一邊調控房價一邊生“地王” 房價何時不瘋漲？

　　一邊是國家調控房價政策密集出臺，《政府工作報告》明確要求“抑制土地價格過快上漲”，一邊是北京一天誕生三“地王”，六環期房均價過萬元——

　　儘管是傳統的交易淡季，成交量明顯下滑，儘管調控政策頻頻出臺，各級政府官員不斷地堅定表態，但似乎仍然勒不住房價繼續上漲的韁繩。

　　3月15日，兩會閉幕的第二天，北京市統計局公佈數據顯示，今年1—2月，北京市四環路內商品住宅期房均價首次突破3萬元/平方米，六環路外的房價也首次突破萬元大關。

　　就在同一天，北京土地市場接連誕生3塊“地王”，並分別創下52.4億元總價紀錄，以及2.75萬元/平方米和3萬元/平方米的樓面地價紀錄。

　　許多普通購房者原本認為房價會在本輪調控中穩定甚至有所回調，而創紀錄的房價和地價卻讓他們再度感到焦慮和恐慌。房價要漲到什麼時候？旨在遏制房價過快上漲的調控政策能否起作用？“滿足人民群眾的基本住房需求”的目標，正變得更近還是更遠？

　　①　普通購房者“就這樣被拋棄”

　　-一個年收入6萬元左右的兩口之家，按照目前的價格要在北京六環外買一套90平方米的住房，不吃不喝需要15年的時間

　　在北京，近兩年由於購房者收入增長速度趕不上房價上漲速度，大量需求開始向通州、大興等北京郊區甚至燕郊等遠郊區轉移，從而造成郊區房源出現局部供不應求，不斷推高郊區房價。目前，遠郊區縣每平方米超過2萬元的項目已經屢見不鮮。另一方面，郊區房價不斷上漲，助長了房價上漲的預期，又進一步助推主城區的房價。在這種惡性循環中，房價不斷上漲。

　　根據北京市統計局最新公佈的數據，今年1—2月，北京六環外期房均價首次突破萬元大關，達到10409元/平方米。同期，北京城鎮居民人均可支配收入頭兩個月共為5335元。據此推算，一個普通的兩口之家年收入大約6萬元左右，按照目前的價格要在六環外買一套90平方米的住房，不吃不喝需要15年左右的時間。

　　這意味著，大多數中低收入家庭甚至中等收入家庭已經很難在六環內買房置業，他們幾乎已經被北京的高房價“拋棄”。

　　對主要由這些家庭構成的普通購房者群體而言，解決“基本住房需求”面臨的困難不僅僅是高房價。

　　咬牙想買房，但市場上真正適合這些家庭的中低價位、中小戶型的普通商品房難覓蹤影，且大多數位於交通不便的遠郊區縣。希望購買經濟適用房或限價房，無奈覆蓋面有限，多數處於中等收入水平的普通家庭短期內無法被納入保障範圍。退而選擇租房，儘管“盤活住房租賃市場”的聲音已經呼喊了多年，但租房難、租房貴、不穩定的現實情況，讓許多家庭不敢長期租房。

　　於是，廣大普通購房者不得不面對“買不起、買不到、沒保障、不敢租”的尷尬境地，逐漸形成一個特殊的、群體龐大的“夾心層”。

　　“房價不斷上漲，從根本上講是市場的力量在起作用。”北京師範大學房地産研究中心主任董藩認為，由於近幾年首都北京快速發展，城市價值不斷提升，對人口的集聚能力也不斷增強，由此帶來的房地産價值提升和住房供需矛盾，推動房價不斷上漲。但漲幅過快、大多數普通購房者無法承受高房價的確是一個大問題，應該引起政府高度重視。

　　儘管各級政府已經表態要遏制房價過快上漲的勢頭，並出臺了一系列政策，但房價過高的局面短期內似乎難以改變。而且，房價上漲速度遠快於居民收入增長速度的情況，正從一線城市開始蔓延，越來越成為普遍性問題。央行日前公佈的一份針對全國儲戶的調查顯示，逾七成居民認為當前房價“過高，難以接受”。自2009年2季度以來，城鎮居民反映房價過高的佔比逐季攀升，各收入水平持此判斷的居民普遍增加了一成左右。

　　“這種局面不利於房地産市場的長期健康發展，有可能導致市場出現大幅震蕩，後果令人擔憂。”董藩表示。

　　②　“地王”頻出，推波助瀾

　　-關鍵時期，央企不惜代價推高地價房價，打破平穩局面，使市場再度出現非理性的漲價

　　又見“地王”，又是央企。

　　今年初，在各種因素作用下，北京土地市場曾出現過冷清的場面，2月24日進行的“虎年第一拍”甚至以一半地塊流拍宣告收場。就在人們普遍認為土地市場冷清預示著開發商對市場預期發生改變，房價有可能迎來“拐點”的時候，3月15日一天之內便誕生3塊天價“地王”，且競拍現場競爭激烈，讓人們大跌眼鏡。

　　事實證明，儘管調控政策不斷出臺，但開發企業對北京等一線城市今年房地産市場的前景仍然看好。

　　“調控政策對市場會産生一定影響，勢必讓購房者觀望，但不會有根本影響。”萬科北京公司總裁毛大慶告訴記者，“今年調控政策的特點是有保有壓，既要防止價格過快上漲，又要保證銷售量的穩定。只要銷售穩定，開發商就可以看好市場。”

　　值得注意的是，在一天內拍下3塊“地王”的，全部是有央企背景的房地産企業。其中，中國遠洋的子公司斬獲大望京地塊，中信地産拍得亦莊地塊，中國兵器集團的子公司競得薊門橋地塊。

　　去年下半年，實力雄厚的央企曾在各大城市掀起爭奪“地王”的高潮，引起爭論，國資委主任李榮融曾在多個場合提醒央企“不要做地王”，“國十一條”也明確提出，“國有資産監管部門要進一步規範國有大企業的房地産投資行為。在安靜了一段時間以後，央企在土地市場上再次集體亮相，格外引人關注。

　　以50.2億元拿下總價“地王”的中信地産相關人士則表示，中信地産是“按照市場化的要求，在可承受的價格範圍內參與了該地塊的競買活動”，並且“按照中信集團的要求，承擔為國有資産保值增值的經濟責任。”

　　和去年所有的“地王”故事一樣，隨著新“地王”誕生，近幾天，3個地塊周邊的二手房價格應聲上漲。

　　巧合的是，在樓面地價遠遠高於同區域房價的情況下，3家開發商接受媒體採訪時均異口同聲地表示，以“地王”價格拿下的地塊“並不貴”。“我們看好北京市場的前景，一個項目要經過幾年的開發，價格會穩步上漲。”遠洋地産某負責人説。

　　“最大的危害是對市場預期的影響。土地價格這麼高，房價能不高嗎？”一位業內人士認為，隨著調控政策逐漸落地，今年前兩個月樓市成交量下滑，土地市場趨於冷清，購房者也逐漸擺脫恐慌，開始觀望。房地産市場正在向逐漸趨於理性和穩定的方向發展，出現了健康的調整。在這樣的關鍵時期，央企如此不惜代價推高地價房價，打破了來之不易的平穩局面，使市場再度出現非理性的漲價。“央企應該是樓市的穩定劑，而不是催化劑。”上述人士表示，“現在的問題是，我們缺乏一種有效的手段和制度，來遏制央企的‘地王’衝動。”

　　③　會不會再次“越調越漲”？

　　-房價上漲壓力仍然很大，期待政府投入更多調控“彈藥”

　　今年以來，本輪力度空前的調控政策已經開始逐漸起作用。1月，北京新建商品房成交8698套，環比減少42.3%。2月份受春節長假影響，成交量進一步大幅下滑。多數民營開發商對市場也表現得相對謹慎，不再盲目追逐高價拿地。相應的，北京、上海、廣州等一線城市樓盤促銷活動開始涌動。一切似乎都預示著“拐點”有可能出現。

　　然而，就在人們對市場穩定越來越有信心的時候，突如其來的房價、地價紀錄，讓許多購房者回憶起房價“逢調必漲，越調越漲”的歷史。

　　“近期房價繼續上漲，主要是因為市場慣性。同時，調控政策的落實、見效需要一個過程。”中國房地産協會副會長朱中一表示，過去的幾次宏觀調控，增加供給的手段不多，效果也不明顯。因此政策實施一段時間後，被壓抑的剛性需求集中入市，造成推動房價快速上漲的局面，給人造成“越調越漲”的印象。而本輪市場調控把增加普通商品房有效供給作為放在第一位的手段，並從增加土地供應、規範市場秩序、加快保障性住房建設等角度提出了一系列具體辦法。這樣的政策組合，不僅有利於通過平衡中長期的供求關係來穩定價格，更重要的意義在於穩定廣大普通購房者的預期。

　　“從整體上看，今年遏制房價過快上漲的調控目標是可以實現的。”朱中一説，但在個別優勢明顯的地段和項目，房價仍然存在上漲的可能性。

　　理性的看，在我國城鎮化快速發展的過程中，住房的供應在一定時期內必然是短缺的，這在一線城市尤為明顯，成為造成房價持續上漲的根本原因。住房和城鄉建設部部長姜偉新在兩會期間表示，未來相當長一段時間，房價上漲壓力將仍然很大。“但中央政府遏制房價過快上漲的決心更大。”

　　短期內房地産市場會不會迎來拐點，主要取決於三個因素：一是供求關係是否改變；二是政策面會不會進一步緊縮；三是開發商的資金情況和預期，會不會讓他們做出降價促銷的選擇。

　　中國銀行近期的一份分析報告顯示，供求方面，當前樓市觀望氣氛進一步瀰漫，但庫存水平較低。資金方面，由於我國今年將繼續實施適度寬鬆的貨幣政策，目前房地産開發商的現金流充沛，資金寬鬆程度遠超2007年水平，短期降價促銷的願望並不強烈。因此，儘管住宅成交量的大幅下降已經為房地産市場的調整敲響警鐘，成交價的上漲已顯乏力。但是，房地産市場的調整還不會立即展開。

　　政策方面，市場人士普遍認為政府還有許多“彈藥”可用。北京萬科總裁毛大慶認為，全國兩會召開之後，是否還會出臺相關的調控政策，主要取決於3、4月的樓市走向。尤其是3月份，市場如預期的出現調整，相關政策暫時不會出臺。如果之前的政策收效不明顯，相信依然會有進一步力度更大的措施出臺。

　　④　怎樣解開房價之“結”？

　　-樓市政策有不少需要反思之處，還需更加尊重市場，不斷深化住房制度改革

　　儘管各級政府遏制房價過快上漲的決心空前堅定，但事實上，房價問題之複雜，越來越像一個難解的結。

　　“每一次調控的目的都是讓市場穩定，但隨著這幾年房價的暴漲，即使政策見效，房價穩定在目前這個水平，大多數購房者還是望塵莫及。”專家表示，在目前政府提供的公共住房遠遠不足的情況下，對普通購房者而言，一線城市的房價只有大幅下調，他們才有可能解決住房問題。然而，如果房價降至大多數人都買得起的水平，像北京這樣的城市將根本無法負荷涌入的人群。

　　另一方面，在調控政策和市場週期的作用下，房價自身有調整的需要。但一旦市場出現下跌，習慣了依賴土地財政的地方政府立刻會捉襟見肘。同時，許多高價買了房的購房者會激烈地表達不滿。於是，出於財政和社會穩定的需要，地方政府很快會採取措施救市。而本意是為了穩住市場的救市政策，往往被執行得過於寬鬆，從而造成新一輪的漲價。正常的市場調整還沒完成，房價就掉頭向上。出現了“一調就死、一放就亂”的兩難局面。

　　“目前的樓市政策有不少需要反思和完善的地方。”董藩説，“在制定和執行政策時，應該更加尊重市場，從市場實際出發。”

　　以增加土地供應為例，北京市提出今年努力增加土地供應，但其中50%將用於建設保障性住房。這樣一來，用於普通商品房建設的土地供應很有限。加上去年土地實際供應和開發面積有所減少，將加劇市場的供需矛盾。商品房用地有效供應仍然緊缺，被認為是造成近期“地王”頻現的重要原因。“既然政府明確要增加土地供應，就應該以實際需求作參考，大幅增加供應。”一位業內人士表示，“如果市場始終對土地處於饑渴狀態，房價能不漲嗎？”

　　朱中一表示，當前房價對大多數普通家庭而言難以承擔，需要用綜合性的措施來治理。如完善土地招拍挂制度，除了保障性住房實行土地劃撥以外，對市場最需要的“中低價位、中小戶型普通商品房”，可以探索土地出讓綜合評標方法，降低普通商品房的土地成本。同時，研究出臺物業稅，進一步培育租賃市場等，多管齊下。

　　實際上，細看本輪宏觀調控的核心政策“國十一條”，增加住房和土地供應，增加保障性住房建設，完善土地招拍挂制度，完善商品房預售制度，明確二套房認定標準等有利於市場長期穩定的政策都已經提及，現急需相關配套政策出臺。

　　從根本上講，要解決當前的高房價問題，仍然需要不斷深化住房制度改革。全國兩會上，多位全國人大代表聯名提交有關議案，希望進一步深化房改，以解決夾心層住房問題為目的，由政府主導向中低收入家庭提供住房服務，儘快形成“針對低收入家庭的保障性住房、針對中等收入家庭的公共住房、公共租賃住房，以及針對高收入家庭的商品住房”這一完善的住房供應體系。(王煒)

責編：肖金平