北京物業管理辦法徵民意 規範服務保障市民權益

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　　11月18日，《北京市物業管理辦法(草案）》在市政府法制辦網站上徵求民意。多年以來，物業、業委會、業主大會、業主這些因新型居住形式而産生的名詞成為媒體上的“高發關鍵詞”。圍繞這幾個關鍵詞而産生的種種新問題不僅關乎每一名普通市民的日常生活，同時也成為政府主管部門研究的新課題。

　　草案的制定，使許多糾集繁複的問題得以明確，在法律層面規範、平衡了各方的利益，使市民在維權中有法可依，讓管理部門有了具體的依據和抓手，使普通市民的日常生活變得更為和諧和規範。

　　具備條件的業主大會可以試行法人登記，經依法登記取得法人資格的，可以按照相關規定開展與物業管理有關的活動。昨天(18日)，《北京市物業管理辦法(草案）》在市政府法制辦網站上徵求民意。草案還規定，業主大會依法選聘新的物業服務企業後，原物業服務企業不按規定交接的，由區、縣房屋行政主管部門責令限期交接，記入物業管理信用信息系統，並可處三萬元罰款。

　　市法制辦相關負責人表示，《北京市物業管理辦法（草案）》是根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》，結合本市實際而制定的。草案中規定，一個物業管理區域成立一個業主大會。具備條件的業主大會可以試行法人登記，經依法登記取得法人資格的，可以按照相關規定開展與物業管理有關的活動。

　　籌備及召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。業主大會會議（含首次業主大會會議）應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數且佔總人數過半數的業主參加。業主大會會議表決採用記名方式。

　　同時，業主大會定期會議應當每年至少召開一次，經佔總人數20%以上的業主提議，或者發生物業服務企業停止服務以及其他重大緊急物業管理事件需由業主共同決定的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議。業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員過半數同意。

　　市住建委物業管理處處長于良表示，《北京市物業管理辦法（草案）》首次以政府規章的形式對業主大會和業主委員會運作程序、物業服務內涵等內容進行了規定。此前這些內容只是通過部門內的一些規範性文件進行規範。在沒有制定草案之前，本市的物業管理相關規定，都是參照國務院頒發的《物業管理條例》施行。

　　亮點

　　規範服務

　　新物業服務合同生效前 建設單位負責前期服務

　　與《物業管理條例》相比，辦法草案明確了業主、業主大會選聘物業服務企業且新的物業服務合同生效之前，建設單位應當負責前期物業服務。

　　草案規定，前期物業服務標準不得低於本市的最低服務標準。低於本市最低服務標準的，由市或區、縣房屋行政主管部門責令其限期改正，並可處以三萬元以下罰款。同時，在物業承接驗收方面，業主、業主大會選聘新的物業服務企業且新的物業服務合同生效的，建設單位應當與業主大會進行物業共用部分的查驗交接和物業服務交接，包括業主名冊等物業管理必需的各類資料。未移交有關資料，由市或區、縣房屋行政主管部門責令其限期改正，並可處十萬元以下罰款。

　　物業服務企業不得在 合同終止前停止服務

　　草案規定，物業服務企業提供的服務不得低於本市規定的服務標準和技術規範。同時，業主共同決定不接受物業服務企業事實服務的，物業服務企業不得強行提供物業服務。物業服務企業決定不再提供事實服務的，應當提前三個月告知業主。

　　業主決定續聘原物業服務企業的，應當與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同；決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當於合同期限屆滿前三個月告知原物業服務企業並在物業管理區域內公告。物業服務合同終止前，物業服務企業不得停止服務。

　　車位管理

　　物業管理區域內車位 不得售給外區域業主

　　草案規定，物業管理區域內規劃用於停放汽車的車庫、車位，不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人。

　　建設單位出租物業管理區域內規劃用於停放汽車的車庫、車位的，應當首先出租給本物業管理區域業主、物業使用人。在滿足本區域業主、物業使用人需要後，建設單位可以將車庫、車位出租給本區域業主、物業使用人以外的其他人，租期不得超過六個月。

　　發生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對住宅共用部分進行維修、更新、改造的，應當按照有關規定使用住宅專項維修資金：屋面防水損壞造成滲漏的；電梯故障危及人身安全的；高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的；消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。