個別城市房價3年狂漲300% 誰在瘋推房價? 

央視國際 (2005年05月26日 08:39)

　　新華社上海5月25日電（記者陳芳、徐壽松） 短短一年間，一套54萬元的房子就能上躥到86萬元，利潤率高達60%。這樣的“爆炸式增值”，在2003至2004年的上海樓市，是件尋常事。

　　近年來，全國各大中城市的房價紛紛持續上漲。國家統計局統計顯示，2004年全國房價漲幅達14.4%，比上年提高10.6個百分點；今年一季度，房價同比再升12.5個百分點，全國35個大中城市中有34個城市房價還在上漲。

　　面對“狂飆”的房價，人們不禁要問：究竟是什麼助推了房價在節節高漲？

　　幾多瘋狂：房價3年狂漲300%

　　位於上海市盧灣區和徐匯區交界處的瑞金南路地段，可算是市中心區域的核心板塊。記者選取這一板塊上的“申江名園”，追索其近年來的房價攀升軌跡：

　　2001年10月，一期開盤均價約6000元/平方米；

　　2002年底二期開盤均價上升至7000元左右/平方米；

　　2003年底，房價已躍至11000元/平方米；

　　2004年第三季度，均價高達16000元/平方米；

　　2005年3月，其房價已漲至24000元/平方米。

　　不到3年半，這一樓盤的房價瘋漲了300%。如此“高成長性”恰是上海房價的一個縮影。

　　與上海比，近年來北京房價的漲幅雖不算最高，但眼下，京城三環內商品房單價多在萬元左右，看上去雖比上海低，但若按上海小區、樓盤相對較高的建設質量和較低的物業管理費來折算，北京的真實房價會比現在高出一大截。

　　在樓市“新政策”面前，一些相關部門抬出北京有全國最大的公務員群體、最大的涉外機構、最多白領等“六最”説為其辯白，上海業界也流傳著“9大理由”：世博會的拉動、跨國公司大量進入、海外購買力的強力支撐如此等等，為後市看漲提供支撐。

　　中央黨校研究員曾業松指出，國內經濟的持續發展的確增強了人們的購買力，購房需求越來越多地釋放出來，但無論強調怎樣的理由，誰也不能否認，樓價的瘋長已遠遠超出同期居民可支配收入和消費價格指數的漲幅，與“理性”相距又何止千里！

　　地價、建安、融資諸成本的增加確會導致房價上漲，但絕非主要因素。國土資源部在全國32個主要城市的調研顯示，地價只佔商品房成本的23%，其中北京土地佔商品房成本的22.98%，上海只佔16.15%。

　　上海市經濟管理幹部學院朱林興教授指出，商品房的建設週期一般在2到3年，現在銷售的商品房基本都是兩三年前或在更早的時候，開發商以“協議轉讓”方式獲得的土地，地價並不高，開發成本一般只佔房價的30%左右。所謂“高地價導致高房價”的成本上漲説，顯然不能解釋房價高的原因。

　　價格聯盟：開發商拉高房價？

　　那麼，又是哪些非正常因素抬高了房價？樓評人士蔡為民指出，2000年以前，剛復蘇的房地産市場遵循的是成本定價，商品房售價基本上是成本加合理利潤；2001年至2003年走向火熱的樓市選擇的是市場定價，房價基本由供求關係決定；而2004年以來，樓市進入由開發商決定市場、自由定價狀態。伴隨著住房需求不斷釋放，樓市開始成長、繁榮，而各地的大房地産企業也開始在利益極大化的共同追求中默契配合，漸漸結成價格聯盟。

　　朱林興教授指出，一些開發商之間、開發商與銷售商之間、銷售商與仲介之間，合謀製造虛假信息，相互聯手抬價，逐層加碼，利益共享。另一方面，價格同盟在所謂的“定價策略”方面也有體現：幾乎所有新樓盤開盤，都會以周邊已售或待售房價作為定價參照，相互競價。

　　“你每平方米漲500元，我就漲800元，以價格高低來顯示自己樓盤品質的優越。”朱林興説，“房地産公司正是依靠這種價格同盟形成的壟斷地位，取得了大大高於生産價格的超額壟斷利潤。”

　　“經營城市”：地方政府放縱房價？

　　開發商為何能輕而易舉地形成價格聯盟？近幾年各大城市的房價為何只升不降？一個重要原因是：地方政府“經營城市”的做法，事實上對房地産市場起到了“托市”之效。在1999年以前，為拉動內需，各地都出臺了鼓勵購房的措施，譬如實行買房退稅、貸款優惠等。但與此同時，地方政府“劍走偏鋒”，縱容了房價節節高漲。

　　其一，拔苗助長，急於將房地産培育成支柱産業。由於投資規模大、見效快，對相關産業拉動作用明顯，不少地方政府在産業規劃中，都將房地産業定位為支柱産業來發展，目標是“在5到10年使其增加值佔到GDP的10%”。朱林興説：“房價越高、高檔房越多，對地方政府而言，意味著財政收入增加、GDP增大。”為此，一些地方政府一方面加大徵地、供地力度，擴大産業規模；另一方面，則通過開發規劃、産品結構、預售審批等環節，默許、支持商品房高檔化，導致結構失衡。

　　其二，不對商品房進行成本、利潤核算，作為生活必需品的商品房，其定價完全放開，基本是開發商報多少是多少。一位不願透露姓名的內業人士説，個別城市的個別區縣，為了抬高區域“檔次”，開發商將房價定得越高反倒越容易取得預售許可證，反之則要一等再等。這位人士質問：“這不是在引導房價走高是什麼？”

　　其三，對外地人買房不作限制，縱容炒房。房地産市場的區域性特徵明顯，健康的樓市必然以本地購買力作為主要支撐。但為了活躍市場，許多地方對外地人購房、炒房不加限制。浙江大學房地産研究中心溫海珍認為，房屋最基本的功能是居住，政府應鼓勵居住、限制炒作。

　　信息壟斷：搶佔話語制高點？

　　近年來，一些專家、學者，在或明或暗的“贊助”“邀請”下，頻頻出現在各種論壇、媒體上，只説一些利益集團需要他們説的話，宣傳房價看漲的種種理由。

　　只要稍加留意便會發現，近年來，在房地産市場上，一個龐大的房地産利益集團正在形成。開發商、地方政府相關部門和一些“專家學者”、房地産研究機構以及部分媒體聯手，佔據行業話語制高點，並形成一個行業性的“話語鏈”——當央行規範房地産業資金運作的121號文件一齣臺，他們就開始“研討”、拋出“高地價導致高房價”；當央行提示信貸風險、要求商業銀行嚴格審貸時，他們説：“融資成本增加，房價將會增長”；當有人警告房價虛高應該降溫時，他們大加反駁説：“中國房地産絕無泡沫，至少也可以繁榮20年”；當“新國八條”出臺時，他們甩出“不能搞行政一刀切，還是要重市場調節”……總之是只唱房價看漲“同一首歌”。

　　“就像當年和莊家沆瀣一氣的股市‘黑嘴’一樣，這些人事實上是當起了‘房托’，”資深房地産觀察人士顧海波直言，相形之下，樓市“黑嘴”們更有市場，對輿論的導向作用更大。

　　“追漲殺跌”：炒家哄抬房價？

　　當股市跌破1200點時，人們才幡然悔悟2002年股市衝擊2400點時的樂觀是多麼的盲目。眼下，在北京、杭州、上海等地，商品房成了一些人的投資品，炒家將樓市當作了股市。起先還是外來“炒房團”活躍于樓市，隨後，在身邊“誰買房誰賺錢”的誘惑下，手上稍有閒錢的人甚至是普通人家也蠢蠢欲動，加入投資商品房的行列。

　　在上海，自2004年第三季度以來，外來人員購買高檔房的比例不斷上升。到了今年一季度，中心城區高檔房70%的買主是外地和境外人員。價格越貴的房子，外來人員的購買比例越高，中心城區高檔商品房出現供不應求，房價上升。而高檔房價格的上揚，又對周邊中檔房、甚至城郊的低價房價格、行情走勢産生向上的拉動作用，最終對普通市民的心理預期産生很大影響，刺激“追漲”或跟風提前消費。

　　國務院發展研究中心的有關專家指出，要穩定樓市，必先剝去房價上漲表面上各種冠冕堂皇的“外衣”，示人本相。房價飛漲不是某個原因、某個力量單方面作用的結果，而是多重因素、不同利益主體相互影響、糾合, 共同推動了房價上漲。不剷除這些非正常因素，降溫樓市無異於抱薪救火，“薪不盡，則火不滅”。

責編：復蘇 　來源：