北京小産權房變成生態別墅 每套租金高達60萬

　　34個違法項目，涉及萬餘大棚，“農業生態別墅”——

　　《中國經濟週刊》記者 汪孝宗 實習生 賀嬌/北京報道

　　在一片“封殺”聲中，小産權房在北京部分區縣以設施農業為名，已悄然變種為“農業生態園”、“農業生態別墅”、“大棚別墅”及“耕地房”等形式，以“以租代售”的方式，換裝入市。“農業開發”演變成了房地産開發，房地産和農耕地實現了一次巧妙組合。

　　出現“新變種”

　　生態大棚有1萬多個

　　6月15日，北京部分區縣對轄區內以設施農業為名進行違法建設進行了一次集中清理。

　　在此之前的4月中旬至5月中旬，北京市國土資源局會同北京市農委對北京市郊區區縣農業結構調整項目初步進行清理，發現非法用地設施農業項目34個，分佈在昌平、通州、順義、房山、大興等8個郊區縣。一些承租方建蔬菜大棚時，建設所謂“配套用房”，對外租售。租期一般為20到50年，每套價格從18萬到60萬元不等。

　　“現在北京這樣的大棚有1萬多個，價值至少有10多個億、甚至幾十個億。要是一下都拆了，得浪費多少錢？可是拆了又可以給這個地方帶來什麼呢？有的是沒法恢復原貌的，要想恢復這種地貌，沒有幾十個億甭談，恢復的成本比建設的成本還高。”6月14日，北京昌平區的一位不願透露姓名的開發商在接受《中國經濟週刊》採訪時説。

　　據了解，2006年北京市提出興建現代都市農業的構想，一些地方開始打造集遊覽、休閒、高産于一體的高科技農業生態園。然而，少數地方出現了以“設施農業”為名的房地産開發項目，他們以修建大棚管護房為名，開發“農家別墅”對外出售。

　　隨後，一排排隱藏在生態大棚下的農家別墅迅速蔓延開建，然後再被開發商以對外出租的形式租賃給“城裏人”，一租就是數十年，價格低廉，且附送大棚，並冠以“農業園”、“生態園”、“種植園”或“陽光科技大棚”等名稱。

　　而市面上，往往稱之為“農業生態房”或“農業生態別墅”，也有人叫它“耕地房”或“大棚別墅”。“農業開發”變成了房地産開發，房地産和農耕地實現了一次巧妙組合。

　　“我們這裡最早的大棚在昌平西馬坊那邊，中國老區建設促進會（簡稱老促會）投資興建的大棚，有800畝地。當時北京市的領導、區裏的領導，還有我們鎮的領導來剪綵，都有錄像，是昌平區最早的現代都市農業先進典型，還有獎狀。”昌平區的一位開發商告訴《中國經濟週刊》。

　　他説：“我們都是跟著學習發展，我們也上別的地方學習，昌平的二德莊就是典型。説的是發展休閒農業、體驗農業、都市農業，縮小城鄉差異，增加農民就業，提高農民收入，讓我們的農技師教會城裏人怎麼種地。就這麼一個出發點，蓋完了，出事了，換來了一個字——拆！”

　　據介紹，作為農業開發項目，這樣的“大棚別墅”租期可達50年，而且沒有銀行按揭，須一次性付清“租金”。而50年後，只要辦理相關手續，就可以繼續延期租住。它們只租不賣，也不違反國家禁止農村宅基地買賣和嚴禁破壞耕地的規定，而被佔地的農民每年也可領到一筆數目相對可觀的補償金。

　　北京發出“封殺令”

　　事實上，針對各地出現“小産權房”問題，從1999年到 2008年，黨中央、國務院三令五申，明確規定：集體土地不得用於商品住宅開發，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小産權房”，並要求各地堅決制止、依法嚴肅查處。

　　顯然，在一片“封殺”聲中，小産權房在北京已悄然變種為“農業生態房”、“農業生態別墅”、“設施農業”及“耕地房”等形式，“以租代售”的方式，換裝入市。

　　“現在國家禁止小産權房進行交易，由於利益的驅使，一些人開始琢磨長期租賃土地開發生態房出租賺錢，逐步演變成為了變相的小産權房交易。”有關人士分析認為，與小産權房相比，農業生態房有著先天的政策“優勢”，開發商往往強調他們是在建設生態農業園，表明這項開發符合政策要求。

　　而從農業生態園到“農家別墅”的演變過程，事實上凸顯著巨大的利益衝動在裏面。“村民得實惠，業主得休閒，村集體得發展，開發商得利潤”結成的利益共同體，似乎驗證著農家別墅存在的“多贏格局”。

　　今年4月，北京市國土資源局下達“封殺令”，要求各區縣政府全部拆除違規農業生態園，停止佔用耕地，對於變相搞房地産開發的單位和個人將追究刑責。

　　據初步統計，這些違法建設佔全市農業大棚總量的2.2％，佔地面積約4617.3畝（含基本農田1705．3畝）。其中，真正的種植大棚1431.4畝,佔總用地的31％;各類“配套用房”554.1畝，佔總用地的12％，其餘為空地。

　　針對這種新形式的違法違規佔地現象，北京市明確表示“三不”，即不搞變通、不開口子、不抱僥倖，依法整治。

　　日前，監察部、人力資源和社會保障部、國土資源部聯合下發《關於適用〈違法土地管理規定行為處分辦法〉第三條有關問題的通知》，對違反土地管理規定行為有關具體問題進行明確：發生在2008年6月1日以後的違反土地管理規定的行為，應當按照《違反土地管理規定行為處分辦法》即15號令第三條追究地方政府領導人員責任。對於在2008年6月1日以前的違反土地管理規定行為，但在15號令施行後仍不制止、不組織查處，隱瞞不報、壓案不查的，也同樣追究責任。

　　“北京有好些業主把地面都硬化，弄得沒法種地了，不像話，確實該治。裏面都弄成網球場了，能不治你嗎？”上述開發商向《中國經濟週刊》直言：“在2006年，市政府跟農委提倡在農村建現代都市農業，咱們就開始建。建完後甭管是走偏了也好，走正了也好，偏正咱們不知道。”

　　“不能把這個犧牲全都挪到業主身上”

　　“我們買的時候再三追問，開發商説大棚全都符合相關手續。本來是歡天喜地奔著這個來的，現在看來我們等於上當了。”在北京吉利大學附近的吉利莊園，一位姓余的業主告訴《中國經濟週刊》：“他們（開發商）説原來（設計）是合情合法合理，都是經過政府審批的，怎麼現在又不行了呢？如果以前都是政府審批過的，現在怎麼能出爾反爾呢？”

　　“如果説以前是他們（開發商）私自那麼搞的，那麼他們（開發商）自己應該承擔責任。但是政府都審批了，就不能變更了。已經交了一年的錢，利息不説，你把本錢退還給大家，你愛怎麼拆、怎麼搞你去搞去吧。”這位業主抱怨説。

　　“多方都要承擔犧牲，不能把這個犧牲全都挪到業主身上。”對於買來的大棚如何處理，該業主表示，“我們可以用那邊大棚種地，資源浪費了就浪費了，受害的是我們老百姓啊，是不是？”

　　在吉利莊園大棚前，自稱昌平區陽坊鎮駐村幹部表示，“其實，有些業主是明白政策的，他不怕，反正有錢，就在這裡佔著。都是閒錢，他無所謂。也沒準當時一下子糊塗了，沒繞出來，就是想試試能不能撈一把，揣著明白裝糊塗。”

　　這位鎮幹部指著大棚裏的蔬菜告訴記者：“這些菜都是業主種的。種的這些菜，賣掉的話，連種子錢都賣不出來。説種地都是胡扯的，有的業主還在想，反正30年，等今年風聲過了，以後再弄，反正跟小産權房似的。

　　“開發商沒賠，就是賺多賺少，也還有一部分沒賣出去的。但是現在找他退錢也沒有，錢都投到這裡來了。”關於業主能否索要交出的房款，這位幹部表示。

　　該幹部還透露，“有傳言説是有人找到北京市政府有關方面，想讓他們給變更成産權房，搞産權證。政府才發現這個東西不對勁，這個事才被暴露出來。這種東西在京郊已經有3年了，最早是在南邊興起的，也是先從那邊發現的。”

　　從開發商介紹的情況來看，目前北京購買這些“農家別墅”的人，大都是市區居民，有機關幹部、老教授、個體業主、新聞媒體工作人員等等。