廣州樓市近期價穩量縮 80後50後觀望心態濃厚

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圖表數據來源：廣州市國土房管局陽光家緣網

　　60後、70後需求仍在，中心城區住宅仍供不應求，房價暫難下跌

　　市場結構不合理導致80後50後觀望心態濃厚

　　文/記者賴偉行

　　國家發改委報告表示部分城市住房價格上漲過快；銀監會強調加強按揭貸款風險，控制二套房貸收緊成真；國土資源部或將加大對開發商囤地行為監管力度……管理層頻頻放話之下，樓市的傳統促銷旺季“金九銀十”如約而至。

　　在廣州，多家機構的數據均顯示樓市七八月已呈價穩量縮之態。剛剛過去的週末，記者走訪天河、白雲、海珠多個推出新貨的樓盤，發現不少追逐購房夢多年的“60後”、“70後”終於出手，身處兩端的“80後”和“50後”卻在悵然若失中觀望著。

　　在有效的剛性需求消耗殆盡後，現時的高價究竟還能支撐多久？

　　60後70後剛性需求仍在

　　上週六，白雲堡立交附近的一個樓盤內，銷售中心的銷控表上顯示，近500套房子只剩下20多套尚未名花有主。近半年時間一直在看樓的伍國剛交完定金，長舒了一口氣。“兩年前來這裡看過，均價8000元/平方米，現在打完折還要9900元/平方米，後悔以前錯過了好機會。”

　　從2002年開始，伍國就與太太租住在柯子嶺附近，隨著孩子的出生，置業的需求漸顯迫切。他選擇了首付兩成，分30年供款，每月的還貸額5000元左右。

　　像伍國一樣的“60後”、“70後”成為“金九銀十”開鑼後的交投主力。“他們的孩子到了讀書年齡，改善生活的願望非常強烈，形成強大的購買力。”漢國置業（中國）有限公司項目發展總監洪小文覺得，正是因為有這樣一批買家，樓價暫時還看不到下跌的可能。教育醫療資源較好的中心城區由於前兩年開工不足，目前供應量依然偏少，剛性需求成為支撐樓價的重要因素。

　　來自廣東中原地産研究部的數據顯示，與去年平均水平相比，8月的推售面積僅為其五成左右，而簽約面積則增長近兩成，表明市場上去庫存化尚未結束，供不應求的情況仍在持續。

　　小戶型少阻礙80後入市

　　記者走訪發現，拋開單純的供求關係不論，當前廣州樓市中戶型結構（90平方米以內小戶型面積與大戶型面積比例）不合理、地段供求結構不合理和高、中、低檔産品數量不合理等結構不合理的因素卻阻礙了這些買家入市的步伐。

　　“女朋友家出了不少錢，雖然首付不成問題，還是覺得市區的房價有點高，樓盤小戶型的單位本來就少，可不是靠近路邊太吵，就是交樓的時間太晚要到一年之後。”在銀行工作的李良鋒畢業4年了，這個週末從員村一直看到東曉南路，每個樓盤存在的不足之處使他難以拿捏。

　　54歲的“老廣州”徐銘源也希望在市區養老。坐在中山大道某樓盤的銷售中心內，徐銘源説，他一直想賣掉番禺的房子回天河安家。“我們快退休的人，近100萬元的貸款額分5年還的話，根本還不起。”

　　專家看市

　　波動或成後市主調

　　去年，出於回籠資金的需要，開發商打出降價的大旗卻收效不彰，如今開發商“不差錢”成為普遍情況。截至2009年8月底，共有約40家上市房企通過資本市場獲得超千億元資金。同時，多家銀行近期向房企發放的銀行授信總額逾1500億元。此外，預計下半年品牌房企的融資活動將更加活躍。WIND統計數據顯示，今年5月前後，已有23家房企提出定向增發方案。滬深兩地共有40家涉及房産業務的上市公司提出再融資計劃，合計募資超過690億元。

　　“流動性增加促使了樓市的迅速反彈，政策的收緊又使得七八月間的成交量出現萎縮。”廣州市社科院數量經濟研究所所長歐江波認為，樓市早于實體經濟在2007年9月就開始下滑，所以先於實體經濟回暖、當前價格又在高位盤整是正常現象，但有效的剛性需求確實已經消化得差不多，年內維持價穩量縮的可能性較大，樓市難言會遇到拐點。

　　歐江波分析，雖然國內的貨幣政策有可能會收緊，不過全球金融危機走勢未明的情況下如果美元繼續貶值，樓市的流動性將得到補充，加上防止通脹和“保8”等目標令中央政策的出臺和執行存在諸多不確定性，樓市變數多多。

　　房地産專家趙卓文則認為，隨著投資開發量的增加，2010年下半年開始可售面積將增加，如果需求乏力，又將引起新一輪的“供大於求”。未來幾年市場將始終在“供不應求”與“供大於求”之間反復，波動將是主調。（記者賴偉行）