被有關部門“冷凍”一週的海淀區萬柳地塊，今天下午將舉行現場競價。備受關注的海淀區萬柳地塊被市場高度預期，將成為北京市的新“地王”。正是在此背景下，原本定於7月4日進行的現場競價活動，被推遲至10日。

　　北京市國土資源局此前公告顯示，海淀區萬柳地區居住用地項目（六郎莊搬遷平衡資金用地）國有建設用地使用權掛牌出讓，7月10日9：00起至15：00止已取得競買資格的競買人可提交競買報價，14：50-15：15擬參加現場競價的競買人提交現場競價申請，15：30開始進行現場競價活動。

　　網上最後報價為19.56億

　　市土地資源局公告顯示，萬柳地塊出讓起始價18.66億元，據此計算，樓面底價達2.4萬元/平方米。 來自北京市土地整理儲備中心的信息顯示，截至7月4日競價截止日，海淀區萬柳居住用地已獲得10次報價，最後一次報價為19.56億，據此計算樓面價已超過2.5萬元每平米。

　　有業內人士指出，海淀萬柳地塊是近年來罕見的優質地塊，目前已引起包括融創、保利、萬科等在內的多家知名房企的關注。該地塊位於北京市海淀區萬柳地區，東至北京華聯萬柳購物中心，南至萬柳小區4號街，西至聖華寺路，北至巴溝村北路，用地性質為二類居住用地。萬柳地塊于6月19日開始網上競價，地塊總用地面積約3.9萬平方米，規劃建築面積約7.8萬平方米。

　　據了解，除了保利、萬科、融創等開發商，北京釣魚臺七號的開發商中赫置地，也已成為萬柳地塊的意向競買者，該公司開發的釣魚臺七號院曾經創下35萬元/平方米的商品住房銷售價格紀錄，後因涉嫌違規被北京市住建委叫停。

　　業內預測成交樓面價最高3.5萬

　　一家知名地産商對媒體表示，萬柳地塊合理價格上限折合到樓面價，應該在3萬元/平方米左右。據介紹，這一估計與多數參與競買開發企業的初步預期基本一致。據介紹，該區域內目前二手房均價已經接近6萬，碧水雲天、萬泉新新家園等小區都已經超過5萬元，萬城華府等項目售價已經超過8萬。萬柳區域是成熟的高檔社區集中區域，已經多年新增住宅供應匱乏，2008年以後區域內基本已經無期房住宅供應。

　　北京中原市場研究部總監張大偉分析認為，雖然現場競價到達價格線後將競爭保障房，但萬柳地塊很可能創下北京住宅類地塊樓面價新高。該地塊的最後成交樓面價非常可能突破3萬，最後成交樓面價可能在3萬-3.5萬之間。

　　近期，土地市場頻繁出現小地塊地王，萬柳地塊也因此受到市場關注。萬柳地塊的規劃建築面積約7.8萬平方米，與今年4月份出讓的東城區香河園3號地塊相似。香河園3號地塊當時經過10次網上競價，40輪現場競價後，南昌市政以19.15億元的價格勝出，折合樓面價每平方米25749元，成為今年土地市場住宅出讓價格的最高價，溢價率43%。

　　財經觀察

　　下半年地王難頻繁出現

　　今年上半年北京土地市場非常慘澹，出讓金創造了數年來的最低。最近市場的資金面有所緩解，開發商對優質地塊的需求增加，從供應來看從7月開始可能會明顯增加，土地市場有可能出現部分地塊升溫，一些非優質地塊繼續冷清的現象。最近入市的萬柳等地塊可能會提振土地市場，但是全年土地市場難以樂觀。預計今年的土地出讓金很可能創造最近數年來的最低，很可能難以突破800億。

　　地王難以再頻繁出現。對於房地産市場來説，土地相當於麵粉，銷售的住宅相當於麵包，麵粉的價格不僅受到當下麵包價格的影響，還反映對將來麵包價格的預期。從目前的土地市場價格看，對於庫存依然比較高的房企來説，除非少數優質地塊，其他地塊拿地的積極性依然不高。所以除萬柳等個別優質地塊外，其他區域再出現地王的可能性很小，個別地王的土地價格對房地産市場的影響也不會很大。

　　專家觀點

　　市場過分解讀個別高價地

　　目前市場主體土地市場依然難言回暖，少數企業以高單價低總價獲得少數地王地塊，明顯用非常少的資金影響了市場預期。部分區域市場因為地王的出現疊加政策的微調，的確已經出現了恐慌入市。北京中原市場研究部總監張大偉等人對此表示，市場實際上存在過分解讀個別高價地現象。

　　在他們看來，首先：土地市場未全面回暖，目前成交復蘇的地塊屬性基本都為商業類地塊，此類地塊在最近幾年並未冷清。而住宅類地塊目前來看依然未有明顯變化，雖有部分溢價率比較高，但都為一些小地塊，住宅類地王目前來看並未出現。其次：目前土地市場雖然有所復蘇，但主要原因是供應有所增加導致。第三：土地市場可能出現兩個極端，小部分熱點區域的地塊可能受到市場熱捧，而其他一些地塊可能因為調控的影響繼續降溫。

　　也正是如此，上述業內人士提出，要避免過分解讀土地市場高溢價。目前來看，土地市場的高溢價還為個別現象，而且都是一些非住宅類的小地塊，市場對土地的過度解讀可能會影響購房者恐慌入市。

　　文/本報記者 樊大彧