國家統計局首次摸底商品住宅開發成本引關注

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　　濟南日報6月9日報道近期國家統計局將對40個重點城市商品住宅開發費用進行專項調查的消息，觸動了很多人的敏感神經：國家是否要出臺政策？房價是否會隨之波動？……各種猜想隨之而來。為何一條消息會帶來如此大的衝擊波？

　　國家統計局首次摸底住房成本

　　據了解，本次調查的主要內容，一是調查樣本房地産開發企業基本情況、房地産開發項目個數、房地産開發企業財務狀況等；二是調查房地産項目開發費用構成情況。調查範圍和對象為包括北京、上海、廣州、杭州、無錫在內的40個重點城市中部分房地産開發企業以及其2008年1月到2009年4月有銷售活動的商品住宅樓盤項目。

　　知情人士表示，在房地産項目開發費用構成中，國家統計局要求在此次調查中摸清項目土地費用、城市基礎建設費、項目建造費用、項目銷售費用和各項稅費、項目總建築面積和項目銷售總收入，而這些正是目前的房地産常規統計制度還無法全面、詳細覆蓋的統計信息。

　　由於涉及敏感的住房成本問題，因此國家統計局調查結果還沒出來，單單一條消息就已引起各方的關注。有網友認為，調查不能以企業提供數據為主，數據中有很多水分，為了逃稅，少繳稅，很多房地産企業弄虛作假，虛增成本與費用，利潤大多不實。也有網友表示，任何統計調查都可能出現這樣的疏漏，有摸底總比沒有強，至少它為開發商的利潤提供了參照體系。

　　近期住房與城鄉建設部一位官員表示，由於擔憂樓市持續回暖，房價可能“漲速失控”，目前情況下不會再出臺刺激性政策。有的網友還據此猜測，可能現在處於樓市政策的空當期，非常適合進行調查研究，而調研的結果正好可以為下一步的樓市政策醞釀方向。

　　而據知情人士透露，本次國家統計局調查的目的就是通過調查商品房開發土地費用、建造費用、管理費用、各種稅費以及構成情況，全面了解房地産企業和房地産市場運行情況。

　　房價虛高原因是成本構成不合理？

　　目前房地産開發成本在國內幾乎是個謎題，公眾普遍認為房地産是暴利行業，房地産價格虛高得厲害，開發商們從房地産開發中攫取了超常的暴利。

　　然而很多開發商們認為現在土地成本過高，房地産開發利潤並不豐厚。萬通地産董事局主席馮侖則説，房地産開發商的平均資産收益率達不到5%；北京市華遠房地産股份有限公司董事長任志強説過去幾年平均的行業利潤率大概只有8%。

　　記者採訪了上海某熱銷大型樓盤的開發商，這個樓盤項目均價為每平方米18000元。“別看我們的報價高，其實賺得並不多。”開發商表示，該樓盤建安成本每平方米就要4800元，其他成本還包括銀行利息、銷售成本、各種稅費等，而土地成本在各項成本中佔有很大比例，這個樓盤是2002年拿地的，因此利潤可觀，如果是2006年、2007年拿地，以現在的價格銷售説不定還會虧損。

　　這位開發商説，以他的感覺，開發商每賺1元錢，4毛多是自己的，5毛多都作為土地出讓金和稅收歸於政府。就他的觀點，房價合理的構成應該是地價、造價、營銷和稅前利潤各佔1/3，這樣地方政府、開發商、購房者的利益能夠得到較好的平衡。但現實當中，土地成本過高導致了平衡無法建立，以上海為例，據他估算，上海外環以外，土地成本約佔開發總成本的20%-30%，內外環之間的成本佔比約為50%，而中心區的成本佔比可高達60%。

　　當然，這種説法並不能得到大多數公眾的認可。很多人認為，房地産是不折不扣的暴利行業。2005年，福州市的物價部門曾經嘗試對該市市區商品房社會平均成本的測算，當時統計的房地産開發商的利潤率平均為50%，最低的為20%，最高的為90%。

　　從滬深兩市40多家房地産上市公司的年報來看，在經濟不景氣的2008年，房地産公司平均凈利潤率仍然高達20%，最高達61.64%。

　　有專家認為，之所以在房價是否過高、開發商是否暴利、房價成本是否合理等諸多問題存在爭議，一個重要原因就是當前的房地産統計還無法全面、詳細地提供商品房開發費用構成等信息，房地産定價缺乏客觀的參照標準，房價是否合理因而也就無從判斷。

　　專家：成本摸底有利於樓市宏觀調控

　　據悉，此次調查以國家統計局各調查總隊為主負責組織實施，按照國家統計局的安排，在5月中旬佈置該項任務後，各地調查總隊需要在6月15日前報送調查資料。這意味著國家統計局這次備受關注的房地産摸底調查很快就會有結果。“這麼一條消息引發如此之多的猜測和聯想，説明了房價在民生問題中的重要位置。”深圳市社科院城市營運中心主任高海燕説，不管結果如何，它提供了一套參照係，總體上有利於當前樓市的宏觀調控。

　　高海燕説，宏觀調控最根本的是要調節地方政府、開發商和購房者三者之間的利益博弈。從這個角度看，目前的思路應該有二：一是摸底調查房地産開發成本，也就是開發商的成本；另一方面，地方政府也應該主動公開財政收入、土地出讓收入、房地産稅費等內容，這樣才能回應開發商和購房者的關切，才有可能真正揭開房價的成本構成，促使房産企業在公開透明的房産市場中積極履行社會責任。

責編：李二慶