二手房營業稅新政：高高舉起 輕輕放下？

　　營業稅徵免兩年恢復到五年，五年以內按差額徵收，五年以上免徵營業稅

　　2009年結束前，中央政府接連對二手房轉讓作出規定，12月9日，國務院常務會議決定營業稅徵免時限由2年恢復到5年；12月23日，財政部和國家稅務總局聯合下發通知，明確從2010年1月1日起個人轉讓住房不足5年的普通住宅，按差額徵收5.5%的營業稅；轉讓五年以上的普通住宅免徵營業稅。中央政府兩周內推出對二手住宅市場的政策，有如“高高舉起，輕輕放下”，地産人士認為，這表明政府扶持樓市的本意不變，希望普通住宅市場保持活躍，但政府出臺溫和政策的同時，也在觀察市場的反應，若樓價持續走高，不排除政府使用其他招數來調控樓市。

　　市場不至於出現劇烈縮量

　　合富置業首席市場分析師龍斌表示，政府有關營業稅徵收的細則對市場來説是一大好消息，之前地産人士預計按全額徵收5.5%營業稅可能會導致市場成交急劇縮量，這種情況應該不會出現。不足五年的二手房營業稅按差額徵收，消費者消化有關政策的時間也不會太長，對正常買賣影響不大。

　　廣東中原項目部總經理黃韜對政府溫和“用藥”非常讚賞。他認為，政府出臺按差額徵稅的細則，一是對政策的鞏固，二是給市場發出一個信息——政府會視乎市場的變化而推出適當的政策。從政府近期推出的政策來看，政府對開發商的限制性措施較大，對二手市場限制不大。中原地産物業部副總經理潘婉霞表示，營業稅新政細則調控最嚴的僅限于144平方米以上、5年以內的豪宅，對整體樓市的大局影響不大，豪宅約佔二手市場成交的20%左右，政府調控措施的關鍵是抑制投資、投機等範疇。

　　滿堂紅研究部經理周峰表示，按全額徵收營業稅與按差額徵收完全是兩種不同調控力度，市民因新政而出現的觀望期最多只是持續到明年春節後，3月份二手成交又開始回暖。他原來預計從驚恐到接受的時間會持續一個季度，按最新政策，消費者消化政策的時間可能只用一個半月左右。滿堂紅研究部主任沈銳培表示，營業稅新政出臺對提升市場信心作用明顯。中央調控政策是緊中有松，一方面防止房地産市場的過度投資，另一方面繼續“支持居民自住和改善性購房需求”。中央在營業稅方面沒有一刀切，而是考慮不同的置業需求，有保有壓。

　　買房短期投資 仍要慎之又慎

　　購房者曾一度寄望于營業稅恢復的政策會使樓價稍微下跌，但隨著營業稅徵免細則的出臺而顯得有點失落。搜房網廣州二手房頻道主編朱華清表示，五年以內的二手房營業稅按差額徵收，業主心態變強，甚至會再漲價，對消費者入市比較不利。

　　據中原地産潘婉霞了解，業主得悉營業稅新政細則後沒有“反價”，但起碼不急於出售物業或調低價格出手。目前，有較多自住需求的買家趁政策敏感期入市，因為他們認為這段時間業主不會“反價”，過些日子就很難説了。

　　對於購房者是否應該入市，地産人士一致認為，自住置業應量力而行，投資需謹慎。潘婉霞表示，如果是自身居住或剛性需求、又找到了自己較為滿意的物業或手上持有較多的現金和較少的物業，現在確實也可以在市場上淘寶，讓自己的資金安全和分散投放，避開部分風險。如果手上已有多套物業，或想用作短期投資的用途，則要審慎入市，不要盲目追漲。畢竟國家是會再度出臺其他調控措施的，現在只不過不想打擊民生的基本居住需求。而且從投資角度看，現在的出租回報率已達到2%~3%的歷史低位，投資的風險已經突現。潘婉霞認為，房屋物業最終還是要看它的使用價值，假如自住或出租的價值偏離太多，最終還是要價值回歸的，所以投資者還請審慎。

　　周峰建議，持有多套市區物業的業主可慢慢出貨。持有多套郊區貨的業主，爭取在春節後先出一部分。主要是因為郊區供應太大，大幅度升值的可能性沒有市區房屋高。

　　營業稅新政關鍵詞

　　差額徵稅：自2010年1月1日起，個人出售不足5年的非普通住房，將全額徵收營業稅；個人出售超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房，將按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人出售超過5年(含5年)的普通住房，免徵營業稅。

　　“非普通住宅”：根據國家有關規定，符合三個標準中任意一個則是非普通住宅：1.住宅小區建築容積率在1.0以下(不含1.0)；2.單套建築面積在144平方米以上(不含144平方米)；3.實際成交價格高於同級別土地住房平均交易價格1.2倍。

責編：汪蛟龍