新華社三論樓市調控：對房價變化不可掉以輕心

　　2012年已過半，房地産市場持續數月的回暖，正悄然消化著本輪房地産調控已經取得的顯著效果。降息、熱銷、房價上漲……諸多跡象是否表明"史上最嚴厲"的房地産調控而來的市場堅冰正逐漸消融？

　　樓市在繼續"放量"的同時，價格也出現了久違的反彈。很多人懷疑房價是否真正下降過。事實上，在限購、限貸等重拳調控之下，房價下降過；但在開發商以價換量，央行降準、降息以及鼓勵剛需入市、地方政府微調等方面的刺激下，部分樓盤由降變漲。

　　一邊是多地猛增的銷量，讓開發商按奈不住漲價的衝動；一邊是40多個城市"微調"限購政策，進而引來多部委急"澄清"。各方博弈之下，處境微妙的房地産市場又一次地站在"向左走，還是向右走"的十字路口。

　　一論：房地産調控決心未改、方向不變

　　進入2012年，隨著"穩增長"目標的提出，在傳統發展慣性的影響下，很多地方政府重新開始打起了房地産的主意，全國各地已有接近40城市從不同程度調整了自己的房地産政策。但種種跡象表明，雖然地方政府"微調"樓市有衝動，但總體而言中央調控房地産的基調並未改變。

　　"穩增長"離不開房地産行業的健康發展，但這並不意味著"穩增長"目標的實現要以動搖房地産調控為代價。在今年提出"把穩增長放在更加重要的位置"的同時，中央也強調了"穩定和嚴格實施房地産市場調控政策"的基本精神。房地産調控政策仍然需要堅定不移地執行和貫徹，這既是中國房地産業健康穩定發展的內在需要，更是經濟結構調整、轉變經濟發展方式的必然要求。

　　在宏觀調控的大背景下，房地産調控短時間內也許不會出臺更嚴厲的措施，但這並不意味著房地産調控進入了尾聲，房價離"回歸合理水平"仍有距離，房地産市場也尚未真正達到健康、穩定的發展目標。堅持，並向更深層次推進房地産調控，仍然應當成為中國房地産市場發展的主旋律。

　　二論：對房價變化不可掉以輕心

　　日前，中國指數研究院發佈6月百城房價數據。數據顯示，全國100個城市(新建)住宅平均價格為8688元/平方米，環比5月上漲0.05%，結束自2011年9月以來的連續9個月環比下跌態勢。在樓市成交連續數月大幅回暖之後，房價回穩微漲數據的出現再次引發了人們對房價的擔心。

　　事實上，6月國家統計局公佈的70個大中城市新建商品住宅價格數據就已經顯示出了跌幅收窄、價格回穩的趨勢。在很多業內專家看來，在成交量連續回升的情況下，價格的回穩帶有一定的必然性：量在價先，以價換量到了一定程度，折扣必然回收，與此同時，對價格敏感的購房者在"買漲不買跌"的心態下，追漲買房的出現也不意外。

　　隨著央行年內兩次下調存準，6月又時隔三年半再次降息等等宏觀政策的調整，人們對房地産市場的預期已經開始悄然發生變化，樓市也確實進入了由清淡到回暖的週期。但是，回暖中的樓市並不具備在短期內再次掀起價格高潮的條件。

　　從政策面看，房地産調控基調不改，投資、投機性需求仍被死死的擋在市場之外，自住性的需求可以支撐短期內的市場反彈，卻很難引發全局性的價格暴漲；從資金面看，開發企業的庫存仍然處於歷史高位，去庫存、回籠資金依舊是企業面臨的主要挑戰，即便是許多堅持沒有降價的開發企業，也坦言"現在的日子不好過"；從市場面看，購房者對於房地産調控的期待依舊很高，對繼續降價仍有期待，觀望的情緒並沒有徹底扭轉。

　　不過，雖然客觀上房價尚不具備大幅反彈的條件，但對於市場出現的價格變化，決策者則不能掉以輕心。畢竟，在市場的博弈中，由於信息的不對稱，購房者與賣房者相比始終處於劣勢。在這樣的情況下，如何保證市場供應，合理的引導剛性需求入市，避免人們在"追漲"的心態下人為推高房價，是下一步調控需要著力解決的問題。

　　三論：鞏固房地産調控成果要強化問責機制

　　在"穩增長"的大背景下，抑制鬆動調控的衝動，鞏固調控已經取得的成果，不僅需要再次堅定調控的決心、嚴格調控的政策，更需要再次明確房産調控的問責機制，自上而下統一認識，將房産調控行之有效地堅持下去。

　　自2011年1月開始的本輪房地産調控，之所以被輿論稱為史上"最嚴"的調控，不僅是因為它直接出臺了限購、限貸等針對性極強的調控措施，同樣因為其從一開始就要求各地方量化調控目標，同時建立調控的問責機制。進入2012年，隨著宏觀經濟環境的變化，房地産調控的目標設定和問責機制也開始逐漸淡出人們的視野。

　　不可否認，在去年的調控過程中，很多地方在執行調控措施時出現了用力過猛、矯枉過正的情況，誤傷了一部分自主性合理購房需求。但是，"微調"措施可以，"微調"目標不行。任何對房地産調控政策的調整，都不能動搖穩定房價、穩定市場的大方向。在出臺"微調"措施的同時，必須同時制定調控的目標和計劃，接受監督、強化問責，只有這樣才能穩定市場預期，保證房地産市場的健康發展。

　　2011年中央政府提出的以穩定房價為標準的問責機制，並非是一個有效期一年的暫時措施，而是一個需要堅持不懈的長效機制。

　　隨著房地産市場成交量的節節攀升，房價也露出了回穩上漲的苗頭。在這樣的背景下，要保證地方的調控手段不走形、不變樣，堅持並進一步加強問責機制有必要繼續強化和堅持。調控有目標，監督有問責，雙管齊下，才能保證房地産調控目標的最後達成。(新華網)

　　樓市回暖 房地産調控何去何從

　　近期，樓市顯現回暖跡象。最近連續兩次的降息也引發各界對房地産調控政策的種種猜測。

　　那麼，房價是否會出現新的較快增長？經濟增速回落情況下，房地産調控政策還將持續多久？調控手段會不會有所變化？

　　房地産銷量回暖 房價短期料難大漲

　　"我看上一處二手房，半年來價格幾乎沒變化，大家都説房價要到底了。"兩年前，到杭州工作的吳敬群一直租房住，最近決定出手。然而，出人意料的是，房主突然將談好的50萬元首付提高到了100萬元，原因是"最近來看房的人多了"。

　　不只是杭州，近期，我國樓市普遍呈回暖跡象，一二線城市尤為明顯。深圳出現久違的千人排隊購房場面，北京6月二手房成交創限購以來新高，武漢6月商品房銷量創20個月以來最高……

　　我愛我家房地産經濟公司市場研究部經理李琛認為，受央行降息等貨幣政策刺激，以及開發商"以價換量"策略吸引，購房者心態發生微妙變化，自住購房需求正在釋放，支撐了本輪成交放量。

　　樓市回暖後，"價隨量漲"成為人們普遍擔心的問題。

　　中國房地産指數研究院調查數據顯示，今年6月全國100個城市新建住宅均價比5月上漲0.05%，結束了連續9個月的環比下跌態勢。

　　那麼未來房價會明顯上漲嗎？專家普遍認為，儘管近期房價出發生波動，短期內不會大幅上漲。

　　住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹否定了"房價已經出現較快增長"的説法，並指出，當前政策條件下，為賣而買的投機性需求進入市場的動力不大，只要堅持對第三套住房不貸款，堅持把投機買房的杠桿去掉，剩下的就是合理住房需求了。住宅市場逐步變成以居住需求為主的市場，健康程度會大大增強。

　　"房地産在建規模較大，再加上房地産調控對投資性需求的抑制，客觀上會在短期內形成供大於求的格局。"國務院發展研究中心金融研究所研究員巴曙松認為。

　　由於自住需求對房價的承受能力有限，開發商也對漲價持審慎態度。華潤置地負責人表示，公司在年初就確定了走量的銷售策略，目前沒有什麼變化，也不會趁機漲價。

　　調控決心不會動搖 但要注意滿足自住型需求

　　我國經濟增速從去年一季度的9.7%回落到今年一季度的8.1%。

　　"拉動中國經濟增長的"三駕馬車"中，投資是最主要的，而在固定資産投資中房地産投資佔20%多。調控政策實施以來，房地産開發增速由2010年5月的38.2%一路下降到今年5月的18.5%，對總投資增速下滑産生了較大影響。如果再加上房地産上下游投資，影響確實不小。"秦虹説。

　　經濟下行壓力之下，調控政策會不會鬆動？秦虹認為，房地産在調控中出現投資增速下降，是市場的必然反應。以前過多強調房地産業的經濟職能，這一輪調控的目的就是要讓房地産業回歸其社會功能。當前，正處於房地産調控的關鍵時期，由於房地産具有金融資産屬性，因此對貨幣政策放鬆有可能影響房地産需求和價格的回升要有足夠的預見性，應堅持對投機炒房者不提供貸款支持，防止為保投資增長而損害控投機、穩房價的調控效果。

　　記者日前從住房城鄉建設部了解到，下半年，房地産調控決心不動搖、方向不改變、力度不放鬆。那些調控政策鬆動、房價大幅反彈、保障房建設遲緩的地方將被問責。

　　"調控方應保持一個穩定的政策預期。如此，市場主體才能有一個明確的選擇。政策反復不利於穩定預期。"秦虹説。

　　那麼，在"穩增長"的同時，如何兼顧房地産調控呢？

　　巴曙松認為，在房地産調控政策基調作大的調整的基礎上，為避免房地産市場"硬著陸"而對整個經濟形成顯著衝擊，同時滿足部分自住型中小戶型購買者、首套住房購買者的住房需求，可以對這一部分自住型需求進行適當的政策鼓勵。

　　短期調控成效明顯 但長效機制亟待建立

　　本輪房地産調控政策實施兩年來，約50個城市採取了住房限購措施，加之差別化信貸政策、考核問責機制等，調控時間之長、力度之大，前所未有。專家普遍認為，這一輪調控是有效的，但也須儘早著手考慮長久之計。

　　近一時期，隨著樓市重新回暖，開發商借機造勢，投資性、投機性需求蠢蠢欲動，一些地方政府出現了放鬆調控的傾向……很多人擔心，本輪房地産調控政策告一段落後，很可能出現新一輪"炒房熱"，房價也會隨之出現較快增長。

　　"短期內採取行政干預措施是不得已而為之，長期來看，不能靠限購來壓抑需求、控制房價。否則，行政干預一取消，房地産業又會出現泡沫化。"財政部財政科學研究所所長賈康指出，應抓緊著手建立針對房地産市場的長效調控機制，以接續當前以行政干預為主的短期調控措施。

　　賈康認為，長效調控機制的核心是"雙軌統籌"在"保障軌"上，政府&&加大保障房供給，托起底端需求；在"市場軌"上，由開發商提供商品房，滿足更高層次需求，政府主要管規劃和稅收等。

　　對於如何有效控制投機性、投資性需求，賈康建議，要充分發揮稅收杠桿作用，除了在交易環節嚴格依法徵稅之外，還要在保有環節徵收房地産稅，而這恰恰是我國現有制度的一項缺失。目前，正在上海和重慶試點的房産稅改革具有開創意義。(上證)

　　央視調查稱上海新房漲價有水分 房價走勢仍難料

　　從前面的報道我們看得出來，央行此番降息對於房産市場，無疑是釋放了重要的信號，而事實上，近一個月來有關樓市回暖的消息就不絕於耳，上海最新公佈的數據就顯示，今年第二季度新建商品住宅漲幅同比上漲約在10%左右。而上一週，上海樓市的成交量更是創下了近一年半來周成交量的新高。未來房價到底會是什麼走勢，記者在上海也進行了實地調查，來看報道。

　　以上海一個內環以內，緊鄰蘇州河的樓盤為例，去年該樓盤的開盤均價在每平米6萬3，而今年則漲到了6萬8，漲幅達到5000元。不過，該樓盤調價後，300多套房源只賣出23套。無奈下銷售人員表示，目前房源的報價是公司的決策，實際成交價，每平方米再便宜8千元也不成問題。

　　陳志 樓盤銷售人員

　　現在實際成交的話因為有個價差/差不多是6萬出頭一點。

　　專家分析，6月上海量價齊升的局面，一方面是貸款政策近期的從寬，讓積壓已久的各層次需求入市積極性明顯加強，部分中高端買家的積極入市也給了開發商提價的底氣。不過，現在預言房價下半年會上漲還為時過早。

　　黃河滔 某房産仲介分析師：

　　如果從政策層面也好，現實情況，庫存客觀數據都決定它會比較難出現這種(房價上漲)情況，還有一個我們可以看到現在去化率還是有優惠的去化率比較高，其他盤子價格定得比較高的都賣得很難。

　　新房市場相對回暖，二手房市場表現的則更為明顯，清閒大半年的仲介小趙，從5月開始終於迎來了自己的忙碌期。

　　趙銳 徳佑地産仲介：

　　剛剛這個業主的話，一開始的議價空間(報價)是430萬，現在的話他自己又漲了10萬，440萬。

　　小趙説，從5月份開始，門店二手房的生意就明顯好了起來，到了6月，二手房價格甚至出現價格抬頭跡象。市場的回暖從貼在墻上的員工業績表就能看出。

　　據上海二手房指數辦公室的統計，6月份，上海二手房指數在持續8個月的下跌走平之後，首次上揚，價格環比上漲0.16%。上海128個板塊區域中，超過8成達上漲，中心城區的徐匯、黃浦、長寧上漲最快，而靜安成為含浦東在內中心城區唯一一個下跌的行政區。

　　梁志超 上海二手房指數辦公室副主任：

　　漲價的預期在逐漸增強 (不過)這次反彈我個人認為總體的下降趨勢沒有改變僅僅是一個下降趨勢中的小小調整。

　　樓市新觀察

　　南寧：樓市小回暖 剛需後繼乏力

　　近期樓市的回暖到底是長期的現象，還是開發商消化庫存，恐怕只有經過市場的檢驗才能知道最終的答案，而在南寧，6月下旬至今以來，商品房成交量在不斷增加，在7月3號當天就成交了321套，不過一些業內人士都認為，回暖是開發商以價換量，説樓市回暖還為時尚早，來看報道。

　　某房産代理有限公司總經理助理 佘仲強：

　　我們這個月走了大約是60套，首先我們走的戶型都是80多平方的，都是剛需戶型。(刪幾句)我覺得現在來説房地産市場回暖或者怎麼樣還為之過早。

　　南寧某房産仲介營業經理 雷霍：

　　就在(南寧)青秀區廂竹大道附近的某樓盤，推出了10套特價盤，大概就是在7500元/平左右浮動，該樓盤的均價會在8500元/平左右，所以這就是開發商以價換量的促銷手法。

　　業內人士認為，從目前房地産市場以剛需人群為主要客戶支撐點， 不少開發商集中推出特價盤，新開樓盤也在重新調整價格定位等銷售特點來看，這種看似回暖的行情，實際上並不那麼樂觀。

　　輝煌置業東葛分行營業經理 雷霍

　　現在改善型住房的人群其實並沒有出手。/因為他們沒有什麼利率優惠，而且受到首付的限制。

　　在二手房市場，最近的成交量也略有增長， 南寧市東葛路上的一家地産仲介，幾天內就成交了4套二手房，市場比較活躍。不過業內人士也提醒，這些銷量中，絕大部分出手買房的消費者，都是第一次購房，剛需購買力後繼乏力，而政府表態依舊堅挺，只能説，這一波的回暖可能是短暫的，而更大的作用只是讓一直緊繃的開發商資金鏈稍微松了一口氣。(CCTV經濟信息聯播)