中國網絡電視臺消息（記者 仲昭舉 北京報道） "商改住"禁令在北京實施已滿一年，商改住項目並沒有如預期一樣死寂。在居民住宅限購政策並未鬆動的情況下，商改住項目銷售依然火爆。在北京，方嘉國際、東亞上北鑫座等商業項目公開對外"以住宅名義"推出並受到購房者的關注，這也成為限購之下 樓市的另類"突圍"。

　　政策頻出

　　2011年5月，北京市住房和城鄉建設委等5部門聯合下發《關於加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》（以下簡稱《通知》），嚴禁商用物業改為居住用途等違規行為。《通知》規定，自2011年6月1日起，商業、辦公類項目一般應採取公共走廊、公共衛生間式佈局，不得採用單元式或住宅套型式設計。

　　該《通知》還規定房地産開發企業在銷售商業、辦公類項目前，應向購房人明示房屋的規劃用途、土地使用年限、契稅、物業服務費、水電費等情況。事實上，早在2010年5月，北京市就曾出臺《關於加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》，叫停了"酒店式公寓"的分割銷售。"商改住禁令"的推出，更是對北京地區非住宅項目改作住宅銷售最為嚴格的規範。

　　不僅北京如此，記者發現，此前我國已有多個城市對酒店式公寓的審批進行了嚴格的控制。公開資料顯示，天津市相關部門下發了《關於加強酒店型公寓建設管理有關要求的通知》，要求嚴格控制酒店型公寓審批。青島則在2011年限購政策中將居住型和商務型酒店式公寓嚴格區分，酒店式公寓被認定為住宅將受限購政策約束。

　　由此可見，從政策層面上，對商改住現象的管理日趨嚴格。

　　熱度依然

　　但是，擴大版禁令出臺將近一年後，北京市仍在不斷推出新的商改住項目。如今仍有多達數十個商改住項目在售，且幾乎都擁有獨立衛生間等設計。某些項目，甚至在水、電價格上，完全和普通住宅標準相同。

　　位於大興區經濟技術開發區核心區的力寶廣場的銷售人員向記者介紹："我們項目是辦公立項，50年産權。如果自住的話，推薦買3號樓，民水民電，有獨立衛生間。"大興區是北京商改住項目的"重災區"。力寶廣場只是大興區眾多商改住項目中的一個，除此外還有VITA國際、米拉village等多個商改住項目。

　　"商改住"項目之所以有市場，原因在於商業立項地價低，將商業項目改成住宅來賣，資金週轉快、利潤高；其次，由於"商改住"項目不在限購範圍之內，利益驅使開發商絞盡腦汁鑽政策空子。加之"商改住"項目價格較周邊住宅樓盤低，更容易吸引購房者關注。

　　據相關資料顯示，目前北京有 47家開發商涉及52個商改住項目。其中，包括合生創展開發的合生·世界村和合生·麒麟社，力迅地産開發的"7克拉"，中糧置業開發的大悅公寓，以及凱德置地開發的凱德·華璽等。但業內知情人士透露，北京目前在售和即將入市的"商改住"項目遠遠不止52個，至少有100多個，甚至會達到200多個。保守估計，目前，北京"商改住"類項目的存量在市場上可以賣三年。

　　從北京市今年1-4月房價交易量數據來看，商業項目的成交額同比下降，但是一位不願具名的業內人士對記者表示，商業項目低迷是源於目前整體樓市消沉，而商改住項目由於自身價格、地段以及不受限購影響等優勢實際的交易量一定是同比上漲的。

　　需求催生商改住

　　上述不願具名的人士告訴記者，"商改住"大行其道的主要原因可以歸結為三點，首先是對於開發企業而言，商業地産土地放量總體上供大於求；其次是住宅價格上漲的速度明顯超過商業項目，導致"商住倒挂"現象凸顯；而從目前來看，最重要的原因是"限購令"使得商業地産項目不但在價格上佔據優勢，同時在購買資格上也有巨大的優越性。

　　一位項目負責人向記者介紹，"企業對項目進行'商改住'一般都是不得已而為之"。以他操盤的項目為例，該項目位於郊區板塊，本身就缺乏商業氛圍，不適合商業開發；其次當地對居住的需求缺口更為明顯；同時，當前"商住倒挂"趨勢明顯，'商改住'後的利潤要高於商業用途獲取的價值。這位負責人表示，"如果將來'商改住'這條路行不通了，今後在拿商業用地時將會更加慎重，畢竟自持商業對資金實力的要求高，企業資金風險還是比較大的"。

　　但是目前商改住禁令實施後，開發商在拿地和開發中則更為小心謹慎，這位項目負責人説："以往開發商都是將一部分商業轉化為住宅銷售，再以快速回籠的資金支持商業部分開發。'商改住'徹底遭禁後，企業開發風險和成本都急劇上升，企業在獲取商業地産用地時將更加謹慎，甚至未來位置較偏、地塊價值一般的郊區商業用地流標的可能性將加大。"