6月14日，北京市土地整理儲備中心最新挂出的地塊再度吸引了業內人士的目光。

　　其中，北京市大興區舊宮鎮綠隔地區建設舊村改造二期A1地塊的出讓公告顯示，地塊位於大興區舊宮鎮，用地性質為二類居住用地、商業金融用地項目，規劃建築面積為13.8212萬平方米，起始價為15.168億元。以這一起始價計算，該地塊的平均樓面價已達到10975元/平方米，成為大興首個起始樓面價破萬元的地塊。

　　個別地塊受熱捧

　　據鏈家地産市場部監測，與上述新推出的大興舊宮地塊地段最為接近的是2011年推出的北京市大興區舊宮鎮綠隔地區建設舊村改造二期1號地B地塊二類居住用地、中學用地、托幼用地項目。該地塊于當年11月3日成交，成交價為15.3億元，成交價折合樓面價為9756.16元/平方米。

　　“此次舊宮地塊的底價已經超過2011年同區位地塊成交價的12.5%，因此並不算低。”鏈家地産市場部陳雪分析，目前該區域新房均價都在2萬以上，如果成交價最終不超過13000元/平方米，開發商未來的利潤空間還是比較可觀的。“但這一總規劃建築面積超過13萬平方米，總價超過15億的地塊，在當下或許也僅有政府背景或者大型房企有實力角逐。”

　　除了這一地塊，目前在北京土地市場中挂出的還有另一地塊更屬熱點，即北京市海淀區萬柳地區居住用地。

　　萬柳地塊在四環以內，而且處於成熟高檔社區聚集的區域，相比舊宮地塊顯然區位優勢更為明顯，這也成就了該地塊更高的起始價格。地塊公告顯示，其規劃建築面積為7.7739萬平方米，掛牌起始價為18.66億元，折合平均樓面價約為24000元/平方米。

　　“樓面價2.4萬元，已經達到了北京住宅地塊歷史的最高起價，甚至比此前出讓的二環邊東城香河園地塊的樓面價還要高。”北京中原市場研究部總監張大偉分析，如果比照香河園地塊43%的溢價率，萬柳地塊最終成交價格將超過3萬，將創造北京新的單價地王。

　　對於萬柳地塊的高價入市，業內人士普遍認為是出於資金平衡的考慮。而從出讓文件看，該地塊也明確標注為六郎莊搬遷平衡資金用地。

　　在今年的土地市場中，除了上述兩幅即將出讓的熱點地塊之外，在不久之前的6月11日，通州區招標出讓的兩幅運河核心區多功能地塊，被北京通州房地産開發有限責任公司分別以1.5576億和1.8880億獲得，樓面價均為11800元/平方米，其價格均創造了通州同類型土地樓面價的最高值。

　　據北京中原市場研究部的數據統計，通州區2009年出讓的一地塊，樓面價達22997元/平方米，為該區域的歷史最高值。其後近三年通州出讓的15幅地塊，樓面地價一直處在8000元/平方米左右，僅有6塊土地出讓樓面地價超過了10000元/平方米。

　　數據顯示，此次成交的兩幅地塊樓面價至少比去年成交的同地段地塊上漲34.1%，相比于去年通州商業用地成交的平均樓面價5550元/平方米，更是高出了112.6%。

　　住宅用地供應量少

　　然而，個別地塊受到熱捧，卻難掩北京土地市場整體的頹勢。

　　北京中原市場研究部統計數據顯示，截至目前北京土地市場依然蕭條，僅出讓63宗地塊，合計土地出讓金為140.2億。即便是在同樣受到宏觀調控政策影響的去年，自1月1日到6月14日，北京土地市場成交的土地也達到87宗，合計土地收入約為286.9億。

　　“土地的價格不僅受到當下房價的影響，還反映出對將來房價的預期，所以在2009~2010年，地王比比皆是。”張大偉認為，目前房地産調控已經出現效果，房價不漲而在下跌，這種情況下，土地市場的價格對開發商拿地的積極性影響較大，“從目前的土地市場價格來看，應該説還沒有跌到開發商的預期。”

　　不僅如此，從近期的推地形勢不難看出，有可能受開發商歡迎的部分熱點地塊，其起始的平均樓面價還出現了提高的跡象。

　　“由於前五月北京土地收入大幅縮減，近期政府推出優質地塊的積極性明顯增強。”陳雪顯然認為，政府在土地市場的“救市”行為，似乎作用有限，“開發商按需而取、資金緊張、住宅未來利潤空間有限等因素將使得個別優質地塊的出讓，對整體土地市場的提振作用微弱。”

　　照目前的趨勢發展下去，張大偉預計，北京今年土地市場交易額很難達到800億的規模，溢價率、開發商拿地的積極性都將降低到最近數年的最低。

　　在成交冷清的同時，北京出讓土地的結構也在發生著微妙的變化。

　　截至目前北京出讓的63宗土地中，工業類地塊達到了43宗，規劃建築面積高達230萬平方米，佔比達47.52%，而住宅類地塊佔比僅為124.7萬平方米，佔比為25.71%。據北京中原監測，這兩比例均創造了歷史極值：自2008年以來，北京住宅用地佔比從未低於40%，而工業用地佔比也從未突破31%。

　　“住宅地塊供應少，可能會影響以後的住宅供應。”張大偉擔心，目前北京住宅庫存在8萬套左右，按照目前市場銷售情況，去化時間已經不足1年，“如果長時間無大量住宅土地供應，市場對潛在供應的擔憂可能轉化為購買行為”。

　　6月7日，國土資源部出臺的《閒置土地處置辦法》，又給土地市場澆下一盆冷水。新《辦法》旨在懲戒房企囤地，當確認為閒置用地後，延期一年未動工交納土地閒置費，兩年未動工無償收回。

　　對此，亞豪機構市場總監郭毅認為，一些前期已經囤積了大量土地的開發商，可能會有多個地塊需要同時開工，對於企業資金鏈、融資能力提出了更高要求。“從目前來看，正在交易的住宅用地中，即便是萬柳的上佳地塊，成交情況也不容樂觀，很難再如旺市時期數倍溢價、拍出天價。”郭毅判斷。

　　(北青網)