北京基準地價將調整 業內人士稱對樓市是利好影響

　　◎不影響房價

　　◎增普通房源

　　本市基準地價將進行調整，並且在級別範圍內分片定價。昨天，市國土局舉行了基準地價更新成果聽證會。業內人士表示，基準地價的上調對於樓市是利好影響，可以增加普通房源比例，減少稅費。

　　市國土局副局長曾讚榮介紹，本次基準地價更新，全市商業、辦公、居住、工業四類用途均劃分為12個級別，比2002年版本增加了2個級別，而且在級別範圍內劃分了212個商業用途區片、209個辦公用途區片、211個居住用途區片和181個工業用途區片，對58條商業街編制了商業路線價加價幅度表。有參與聽證的專家預測，部分區片基準地價可能調高到原來的1.7倍至2倍。

　　“今後我們每2至3年就會對基準地價進行一次更新。”曾讚榮説，現在使用的地價標準還是2002年制定的，隨著交通等基礎設施的更新及不動産價值的提升，土地基準地價也應該更新，而且肯定往上調整。

　　據介紹，新版基準地價最終制定完成並公佈後，市民可以上網查看自己所住區域的基準地價，但這個價格並不代表不動産價格。二手房交易時，還需要經過評估部門的專業核算。

　　記者在聽證會現場的住宅土地級別(區片)圖上看到，四環以內土地全部在5級以內，長安街以北區域土地級別相對較高，三環以內區域大部分達到了一、二級標準，三至五環區域都達到了三至六級。一級土地主要集中在王府井、西單、金融界、CBD核心區等地區。此外，遠郊區縣中，通州、昌平、順義和亦莊新城都達到了六級。

　　-解讀

　　房價不會受到基準地價影響

　　曾讚榮説，更新後的基準地價能客觀真實地反映不同區位的土地價值，土地招拍挂底價的確定需要綜合考慮一級開發成本，以及每個地塊的具體情況，都要經過綜合評估才能確定，基準地價産生的影響並不大。土地成交價格是通過市場確定的。

　　“房價不會因為基準地價變化而變化。”曾讚榮説，北京的基準地價還在沿用2002年的標準，現在已經遠遠不能準確反映現實。之所以叫更新，就是因為房價變化後，基準地價才跟進調整，而不是房價隨著基準地價進行變化。對於拆遷補償而言，基準地價也僅僅是一個參考，它只能反映某片區域的土地平均價值。在北京已經採取市場比較法以後，拆遷人和被拆遷人都有協商的空間。

　　對於基準地價是否就是物業稅的參考標準，參與聽證會的專家洪亞敏表示，根據她前期參與物業稅徵收調研的情況來看，物業稅徵收以何為標準進行參考，現在還沒有最終確定。稅務部門參考此次更新的基準地價也不是沒有可能。

　　對二手房交易是一個利好

　　我愛我家控股公司副總經理胡景暉分析説，基準地價上調後，更多非普通住宅變為普通住宅。被劃為普通住宅的房主將會少交契稅和營業稅。

　　按規定，容積率低於1.0、建築面積大於140平方米、房價高於同地段平均房價1.2倍，被劃定為非普通住宅。因此規定中的第三條將隨著基準地價的更新而變化，而且基準地價肯定上調，那麼將有更多非普通住宅變為普通住宅。在二手房交易中，非普通住宅交易契稅是按成交價的3%繳納，普通住宅按1.5%繳納，首次置業90平方米以下的按1%繳納。另外，二手普通住宅未滿5年將按差額繳納5.5%營業稅，非普通住宅則按成交價全額繳納。

　　胡景暉同時表示，一旦經適房産權由政府和保障對象共有，那麼參考基準地價就能夠計算出雙方的出資比例。

　　-背景基準地價

　　簡單來説，基準地價就是土地的初始價，即土地在完成拆遷、平整等一級開發後，政府確定的平均價格。基準地價按照不同的區域和不同的土地用途，分別確定平均價格。

　　目前北京實行的基準地價是2002年調整的。按照土地用途分為商業、綜合、居住和工業四類，並由城區至郊區劃分為十個級別。東城、西城、崇文、宣武、海淀、朝陽為一到六類地段，豐臺、石景山為三到九類地段，其他區縣則處於六到十類地段之間。

　　其中，商業、綜合、居住用途的最高一級價格分別達到了9750元/建築平方米、8250元/建築平方米和7000元/建築平方米，而最低的十級則分別只有140元/建築平方米、140元/建築平方米和90元/建築平方米。(記者翟烜)

責編：唐亮