天津今年改善型普通房交易將有5大換房機會

    降稅降息等一系列新政策大大減少了房屋再交易成本及貸款負擔，使期待換房的家庭能夠在新的一年裏滿足願望。

    據我愛我家等機構分析，國家各項刺激交易政策的落實，將使今年二手房市場明顯活躍，其中包括換房交易需求及機會日漸增多。根據國家政策導向及市場趨勢分析，今年改善型普通房交易將出現以下5大換房機會。

　　普通房交易稅費優惠機會

    自2008年10月起，國家各項利好樓市的政策陸續出臺，其中包括契稅下調、營業稅調整、普通住宅指導價格上調等，這些政策為今年換房帶來實質性實惠。

    據我愛我家企劃部經理陳萌等專業人士介紹，稅費調整後，天津因政策改變受益的二手房佔目前市場交易總量的三成左右，其中普通住宅佔三分之二左右。普通住宅中凡是超過2年但是不足5年的直接免除營業稅。以60萬元購買一套3年期普通房的換房過程為例，過去需要交納的稅費是總房價的9.05%，政策出臺後稅費降到了2%，可以免除7.05%的稅費。這就意味著，在上述買新賣舊的過程中，買新房減少5萬元左右的稅費成本，由於賣舊房也同樣享受這樣的政策，因此一買一賣節省的交易稅費非常可觀。

    另外，新政還規定，非普通住宅凡是超過2年但是不足5年的，由全額徵收營業稅調整為差額徵收，這樣一來，購房者即使是看中這一類房屋，也可以降低不少購房成本。

　　新政下貸款換房減負機會

    2009年將執行新房貸政策，對改善型換房者來説，今年貸款換房負擔明顯降低。首先，連續五次的降息，使目前五年以上貸款基準利率由7.83%降至5.94%，若按照等額本息還款方式，以貸款30萬元、20年期計算，五次降息後，月還款額可減少300元左右。

    其次，“二套房”政策鬆動，貸款換房機會更多。2007年旨在抑制投機的“二套房”政策出臺後，大量改善型自住房需求也受到影響。2008年12月，國家提出對“二套房”政策適度解禁。2009年，“二套房”新政各項細則有望出臺和執行，屆時，改善型自住購房者貸款換房將明顯減負。如已貸款購買了一套住房的居民再申請購買第二套普通住宅，可參照首套房標準，貸款方式由“首付四成、利率1.1倍”變為“首付兩成、利率0.7倍”，此外交易稅費比例將由12%降至4%左右。

　　春季房交會期間房源整合機會

    專業機構人士認為，政府促進房地産市場健康發展的政策措施將對房地産行業産生深遠影響，隨著各地方政府細則的出臺，市場信心將逐步增強，樂觀估計，在2009年下半年房地産市場將會回暖。

    目前天津二手房市場已在政策的帶動下趨於活躍，但由於春節傳統交易淡季將使一季度二手房市場維持調整局面。預計5月起，隨著氣溫的轉暖，在季節因素影響下客業雙方的交易意願都將有所增強，特別是在春季房交會及5月黃金週期間，各仲介機構及相關部門將整合推出大量二手房源，同時很多新商品房也將面市，因此其間是進行二手房交易的好機會。

　　兩年以上市區次新房放量機會

    新稅費政策將使兩年以上次新房能夠順利進入市場。因此對於打算換市區次新房的購房者來説，今年將有2006年投資購買的次新房增量入市。如市中心區老城廂區域的多個樓盤，梅江南及體育中心區域的3-5年次新樓盤，一些市區兩年以上中高檔樓盤，以及邊緣區域的多層及小高層洋房等。房源價格主要為9000元/平方米及5500元/平方米左右兩檔。

　　交通、購物及居住環境提升機會

    進一步加強基礎設施、改善居住環境是2009年國家重要發展戰略內容之一，因此對於希望改善居住條件的換房者來説，2009年將有更多機會換到具有交通、購物及居住環境提升潛力的房源。如規劃建設中的地鐵2、3、9號線沿線特別是兩端各類住房；本市今年將進一步改造、美化的水上、人民、南翠屏、睦南、二宮、河東6個公園附近的住房；小白樓購物酒吧特色街、人民公園“城市會客廳”、遼寧路風味小吃街、上城豪苑餐飲酒吧街、海河東路狄奧酒吧街、旅館街演藝餐飲夜市、梅江新海灣啤酒廣場等商圈和商業街內的住房等。(王哲）

責編：李賢