貸款買二套房首付禁低於50% 或將加速房價拐點

　　二套房的首付比例將進行調整，從原來不低於四成變為不低於五成。前天，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，就部分城市房價過快上漲的情況出臺政策，除在金融方面出臺強力措施外，還要求增加居住用地供應總量。昨天，國土資源部公佈了2010年度住房用地計劃，保障性住房、棚戶區改造和中小套型商品房佔比達77%，僅障性住房用地供應量就達到了2.45萬公頃。

　　■信貸政策

　　超90平米首套首付三成

　　國務院常務會議指出，近期部分城市房價、地價又出現過快上漲勢頭，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險。這既有流動性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也與一些地方認識不到位、落實調控措施不力，投機性購房大量增加有關，必須採取更嚴格、更有力的措施，堅決遏制部分城市房價過快上漲。

　　會議確定實行更嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低於30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　地方政府可根據實際，在一定時期內採取臨時性措施，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。加快研究制定合理引導個人住房消費、調節個人房産收益的有關稅收政策。

　　>>市場反應

　　政策傳出扎堆簽合同

　　記者昨晚從熒燦地産市場部獲悉，昨天下午政策傳出後，富力城的兩家門店裏客戶的諮詢電話就沒有間斷過，其中80%都是已在店成交但未簽訂貸款合同的購房者，購房者急於了解北京什麼時候開始執行新的二套房政策，甚至有二十多組客戶打來電話要求立即簽訂購房合同。中原地産、中大恒基等仲介公司也遇到了同樣的問題。熒燦地産市場研究部認為，北京各家銀行還要等銀監局的通知，可能真正執行還要等幾天，最近幾天簽訂貸款合同首付還能夠40%。

　　記者昨天隨機採訪了部分市民，對於此次政策出臺，大部分人表示歡迎，不過也有人表示，在目前的高房價下，根本沒有能力購房，除非房價大幅下跌，否則選擇的只能是經適房、限價房。有意購房者則分為兩個人群，有的認為隨著政策出臺，房價未來可能下降，要再觀望一段時間。另一部分則表示，要在政策落地前抓緊簽約，否則首付款不夠，再籌二三十萬元有難度。

　　>>銀行反應

　　先審批評定客戶資質

　　五大行的房貸客戶經理告訴記者，近期收緊了二套房貸款政策，認定比以前更嚴格，只要之前貸款買過房，不論是否還清，都按二套房政策執行。此外，以前遇到資質非常優秀的客戶，有可能利率下浮一些，甚至能享受到7折利率，目前看是不可能了。

　　記者致電多家銀行詢問二套房政策是否發生變化，得到的結果都是目前還沒有接到上級單位的通知，還按現有的二套房政策執行。業內人士指出，二套房新政要傳導到各支行具體業務部門需要一段時間的傳導期，不可能立刻反應。交行房貸客戶經理告訴記者，目前的二套房貸款利率政策要發生變化，預計最近一兩周新的政策會出來。目前接下的客戶先進行審批和資質評定，待新的利率政策出來以後再告知客戶。

　　>>鏈結

　　近年二套房信貸政策變遷

　　2008年12月，房貸限制大幅放寬。對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低於當地平均水平，再申請貸款購買第二套用於改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。一週後出臺的“新八條”省略了“人均住房面積低於當地平均水平”的限制條件。

　　2009年1月，北京二套房信貸政策放開，比照首套房貸政策。

　　2009年6月，隨著房價大幅上漲，銀監會重申嚴控二套房貸。

　　2010年2月，北京出臺政策，二套房貸款嚴格執行不低於四成的首付比例。公積金管理中心明確曾有商業或公積金貸款的，再申請公積金貸款，首付按40%比例繳納。

　　>>專家觀點

　　加速房價出現由漲至跌拐點

　　中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇認為，此次實行差別調控的措施有助於抑制過度的房産投資需求，平抑房價。他指出，國家在出臺政策時難免投鼠忌器，既要平抑房價，遏制房地産市場泡沫，又不能打壓過猛，致使房地産市場産生崩盤危險。如之前提議的二套房首付調至更高比例，三套房停貸，將對房價和房地産市場産生更重打擊。此次出臺的措施顯然是監管層在權衡利弊後做出的選擇。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，此次政策顯著提高了貸款門檻和融資成本，市場會有立即反應，房價將加速出現由漲到跌的拐點，投資投機性需求將明顯抑制。最近深圳、北京等城市都出現大單拋售的現象，但從整體看還是少數。楊紅旭認為，“這個政策一齣，拋盤將成風潮。”

　　有可能影響30%的購房需求

　　“對房價的調控最有力度的政策就是金融杠桿，但國十一條並未涉及金融，這次的政策補上了，對購房首付和利率進行了調整。”中經聯盟秘書長陳雲峰做過計算，首付每提高10%，就消滅掉20%的購房需求。“此次加上利率的影響，至少影響到30%以上的購房需求。”他認為，房價暫時不會迅速反應，“隨著銷售量下降，市場會進入博弈期，但開發商目前資金很充足，不會輕易調價，至少3個月後，才可能出現調整端倪。”

　　“偉嘉安捷”指出，新政在打擊貸款炒房人群的同時，也將影響有強烈置業升級需求的自住人群，使這一人群暫緩購房。

　　北京樓市變相改為最低首付3成

　　據北京中原三級市場統計，4月上半月北京二手房交易中，貸款比例達71%，商貸佔54.8%，其中二套房比例近20%。同期商品房交易中，貸款比例為75%，其中二套房佔25%。

　　北京中原三級市場研究總監張大偉表示，北京將有上萬套已簽約的商品房及二手房因為貸款購房者難以支付首付而出現違約。因為二手房是按評估價貸款的，而二手房評估價格一般低於商品房，只能評估到成交價格的八九成。也就是説，以後二套房為二手房的購房者需提供最少60%的首付，即使首套也需最少4成的首付，可能使部分郊區的商品房價格更高，城區二手房市場將因評估價較低而率先趨冷。他認為，從3月開始的北京房價飆升肯定會停止，市場可能恢復1-2月的冷淡，二手房月成交量可能恢復到萬套以下。35%-60%的二手房市場房源成交將受巨大影響，房價可能大跌。

　　北京房地産交易管理網數據顯示，年初以來北京商品房平均成交面積為120平米，80%的商品房為90平米以上，這些房源即使首套，首付也要至少30%。也就是説，新房市場上8成以上房源將需首付3成以上，樓市變相改為最低首付3成以上。

　　■供地政策

　　保障房等用地要達到70%

　　國務院常務會議確定，要增加住房有效供給。房價上漲過快的城市，要增加居住用地供應總量，大幅度增加公租房、經適房和限價房供應。依法加快處置閒置房地産用地，對收回的閒置土地，優先安排用於普通住房建設。在堅持和完善土地招拍挂制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等土地出讓方式。

　　各地要儘快編制和公佈住房建設規劃，保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70%。加快普通商品住房項目審批，儘快形成有效供應。

　　此外，加快保障性安居工程建設。各級地方政府要切實落實土地供應、資金投入和稅費優惠政策，確保完成2010年建設保障性住房300萬套、改造各類棚戶區280萬套的工作任務。同時，大力發展公租房。

　　>>具體措施

　　全國住宅供地翻倍達18萬公頃

　　國土資源部昨天公佈了2010年度住房用地計劃，全國住房用地計劃供應18萬公頃，而去年全國住房實際供地76461公頃，前五年平均年度實際供地量54650公頃。保障房、棚戶區改造和中小套型商品房用地計劃供應量佔77%，而中小套型商品房計劃供地總量80431公頃。

　　“保障性住房用地是2.45萬公頃，比去年增加一倍多。”國土資源部土地利用管理司司長廖永林説，在保障房供地中，經適房用地佔保障房用地總量的71%，與去年實際供地相比增加79%；廉租房用地佔保障房總量的29%，與去年實際供地相比增加472%。

　　此次棚戶區改造用地計劃首次納入住房用地計劃管理，並在住房用地計劃中對棚戶區改造用地計劃實行單列，將其納入整個住房用地計劃大盤子。今年全國棚戶區改造的任務是280萬套，目前編制的棚戶區改造用地計劃36606公頃，佔住房供地計劃的20%。在棚戶區改造用地中屬於保障性住房用地的還有20462公頃，佔棚戶區改造用地的57%。與上述全國保障性住房用地相加，2010年計劃用於解決低收入住房困難家庭的住房用地佔住房用地總量的比重達24%。

　　>>專家觀點

　　簡單增加保障房可能推高房價

　　中經聯盟秘書長陳雲峰指出，增加住房用地供應，除了“量”的概念，還有“質”的概念，“偏遠郊區的地供應再多，也解決不了市區缺地的情況。”

　　他認為保障房用地增加是好事，但不能一刀切，各地有各地的情況，以北京為例，主要購房群體其實是在北京工作的非北京戶籍者，這部分人無法享受政策優惠，所以只能購買商品房，如果只是簡單地增加保障房面積，大大減少商品房的供應，反而對房價會推波助瀾。因此，必須因地制宜制定住房政策。

　　■股市影響

　　地産股短期內投資機會不大

　　大同證券分析師胡曉輝認為，政府的意圖很明顯，就是控制房價，制止這種房價瘋漲的狀態繼續蔓延。二級市場上，地産股本週陰雨連連，地産股昨天成為領跌先鋒，僅十余只個股飄紅。榮安地産、大龍地産跌幅均在7%左右，陽光城跌幅也達到了-5.74。據大智慧超贏數據統計，最近7個交易日，地産板塊連續資金凈流出，累計凈流出額超過62億元。

　　一面是房價瘋漲，一面是地産股疲弱表現。胡曉輝認為，目前，房地産股整體估值並不高，地産股的下跌更多是由政策調控的預期所致。3月以來，隨著對去年調控措施預期的釋放，一些主要城市樓盤價格又出現了快速上漲的勢頭，北京、深圳等地更出現報復性上漲。究其根本，主要還是供給不足、可售資源太少。如果再加上新政策當中提到的加大經適房的供應，對於目前高價拿地的房地産企業來説更是雪上加霜。因此，從目前政策的調控來分析，未來相當長的時間內房地産股都沒有大的投資機會，只會有小的波段行情。

　　組稿采寫本報記者翟烜 魯歡 高晨 馬文婷 敖曉波

責編：肖金平