買下土地，再加上建安成本及各種稅費，再來定房價，那非虧血本不可！北京市最近幾次土地招標中，競標者都是按照上述原理，事先仔細算好房價做出買地報價後再投標。這也説明了土地價格是受房價決定的，是房價的結果，而不是原因。

　　在市場經濟中，城市地價上漲還與土地未來的用途相關。在城市中，當一塊農地規劃成寫字樓或商品住宅用地，地價就會立即上升，升至幾十倍或幾百倍；如果規劃為公共用地，或經濟適用房，地價就會比前者下降許多。

　　所以，在任何一個城市中，商品住宅建設的發展會導致對土地需求的增加，由於土地的稀缺和土地供給彈性小，結果導致了地價上漲。在同一時點上看，地價高相對房價高而言，不是原因，而是結果。

　　(二)地價與房價有關聯，但地價變化不一定能決定房價變化

　　根據經濟學理論：商品的價格是由供需關係決定的，特別是由購買力決定的。房地産作為商品也不例外。對此，柴強曾這樣論述：“在現實中，房地産的價格，直接取決於其效用，而非花費的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能形成價格；換一個角度，房地産成本的增加並不一定增加其價值，投入的成本不多也不一定説明其價值不高。”據此，房地産估價運用成本法就有一定局限性，只可用於市場發育較差的估價對象，或作為其他方法的補充。例如，前幾年，北京建國路有一塊地，熟地價為3000元/平方米，而萬泉河路有一塊地，熟地價為1100元/平方米，二者物業檔次、房屋造價相差不多，但他們當時出售房價均為9000～10000元/平方米，從購地成本來看，萬泉河路地價相當於建國路地價的三分之一，便宜得多，但它不僅不會因為土地成本低而降低定價，而且還會參照建國路的房價標準來定價出售，甚至還略高出10%左右。這一事例也説明了，地價不能決定房價。

　　據有關部門調查資料顯示，北京市土地開發及相關成本約佔房價的30%～40%左右，其中毛地價約佔10%；而上海約佔45%～50%，其中毛地價約佔15%。2001年普通商品住宅平均售價，北京市為4716元/平方米，上海市為3659元/平方米，北京高出上海1000多元/平方米。由此可見，房價高低並非地價所能決定。北京房價高於上海房價，究其原因，主要是北京是首都，首都效應吸引了龐大的外來購買力，加之在歷史上，集團購買力也遠遠超過上海市，致使目前北京市房價高於上海市。但隨著房地産結構調整，中低價位項目的大量推出，這種情況將會改變。由此可見，住房銷售價格主要是市場供求關係和佔相當比重規費共同作用的結果，原先形成的地價難以左右不同時點上的房價高低。

　　(三)用擴大土地供應量辦法來降低房價是否可行

　　1.增加土地供應量以降低房價合理不合情

　　從供求理論上來看，並不能説完全不可能。因為在供大於求的情況下，價格可能會下降。但由於土地資源的稀缺性和不可移動性，特別是我國城市土地資源十分稀缺，所以採用擴大土地供應量的辦法來降低房價是很困難的。而且這種方式的代價太高，不符合我國人多地少的基本國情和可持續發展的原則。試想，如果要在北京的郊區再造一個CBD或中關村，或在上海郊區再造一個南京路或浦東陸家咀，其基礎設施和環境建設的費用都將是一個天文數字，實際上這樣做既缺乏依據也不可行。這就是房地産業“區位”的特殊意義。

　　2.增加土地供應量也不一定能達到降低房價的目的

　　雖然目前土地使用制度仍然有不完善的地方，但是城市土地使用制度市場化改革的成果來之不易，我們應該鞏固和發展這些成果。城市土地使用制度最主要的成果是建立了市場機制，土地價格正逐步趨向由市場決定。如果我們一味地增加土地供應量試圖通過低地價換取低房價，這種方式既缺乏可靠依據也不一定能達到預期的目的。古典經濟學家李嘉圖早就説過：“地主降低地租並不能降低穀物的價格，只是將部分應該歸自己所有的地租讓渡給了雇農而已。”雖然，這句話是站在資産階級的立場上説的。但如果我們只是換個角度，但倣照這一論斷，就可以得到這樣一個論斷：當我們政府大量增加土地供給，降低地價，也並不能降低房屋的價格，只是將應該歸政府所有的地租讓渡給了房地産開發商而已。由此可見，增加供給，降低地價，不一定就能降低房價。政府和消費者都得不到好處，反而好處讓給了房地産開發商，造成了國有資産流失的嚴重後果。

　　3.增加土地供應量以降低房價，還會造成土地資源嚴重浪費

　　在市場經濟條件下，地價起著調節土地資源配置的基礎性作用，合理的地價決定土地在一定環境下的最佳利用。然而人為地加大土地供應量，一時可能降低房價，但從長遠和整體來看，會造成許多弊端：一是城市土地總量是有限的，可供建房的數量更有限，超過這個限度就無地可供了。二是增加土地供給如同壓低地價一樣，不利於節約土地，容易誘發土地投機，造成土地資源浪費。三是土地供給要受經濟因素、土地利用規劃和城市規劃的制約，敞開供地既不可能，也未必能達到降低房價的目的。四是不斷增加供地，降低地價房價本身並不是一件好事。它將限制人們入市的信心，不利於促進房地産市場的繁榮。

　　(四)土地招標拍賣不會抬高房價，只會合理調低開發商過高的利潤

　　1.住房價格主要是由市場供求關係決定，並不是由成本決定

　　在房地産整體運行過程中，房地産開發企業要通過市場調查，預先估算開發房地産項目的市場價格，從而計算開發成本和預期利潤，最終決定還有多少錢來買地進行項目開發。為此，我們可以找出其中內部作用線，即：

　　實時市場住宅價格→新開發住宅成本和預期利潤→地價→土地出讓量。

　　這説明，市場可接受的房價高，才會引起地價高。柴強對房地産價格與開發成本關係有一段論述：“正是因為房地産價格與房地産開發成本不是始終成正比，才出現了賺錢與賠錢的問題。如果房地産價格始終是由房地産的開發成本決定的，海南、北海的房地産市場和開發商就不會有1993年房地産熱過後的‘悲慘局面’。”因此，開發企業在購買開發項目用地時，首先會進行週密的市場調查，預期項目建成後的售價，而不是根據開發成本預期售價。

　　2001年在北京市三次土地招標時充分體現了上述原理的科學性。第一次崇外幾宗地流拍，是因為開發商預期的住宅售價低於其開發成本加最低期望的利潤。在這種情況下，開發商們是決不會舉牌投標。因為他們知道，市場價格不是任何人主觀決定的。相反，2002年北京廣渠門外和大興西紅門土地招標成功，原因是中標企業經過測算，能夠獲利才投標書；並非某些人説是外地開發商計算有誤，盲目投標的結果。標書的價格差異主要是開發商對預期利潤期望值的差異，這也是招標拍賣的公平、科學之處。

　　2.土地招標拍賣，不一定會抬高房價

　　總的來説，我國土地招標拍賣工作起步時間不長，實行有償使用土地制度以來，土地供應大多數是實行有償劃撥或協議出讓方式，真正以招標拍賣取得的土地所佔比例很小。北京市自1992年實行土地有償使用制度以來10年期間均以協議方式出讓，招標拍賣工作也是才剛剛開始嘗試。我國現行土地使用權出讓方式有協議、招標和拍賣三種，採取不同的出讓方式，地價水平不一。一般情況是：拍賣出讓地價最高，招標出讓地價其次，協議出讓最低。我國首例以拍賣方式出讓土地使用權出現在1987年12月深圳市。以後，在全國許多城市陸續推開。各地實踐證明，土地招標拍賣可以提升地價，但不一定會抬高房價。據有關資料顯示：2001年蘇州土地招標拍賣收益20億元，浙江為191億元；2002年上半年江蘇招標拍賣土地收益20億元，浙江已達67億元。總的來看浙江地價比江蘇要高，但浙江的房價並不比江蘇高。杭州與南京相比，杭州房價也不比南京高。事實證明，招標拍賣土地，並不影響房價上漲。

　　綜上所述，土地招標拍賣與協議用地相比，地價是上升的，但房地産市場上價格主要是由供需決定的。只有市場可接受的房價高，才會引起地價高。土地價格適度上揚是符合市場經濟規律，因為土地由於位置的固定性、資源的稀缺性等因素，可供應量只會越來越少，因而其相對價格也必然會上升。

　　3.土地招標拍賣可以直接調整國家與開發商的利益關係

　　明白了土地價格不能決定房價，房價是由市場決定的道理後，就能輕鬆理解這個道理：土地所有者——國家的收益與房地産開發商的利潤是互相消長，二者之間存在著負相關的關係。科學的土地價格水平必須保證國家收益和開發商合理利潤這兩方面的利益。業內人士計算，廣渠門招標地價高達預期房價的47%，而北京市絕大多數的協議地價僅佔房價的30%～40%，個別宗地甚至低於20%，究竟是北京過去協議地價公平，還是廣渠門招標地價合理，社會人士各執一詞，北京市開發商們一致認為地價過高，難以承受。但有關部門調查：上海市土地開發及相關成本約佔房價的45%～50%，北京市約佔30%～40%，依據2000年房屋價格折合北京市土地開發成本及市政、四源等各種配套設施等成本費用，兩城市基本接近。雖然北京供暖、防震要求較高，但與上海房屋較高地基成本相抵後，兩市的建安造價相差並不大。北京和上海兩市的差別就在國家土地收益和房地産開發商的利潤上。按上述數據計算，北京市的國家土地收益佔單位面積房價要比上海約低5%～10%，房地産開發商的利潤要高5%～10%。如果按自有資金利潤率計算，則利潤更將成倍增長(參見下表：北京房地産資金來源結構表)。

　　當然這是粗略計算，與實際數據會有出入，但總體上可反映一個事實，就是房價高，並不是因為地價高，而只是開發商的利潤高，而國家作為土地所有者卻並未得到應得的收益。

　　如何解決此矛盾，最好的辦法是招標拍賣土地，讓開發商(包括市內 外、甚至國內外開發商)去公開公平競爭。房地産開發商和他們的諮詢謀士們會科學地計算出他們能承受的最高地價，國家也可獲得最大收益。

責編：唐峰