北京樓市調控定調 雙軌制暗顯

　　春節剛過,“京11條”就應聲落地!23日晚,北京市住房和城鄉建設委等部門聯合發佈了北京版本的樓市調控十一條。

　　與此前發佈的全國範圍內“國11條”相比,北京版本則更具地方特色。北京大岳諮詢公司總監陳民稱,“京11條”最大的變化就是全面叫停了2008年底出臺的購房優惠政策。

　　多位開發商表示,北京的政策大都是規範房地産市場的,並不會對房價産生明顯影響,2010年房價會處於一個比較穩定的狀態。業內專家則表示,如果政策執行到位,北京樓市的改革方向可能發展成類似于香港及新加坡的商品房與保障房分別發展的雙軌制現象。

　　北京政策向來有風向標的意義,在“京11條”出臺的同時,有消息透露廣東的樓市調控政策也正在醞釀,不久將會問世。不過鋻於“京11條”出臺後市場反應不一,專家認為“京11條”對各地示範效應有待時間驗證。

　　“京11條”只是一個調控逗號

　　昨日,專家們在接受南方日報記者採訪時都表示,“京11條”趕在3月市場回暖前出臺,真是恰逢其時。

　　“在‘兩會’前出臺如此嚴厲的房地産調控措施,也可能預示著本次‘兩會’已經對房地産定調———嚴厲政策調控。”21世紀不動産市場的一位分析師告訴記者。

　　鏈家副總裁林倩也認為,本次北京市出臺的“京11條”發出一個明確的信號,僅就北京市場而言,已經沒有任何優惠措施可言,調控已經開始。

　　在她可能來,“京11條”絕不是這一波調控政策的句點,而是一個逗號。“如果全國兩會上還有指導性的意見出臺,北京市無疑將會繼續出臺相關的細則。”

　　“房價問題已成為兩會討論的重點,政府選擇在這一時期發佈調控細則,是由於之前的‘國11條’政策效應漸淡化。”北京大學房地産研究所所長陳國強在接受記者採訪時表示。

　　不過,林倩則認為,“如果‘國11條’確實對房地産市場起到了遏製作用,那麼政府應該就不會再出臺太嚴厲的新政策；但如果一段時間後沒有見到效果,或是超過了政府的容忍度,地王依然頻繁出現,輿論壓力還是很大,那麼一定會再出臺新的調控政策。”

　　“限外令”或令高檔樓盤跌價

　　“京11條”的“地方特色”主要體現在對今年各類政策性住房的兩個50%。十一條指出:今年將增加住房建設用地供應,全市政府土地儲備和一級開發投資不低於1000億元。

　　除此之外,還有“加大政策性住房建設力度,調整住房建設用地供應結構”。“京11條”規定,2010年各類政策性住房用地佔全市住房供地的50%以上,新開工建設和收購各類政策性住房佔全市住房新開工套數的50%以上。

　　北京中原地産市場研究部認為,如果今年市場上有一半以上土地為政策性住房用地,會使得商品房用地價格繼續上漲,地王還會頻繁出現。樓市發展方向將是商品房價格依然高企,而大部分北京居民依託政策性住房解決居住問題。

　　此外,限外令的恢復也是“京11條”的另一大特色。第六條政策指出:將嚴格執行《關於規範境外機構和境外個人購買商品房的通知》(京建交〔2007〕103號)中對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關規定。這是對外資購房的優惠政策首次明確取消,限外令的恢復將使得眾多高檔樓盤價格出現下調。

　　“限外令的恢復將對高端市場産生較大的影響。”林倩告訴記者,雖然國外買家在房地産市場中所佔的份額不大,但是此前一直高漲的人民幣升值預期造成了熱錢的大量涌入,這些熱錢的涌入只有股市和樓市兩個通道。預計本次限外令的恢復也是為了人民幣的升值“打預防針”。

　　實際上高端住宅的成交量在一二月份就有了一定的萎縮,專家認為,“京11條”細則對高端市場的影響會最終體現在全市商品房成交均價的下跌。

　　-市場回應

　　【二手房市場】

　　政策出臺二手房挂出“到手價”

　　陳國強表示,“京11條”將不可避免對未來市場預期産生不小的震動,尤其是對於近來漲幅過快的區域,房價會受到一定的影響。

　　“上述幾條政策均是在這輪調控中首次提出,效果也跟北京市場關係密切,對樓市影響雖不可能立竿見影,但亦不可忽視。”陳國強告訴記者。

　　林倩也表示,此次“京11條”細則出臺後,全面推行營業稅和個稅“同差同全”,稅費成本將變相增加。一般二手房交易賣家都挂出“到手價”。

　　根據鏈家估算,此次“京11條”細則實行後,變相多繳稅費至少2.75%,而按照慣例稅費轉嫁給買方,購房成本上升2.75%以上。這樣會變相地導致買房者購買能力的下降和購房意願的下降。

　　【新房市場】

　　地産商採取“拋售”的可能性不大

　　不過也有專家認為,二手房市場應該受影響不大,主要的影響將會體現在新房市場中。

　　“當然這種影響(新房市場)不會立刻顯現出來。”黃興文解釋説,現在房地産商們還沒有出現太嚴重的恐慌情緒,手中的存量也比較充足,最多是他們不去爭做“地王”,所以採取“拋售”這一策略的可能性不大。

　　進入到下半年後,各種影響因素會增多,“再加上每年如期而至的新房將上市以及如果經濟形勢出現進一步好轉,房價出現一些微調也不是沒有可能”。黃興文告訴記者。

　　其實,“京11條”在春節前就有傳聞,因此,很多消息已經被市場消化。北京市住建委相關負責人告訴記者,隨著中央及北京市一系列調控政策的陸續出臺,近期北京房地産市場已經出現供應有所增加、投資投機性購房有所降溫、價格漲幅趨緩的積極變化。

　　今年1月,北京新建商品住房新增供應9640套,比去年12月增加6.1%；商品房成交8698套,比去年12月減少42.3%；新建商品房價格環比指數為102.6,漲幅比去年12月回落2.1個百分點。

　　不過,林倩表示,本次調控政策將對房價走勢産生相當程度的影響,但還未到“極大”的程度。

　　-網絡熱博個論

　　“京11條”將助商品房價猛漲

　　看了“京11條”,只有一個憂慮,那就是———北京房價還將過快上漲!

　　主要原因是有關“供應”這一條:“2010年各類政策性住房用地佔全市住房供地的50%以上,新開工建設和收購各類政策性住房佔全市住房新開工套數的50%以上。”

　　看似增加了如經濟適用房、廉租房、兩限房等政策性住房,但從另一方面上擠壓了商品房的有效供給,土地供給將出現嚴重不足,房源供給也將出現嚴重不足,兩個嚴重不足必將推升北京商品房價格繼續猛漲。

　　至於後面的限外令恢復執行和營業稅優惠減少對於京的房價無足輕重,限制了可能是瘋漲,不限制可能是狂漲,如此而已。

責編：霍筠霞