國土部公佈《09中國城市地價狀況》警示樓市泡沫

　　就在投資者還討論熱點城市樓市“租售比”嚴重失調是否意味著泡沫的時候，國土資源部昨天公佈的《中國城市地價狀況2009》包含的一系列數據報告中，首次提到了與“租售比”相似的“租價比”概念，並明確表示從這一概念角度分析，國內熱點城市的住宅市場已經出現了比較嚴重的泡沫。

　　住宅租金回報收益不理想

　　租價比是不動産投資收益最為敏感的判斷指標，也是衡量不動産市場健康程度的重要參考。一套房子的租價比=出租價格(一年)/房價(不含裝修與稅費)。如果這個比值低於4.5%,則説明該地區的房價存在泡沫，如果該比值高於5.5%，則該住房尚存在升值空間。

　　國土部中國土地規劃研究院地價所所長趙松介紹，國土部以全國城市地價動態監測系統為基礎，持續跟蹤北京、上海、深圳、天津、杭州、青島等典型城市各類物業租價比的變化趨勢顯示，近五年來，由於供需失衡引致銷售價格相對租金水平的過快上漲，住宅和商業物業租價比總體呈下降趨勢。租售價格變化未能保持相應速度，其中住宅物業自2008年以後，重點監控城市便開始逐漸出現泡沫的傾向，直至歷經去年的瘋漲之後，泡沫全面蔓延至所有重點監控城市。

　　據統計，從2005年到2009年，北京居住物業租價比分別為6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，另外5個典型城市租價比走勢大體相同。從投資回報率上看，在國土部選取的2009年六個樣本城市中，其住宅租價比均低於下調後的5年以上個人住房貸款利率，表明住宅長期投資者的租金回報收益是非常不理想的，明顯偏離理性投資者的正常投資回報率。

　　去年同時點地價房價比均值上升至31.29%

　　繼去年6月首度公佈地價房價佔比之後，國土部本次再度公佈了去年同時點地價房價比均值，即傳統意義上的地價房價佔比。報告顯示，全國重點監測城市居住用地的同時點地價房價比均值為31.29%，基本處於正常市場區間內，而這一數字在去年7月首度公佈時為23.2%。

　　趙松表示，報告中公佈的是同時點地價房價比，旨在反映當前市場上的地價水平佔房價水平的比例關係。如果從開發商的房價成本構成角度分析，還會有較大差異。“從購置土地到開發商品房上市，其間通常會有3年左右的開發時間，而這一期間，如果土地市場價格走勢上漲，那這種上漲帶來的地價增值就有可能轉化為開發商的利潤，即使考慮了地價款的利息支出，得出的地價房價比也會更低些。”他説。

　　住宅市場化程度高於商業地産

　　“技術人員在採集數據的過程中有一個有意思的現象，半數城市居住地價房價比超過商業，這一點是比較異常的。”國土部中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲強調，在可獲取有效數據的28個城市中，北京、天津、上海、南京、杭州、寧波、廣州等共計14個城市居住地價房價比高於商業地價房價比。

　　“按照一般規律，商業不動産價值中土地價值的比例應該更高。而我國目前的居住地價與商業地價的差距並不大，商業用地地價房價比低於居住用地地價房價比。”鄒曉雲認為，這種反常現象説明，現階段，我國住宅市場化程度較商業物業市場化程度更高。 （劉宇鑫）

責編：肖金平