房價地産股價嚴重背離 樓市調控可能進一步升級

　　3月中旬以來，一線城市迎來房價的新一輪上漲，北京、上海等地七成以上項目開盤價格同比翻番，整體均價環比漲幅超過25%。與此同時，股票市場地産板塊經歷短時間反彈後又陷入調整，申萬地産指數在5個交易日內連續下跌，累計跌幅接近10%。

　　對於這種背離走勢，業內人士指出，房價過快上漲，可能導致樓市調控進一步升級；近期媒體頻頻吹風物業稅試點以及首付比例提高等，均導致主力資金回避地産股。

　　恐慌性需求吹大泡沫

　　2009年底第一輪調控政策陸續出臺，全國樓市一度出現成交低迷的局面。但進入今年3月後，主要城市樓市快速回暖。

　　據北京市房地産交易管理網數據統計，3月北京二手房總成交量已經達到27820套，逼近歷史高峰。隨著成交量放大，二手房價格開始大幅上升。截至4月上旬，北京二手房均價突破15215元，與去年同期相比上漲66.8%，與今年3月相比上漲幅度也達到10.3%。新房價格表現得更為突出。數據顯示，3月北京新盤均價同比最高漲幅達130%。一季度，北京新建商品房成交均價同比上漲88.4%。房價“跳漲”的情況同樣出現在上海、杭州、深圳等城市。

　　業內專家指出，受北京、上海連續拍出多幅地王的影響，開發商開始新一輪提價，而一線城市商品房庫存目前普遍處於歷史低位，加大了新盤漲價的“底氣”。同時，日益增強的通脹預期加劇了恐慌性購房需求的出現。

　　政策“利空”未出盡

　　“房價過快上漲可能引發更嚴厲的調控，上有政策壓頂，因此，地産股是我們近期回避的品種。”一位機構人士指出。

　　12日，申萬地産指數下跌3.18%，領跌大盤。房地産板塊居資金流出首位，上周資金流出達55.67億元，龍頭股資金凈流出現象更為明顯。

　　國泰君安研究員孫建平認為，中央對兩會以來房價普漲和暴漲的最大政策反應有可能體現在信貸政策上，時間窗口很有可能是4月下旬，內容也許會包括個人按揭貸款總量控制、二套房貸首付和利率提高、套數越多的房貸首付和利率越高等。

　　國都證券分析師鄒文軍認為，物業稅加速推進的預期形成可能會使得樓市高位出現調整，行業整體蘊含著較大不確定性，供需關係決定的房價高點出現在2010年上半年，物業稅加速推進的預期一旦形成甚至落實，房地産市場將再次形成觀望氛圍，房價與成交量的變化將改變預期。

　　不過，業內人士也指出，2009-2010年房企業績十分樂觀，地産股經過調整後，估值支撐明顯。國泰君安數據顯示，一線地産股2009年PE24倍，2010年動態PE17倍，RNAV(重估凈資産)折價8%；二線地産股2009年PE26倍、2010年動態PE17倍，RNAV溢價7%，均顯著低於大盤整體估值。 記者 林喆

責編：汪蛟龍