界定違規成難題？

商改住禁令出臺後，這類項目為何還頻頻大張旗鼓宣傳銷售？記者在調查過程中，發現了一個值得關注的現象。

記者在北京市規劃委員會官方網站工程規劃許可證一欄中看到，去年開盤的力寶廣場的工程規劃許可證，早在2009年至2010年就已發放。豐台區的藍光雲鼎項目，首次開盤為2010年8月，但該項目的工程規劃許可證早在同年5月份就已經發放。小悅城項目工程規劃許可證也早在2010年就發放。

一位具有多年操盤經驗的職業經理人告訴記者，一個項目從向北京市規委申報工程規劃到從北京市住建委領取預售證入市，一般有半年至一年多時間的周期。這就牽涉到了新規到底是從項目領取規劃許可證算還是從領取預售證算的問題。

亞豪機構市場總監郭毅認為：“商改住相關規定並未明示。”她説，如果規定針對的是2011年6月1日之後領取項目規劃許可證的項目，那麼目前市場在售的商改住項目多數都不算違規，但如果針對的是6月1日之後領取預售證入市的項目，則另當別論。

為此，記者致電北京市規委相關人士，對方表示並不清楚。如果是業主對房屋産權及規劃有疑義，可帶房産證來查證。記者又致電北京市住建委，相關人士表示，無論是項目前期戶型規劃，還是後期更改規劃，都是規委負責。

“項目從拿地到開發樓盤，第一步是發放用地規劃許可證，第二步是工程規劃許可證，第三步是竣工驗收等等。新規應該是按2011年6月1日起發放項目規劃許可證算。”上述職業經理人告訴記者，因為項目不可能領取預售證開盤後再制定戶型內部的規劃。

私改規劃貓膩多

按照上述説法，儘管政策執行界定不明，但記者在調查中發現，多數商改住項目仍然私自改了規劃，屬於明顯的違規行為。然而，迄今為止，幾乎難以見到有被北京市相關部門查處的案例。

據此前媒體報道，位於回龍觀由東亞新華投資開發的東亞上北鑫座建築綜合體項目，雖然項目是50年産權，屬於精裝修商業項目，但為了順利將項目變成住宅，開發商第一次交房採取毛坯方式，不設立廚房、衞生間，但預留了上下水，以便通過審核。在審核後，開發商再與購房者簽訂免費贈送的裝修合同，把廚房和衞生間做出來，這樣就相當於業主自發地更改房屋規劃，而與開發商無關。

“現在很多商住項目都是按照規劃毛坯交房，為了不引起私改規劃的糾紛，只保留上下水設置，不設置獨立的廚房等。”石景山區西山國際城的一位銷售人員告訴記者，收房後就看業主如何裝修了，其實自己裝修出獨立的廚房和衞生間難度並不大。

高策地産顧問董事長李國平表示，目前商改住市場中類似現象很多，通常項目會在經過房屋驗收後才更改規劃，並將一部分私改規劃的風險轉嫁給購房者。但對於這類房屋驗收後再私改規劃的現象，是否有政策進行監督，上述北京市規劃委和北京市住建委人士均向記者表示，目前尚不清楚。

不僅是獨立廚衛問題，記者在調查中還發現，應該按照商業立項收取的商水商電，也全部私改成了民水民電。SOCO公社銷售人員對記者表示：“現在很多項目都是民水民電，我們項目雖然是商水商電，但是對水費做了一些處理，實際標準與民水相同。”而至於是怎樣的“處理”，銷售人員拒絕回答。

一位熟悉門道的知情人士表示，商水商電改為民水民電其實並不難，關鍵看怎麼操作。“一旦水電費生活成本降下來，這類項目就更容易賣了。”他説。

業內專家認為，在北京住房限購背景下，商改住項目大行其道，雖然有助於在短期內增加政府收入，但是也為投機投資性購房開了一扇窗，不利於房市調控。同時，有關部門應該加強監管，嚴格查處違規行為，以維護規劃建設等相關部門的公信力。 （北京參考記者李瑩）