出讓形勢兩極化 開發商拍地熱情隨房價起伏

　　活動策劃：柯鵬 李和裕

　　主持/整理：李和裕

　　嘉賓：中國指數研究院副院長 陳晟

　　儘管今年土地市場總體來説“風光不再”，但在局部城市仍不時出現多家開發商爭奪土地的場面。如上周北京推出的3幅順義區後沙峪鎮地塊受到了開發商追捧，最後由中糧地産以25.94億元的總價“包攬”，其間每幅地塊的平均競價次數高達121輪，爭奪之激烈可見一斑。與之形成對比的是，不少大量囤地的開發商對於手中土地的態度卻開始發生微妙變化，如前不久萬科着手對去年拍下的東莞“地王”進行處理，將該項目公司50%股權賣出，而後又有報道稱，萬科正在私下為旗下3個地塊尚未開發的上海項目尋找合作夥伴，調整之舉十分明顯。土地出讓有冷有熱、行情分化，開發商其意何在？本週我們請業內人士就此與大家交流。

　　主持人：您如何看待目前土地出讓行情分化的局面？

　　陳晟：是的，目前土地市場的分化情況很明顯。如上面提到的北京，數據顯示，雖然今年以來北京土地成交萎縮，但土地招拍挂並沒有出現很明顯的冷場。中國土地勘測規劃院城市地價動態監測分析組的一季度報告表明，主要城市地價漲幅比去年四季度有所回落，部分城市甚至出現負增長和零增長，但居住用地需求仍相對較大，且在一些住房價格上漲較快的城市更為明顯，北京便位列其中。我最近在杭州調研，也感受到那裏開發商對於土地的熱度仍在。不過，在珠三角不少城市，土地市場卻明顯降溫，流拍的情況已屢見不鮮。

　　而我想指出的是，不光是土地市場兩極分化，現在房價體系也是這樣。我們可以看到，在保障性住房集中建設的區域，其旁邊的商品住宅樓盤價格出現回落，但在城市土地資源稀缺的區域，無論是市中心還是往往較偏的別墅區，價格依然上行。於是，這種情況也影響到了開發商對於土地的選擇，開發商自然更願意拿價格有支撐力的區域的土地。

　　此外還有消費需求的變化。開發商往往有其關注的客戶群，現在樓市內的需求是兩頭大而腰細，最普通購房者的持續觀望造成了交易銳減。對於這一變化，恐怕只有小部分企業能適應，所以，客戶群受調控影響小的開發商目前更願意拿地。

　　主持人：在您看來，目前在開發商中比較吃香的土地有哪些特點？

　　陳晟：在資源稀缺區域有一些“特別之處”的土地還是廣受開發商歡迎的，比如位置好，交通較方便，離環線近；適合開發的産品符合企業長期針對的客戶群需求；政府在那塊地周圍做了大量工作，良好的基礎建設使得整個區域被看好；又或存在被外資收購等資金運作機會，特別是一些商業地塊。

　　主持人：那您覺得今後開發商對於拿地抱有怎樣的態度？

　　陳晟：整體上開發商對高價拿地是抱擔憂態度的。不過，業內也有這樣的建議：形勢好的時候賣房，形勢差的時候買地。所以，在今年房價漲幅趨緩，樓市再次出現跳躍式增長希望不大的情況下，想趁低儲備土地的開發商仍在，當然，具備實力的大開發商比中小開發商的機會仍多得多。

　　不過，今年政府出臺的一系列土地政策中，已經考慮到大宗土地出讓不利於市場競爭及市場調控，要合理控制單宗土地出讓規模，以增加土地供應的宗數，吸引更多的中小開發商參與競爭，防止形成“壟斷”。同時，對於土地開發周期、閒置土地處理等問題，政府的動作幅度也開始加大。可見，開發商大面積圈地的行為有望得到遏制，去年高價囤地的開發商如今則壓力和風險增大。總之，土地在開發商心裏變得又愛又恨。

責編：李菁