專家稱物業稅將提上立法日程 能否平抑房價存疑

　　物業稅開徵風聲又起

　　本報記者 張君花

　　傳言數年的物業稅開徵風聲又起。25日，中國政府網公佈《國務院批轉發展改革委關於2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》，通知中再次提出要深化房地産稅制改革，研究開徵物業稅。

　　有家認為，該通知實際上是將物業稅提上研究立法的日程，相信該新稅種出臺不會太久。也就是説，長期停留在理論探索層面的物業稅，這一次真的要來了。

　　置身於波濤洶湧的住宅商品化浪潮中，物業稅的開徵事關我們每個人的切身利益。也正因如此，此消息激起了社會輿論空前絕後的想像與論爭。漸行漸近的物業稅，是否真的能夠降低房價？我們的居住生活與理財思路，又將因此發生怎樣的改變呢？

　　■開徵物業稅真能平抑房價嗎？

　　歷時近六年，物業稅的徵收終於告別理論階段，在政策層面提到了議事日程。

　　關於物業稅的影響，早在這一設想設立之初，就有一個最能打動人的説辭：物業稅是遏制房價上漲的手段。更有具體的測算説，物業稅開徵後，大約房價能下降40%左右———後有保守的説法認為降幅是20%。我以為這只是盲目樂觀、一廂情願的説法而已。

　　首先從這一稅種設立的初衷看，是為了改變住宅保有環節稅賦畸輕的狀況，抑制住宅投資行為，通過抑制需求平抑價格。但近年來房地産投資行為的驟增，有其深刻的社會背景。城市化初期急速釋放的市場需求，導致房價大幅上揚，是人們長期投資的內在驅動力。在此背景下，不動産長線投資人群中有兩支力量不容忽視：其一是以投資不動産來彌補社會保障功能的不足，投資為養老。另一類則是灰色收入階層，存款實名制以及投資渠道的缺乏，使得房地産投資已成為灰色收入差不多唯一的安全通道。對於這兩類人群而言，長期持有，追求租金收入和資産保值，是其投資的主要目的。物業稅的徵收，的的確確能夠加在住宅保有環節的成本，但在一個供小于求的市場，最有可能産生的結果是：稅率將變為租金轉嫁到租賃者身上。物業稅到底能令投資需求減到何種程度，尚需觀望，其對價格的影響也不能盲目樂觀。

　　至於人們常説的房價可能下降40%或者20%，則是就物業稅徵收的大前提而言的，也就是物業稅理論框架設定之初所説的“明租、正稅、清費”，但對於這樣一願望，我也難以抱有樂觀的態度。

　　先來看明租，也就是明確土地出讓金的價格。傳説是由原來的一次交付改為70年交付。且不説在房地産這樣一個需求鋼性的市場，成本降低與價格的下降是否形成對等；單論此行能否達到預期效果，就足以令人懷疑。眾所週知，目前土地已成為地方政府重要的財政來源，業內權威媒體曾報道説，有地方政府為哄抬土地拍賣價格，居然讓開發商托市。此種背景下，即使租金一次交付和分年繳納是“背著抱著一般沉”，地方政府也會千方百計地使短期利益最大化。

　　至於正稅和清費，更是一個老掉牙的話題。房地産稅費關係之複雜，可以説空前絕後，前些年業內有個説法—————一個開發流程需蓋100多個章，繳納數十種稅費。

　　房産稅的開徵能否一次性理順這些關係，令人懷疑。多年前我曾與房改資深人士探討房價高的源頭，説到各種名目繁多且明顯重復徵收的費用，問能否取消。他的説法是，許多部門的人是靠這部分費用養著，費好取消，人怎麼辦？一晃十年，各種收費果然沒減去多少，而且“羊毛出在豬身上”，由普通購房者背負這些不合理稅費的狀況依然沒有改觀。

　　分析至此，對於房産稅徵收後的房價，我顯然不能再抱樂觀態度。即使如此，對於這一稅種的徵收，我仍然持支持的態度。因為只有發現問題並積極尋求解決的辦法，社會才有實現公平與進步的希望。我想表達的是：一個藥方只能治一種病。就如房地産稅，只要起到穩定市場和社會公平的作用就已足夠。至於降低房價，則需要交付給一個科學、合理的政策體系來解決，同時也是各種力量博弈的結果。對這一稅種寄予的希望越多，失望肯定會越多。尤其值得財政部門注意的是，千萬不能將房價下降這一不可能立刻出現的結果，作為確定稅率及徵收範圍的依據，否則，對於普通百姓而言，房價沒降，沒來由再多加個房産稅，豈不是雪上加霜。

　　■空轉表明實收仍有障礙

　　專家預測短期內空轉將繼續

　　前期物業稅“空轉”試點過程中暴露出中國目前開徵物業稅仍面臨障礙。

　　首先需要建立完善的不動産登記體系。比如在北京，就有40%的房子産權未落實，此外，一個家庭以多人名義購房、異地購房等現象的大量存在，呼喚全國聯網、科學、完善的不動産登記體系的建立，這也是物業稅徵收體系建立的前提。

　　再者是評估能力的提高，物業稅將以不動産的市場現價為徵稅的稅基，因此，高效的批量評估技術的運用，是獲取所有應稅不動産市場現值的基礎，但目前從業人員數量和水平都有待提高。

　　還有就是納稅人的心理接受程度。物業稅是新增的一種新稅，如果在沒有減少其他稅的前提下徵收，納稅人缺乏為財産納稅的文化傳統與思想準備，如果不能有效化解納稅人的抵觸情緒，倉促出臺物業稅，可能出現大面積欠稅。

　　基於上述因素，專家預測，真正開徵房地産物業稅至少還要一段時間，而且不會完全照搬國外的模式，徵收額度不會太大，物業稅“空轉”試點仍將繼續。