葉檀：開發商靠炒作撐不起房地産市場“小陽春”

    中國房地産行業面臨大洗牌，市場基礎將由市場主導轉變為保障與商品房雙重主導，中小企業將被淘汰出局。無論是誰，恐怕都難以改變近兩年房地産市場的下滑態勢。

    今年一季度，土地市場流標高達40%，房地産商繼續減少新屋開工數量，説明開發商自己也不看好房地産後市。新開樓盤虛假的排隊購房是一種噱頭，據《人民日報》海外版4月6日報道，北京開發商雇“房托”搶購，一人一天發50元。房地産抄底團大多為炒作，如山西富豪購房團、溫州購房團等皆為某房地産網站受命于開發商而組織。

    顯然，開發商這種拙劣的炒作支撐得了一時，支撐不了長遠。

    房地産市場復蘇需要信貸擴張與宏觀經濟向好這兩大關鍵指標，具體要看商品房庫存消化得好不好。目前信貸固然擴張，宏觀經濟如何有待於繼續觀察，而房地産庫存還要兩到三年才能消化。

    房地産成交量“小陽春”是以下因素共同作用的結果。住房剛性需求在壓抑一年之後有所釋放，目前市場成交主流套型面積在70平米以下，説明投資型與改善型住房需求並沒有釋放；建設部房地産政策研究中心副主任王玨林也指出，目前北京、上海、東部沿海等城市房價還是過高，在現在的大經濟環境下，房價還將下降。更有專家預測，未來2-3年內，我國城市房價將回落40%-50%。

    北京房地産交易管理網的巨量庫存住宅，北京13.55萬套的住宅存量中，現房住宅存量佔總量的比例從2009年年初的25%上升至30%。一季度末現房住宅存量約為4.05萬套，同比增加約1.65萬套，增幅達69%；期房住宅存量約為9.5萬套，同比增幅為34%。現房存量增加，而期房存量下降，説明2008年以後新開發的樓盤銷量不佳。如果投資型住房不能跟上，房地産市場供過於求的局面就不會緩解。

    由於房屋成交量上升，預計4月份新推出樓盤將增加，最遲到6月份，就可以根據成交量與住房價格，判斷市場是真復蘇還是假復蘇。

    據東亞銀行的數據，今年3月份房貸比2月份翻了一倍，其中個人按揭貸款佔了9成。房貸上升視政策導向而定，目前房地産融資的主要投向不是房貸，而是並購貸款。政府希望通過並購重組，使房地産開發企業經歷大浪淘沙的篩選期。3月18日，央行與銀監會聯手發佈《關於進一步加強信貸結構調整的指導意見》，明確指出，進一步加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設，特別是在建項目的信貸支持力度，做好對有實力、有信譽的房地産開發企業兼併重組有關企業或項目的融資支持和配套金融服務，支持資信條件較好的房地産企業發行企業債券和開展房地産投資信託基金試點，拓寬房地産企業融資渠道。保障房與企業並購貸款才是重中之重，這對多數開發商而言並不是什麼好消息。

    惟一能夠讓人安慰的是對房地産下滑心急如焚的地方政府，6個城市購房入戶、減免稅費等政策幫助開發商消化存量房，允許企業緩繳土地出讓金、延期開發渡過難關。

    但上述因素無法鑄就房地産健康發展的基石，更無法讓小陽春成為大陽春。如果經濟緊縮週期繼續，房地産市場毫無疑問將繼續低迷，直至投資者重新回到市場。中國房地産行業面臨大洗牌，市場基礎將由市場主導轉變為保障與商品房雙重主導，中小企業將被淘汰出局。無論是誰，恐怕都難以改變近兩年房地産市場的下滑態勢。

    □葉檀（資深媒體人）

責編：李秀偉