10年間，北京的房價經歷了最令人驚心的彈跳，在調控高房價的同時，北京的保障房政策也啟動了一連串的“自我修復”程序。

　　1998年，北京誕生了首批經濟適用房，如今，保障房的家族裏已經有了廉租房、公租房和限價房。在不斷完善的過程中，保障房的政策庇護著越來越多的低收入者和“夾心層”，讓他們能夠安居樂業，享受到社會進步的成果。

　　今年5月26日，遠洋[簡介 最新動態]沁山水小區8號樓，4單元一個約47平方米的一居室，陽光照進南窗，房間十分亮堂。

　　“這床、衣櫃、書桌、沙發等等，都是在政府手裏租的。”丁郭明大爺環顧四週，指了指墻邊的小凳子，“只有這個是自己的。”

　　老人一家四口去年春節前搬入這個公租房小區，是北京首批通過搖號配租到公租房的家庭之一。就在兩天前，老人申請的公租房補貼通過審核，房租的90%將由政府補貼。租金每月200多元，讓這個並不寬裕的家庭，看到希望。

　　來自北京市住建委的數據顯示，截至目前，北京已有14萬餘戶家庭，通過公開搖號配租、配售到保障性住房。限價房、公租房，北京不斷創造著住房保障的新制度、新模式，像丁郭明這樣的城市夾心層也逐漸圓了住房夢。

　　經適房存短板

　　1998年10月29日，以回龍觀、天通苑[最新消息 價格 戶型 點評]、建東苑等為代表的19個首批經適房項目，在北京市房地産交易中心集中展示，拉開了保障房大規模開發建設的序幕。

　　北京早期的保障性住房僅有兩種，即經適房和廉租房，但制度並不完美。

　　北京市房地産仲介行業協會會長李文傑説，作為早期經適房項目，像回龍觀、天通苑等地的經適房，價格每平米2000多元，與商品房價差並不明顯，居民購買意願最初並不高。

　　加之經適房對於資格審核不嚴格家庭年收入6萬元以下，開發商直接發售。

　　由此出現不少140平米以上的大戶型經適房，一些並不符合保障標準的家庭，卻住進了經適房。

　　夾心層出現

　　如何把保障房分配給最需要的家庭？經數年調研，北京在2007年探索出新型住房保障制度。

　　試點制度中，兩種保障房改由政府運作，準入標準也由“一刀切”，改為按家庭人口確定資産、收入、住房面積。申請後還要經“三級審核、兩級公示”，並公開搖號配租配售。

　　至今，全國已有多個省市“移植”了這套北京經驗。

　　在新制度下，經適房的準入標準更嚴格，三口之家的年收入不能高於6萬元。而此時，北京乃至全國的房價一路高歌猛進。

　　新問題再次出現：一些超出經適房收入標準的家庭，在高房價面前望而卻步。這些“夾心層”，既享受不了保障房，又買不起商品房。

　　“之前經適房是面向中低收入家庭，而2007年改革後，基本面向的是低收入家庭。那麼，城市中低收入家庭，尤其中等收入的夾心層，就迫切需要一種方式來解決住房問題。”北京市住建委一位官員説。

　　買房的煩惱

　　海淀區的林棟就是個例子。2008年，林棟的兩口之家即將迎來小生命，沒房的煩惱困擾著這個家。此時，他們租住在單位附近的上地。

　　林棟雖工作了近10年，但每月工資僅兩三千元，兩口之家一年收入8萬出頭。

　　“我們(收入)超過了經適房標準，只能去買商品房。”但探訪一遭後，他失望了。“跑了周邊10多個樓盤，有新房也有二手房（房源、代理、租房），比如上地佳園[最新消息 價格 戶型 點評]、清上園。進售樓處一問，每平米要小兩萬元，我馬上就出來了。我們算了一筆賬，如果買商品房，每月工資連還貸都懸，肯定買不起啊。孩子臨近出世，心情特別著急。”林棟説。

　　而這絕非個例。僅2008年年底，房價就比年初上漲50%。一批夾心層身陷住房困境。

　　“創新”兩限房

　　設計新的住房模式，擺在北京市面前。

　　恰值2006年下半年，國務院辦公廳轉發建設部等部門《關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》，其中提出，土地的供應應在限套型、限房價基礎上，採取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。

　　“市裏立即提出搞‘兩限房’的要求。由建委、國土等多個部門來制定政策，國土局負責行文。而且要求很緊迫，2007年2月拿方案，3月底前就要供地。”一位負責北京兩限房最初政策制定的官員説。

　　所謂“兩限房”，具有“限房價限戶型”的特點。兩限房的土地出讓主要採用“限房價，競地價”的招標方式出讓，戶型面積要求在90平方米以下。在土地出讓時，兩限房項目將來的售價就已確定，開發商無權更改。

　　2007年3月3日，北京首批推出的3個兩限房地塊，分別位於海淀、豐臺和石景山。

　　這3個兩限房項目的價格比周邊商品房低了一大截，每平米只有6000多元。

　　這位官員説：“北京是拿出好地，政府讓利很高。當時定的是比周邊同品質商品房均價低15%到20%，但實際上低了30%到40%，因為最終是按周邊商品房的最低價來下調的。

　　限價房現棄購

　　2008年3月26日，北京市出臺《限價商品住房管理辦法(試行)》，“兩限房”正式更名為“限價商品房”，政策浮出水面。限價房的準入門檻比經適房有所放寬，保障房覆蓋面擴大。

　　不過，很快，限價房就遇到波折。由於調控見效，2008年下半年起，全國房價大幅下滑。限價房的“低價”優勢受到衝擊，與廣州等城市一樣，北京也出現了棄購現象。

　　當年首批1.4058萬戶限價房配售家庭的選房簽約過程中，2794戶棄選，棄選率20%。

　　當時，常營附近的商品房已跌破1萬元/平方米，最低的接近7000元，而常營限價房房價則為5900元。

　　“我怕這些所謂政策房在買入後，損失慘重，窮人們的錢來得太不容易，一點點損失可能就是三五年的血汗錢啊。”一位限價房棄購者説。

　　對於逐漸失去價格優勢和地域優勢的限價房，SOHO中國[簡介 最新動態]董事長潘石屹當時用“上不著天，下不落地”來形容這種尷尬，認為限價房是房價上漲過快時的臨時産品。作為北京市人大代表，他甚至還提出取消限價房的建議。

　　但到次年，隨著房地産市場轉暖，商品房價如火箭般上躥。前一年還被人挑三揀四、棄購比例很高的限價房，卻成了不少購房人的不二選擇。

　　住房夢半年成真

　　林棟説自己是幸運的，聽説北京推出了限價房，他抱著試試看的心態提出了申請。而從申請到參加首批搖號，不到半年，就夢想成真。

　　2009年3月5日，林棟拿到了新家的鑰匙。他成為北京首個配租到限價房的人。

　　新家是金隅美和園[最新消息 價格 戶型 點評]限價房的一套80多平米的三居室，明廚明衛，窗戶都是真空雙層隔音窗，南北通透的板樓。“感覺和商品房品質一樣，而且離我單位很近，走路去城鐵站也就10分鐘。要不是限價房，我很難有自己的家。”

　　美和園小區，配建了一所公立幼兒園。“孩子上的就是小區裏的幼兒園，很方便。而且，今年小區門前的兩片綠地要改造成街心公園。在這裡住得越來越方便。”林棟説。

　　目前為止，北京已有數萬家庭配售到限價房。而限價房也在2009年被住建部正式列入保障房範疇。

　　市住建委一位官員認為，雖然全社會對該發展何種類型的保障房還有爭議，但無可非議的是，限價房在北京的住房保障中起到重大作用。解決了很大一部分中低收入、特別是中等收入夾心層的住房問題。

　　新夾心層遇良機

　　又是一年，隨著城市發展，新的夾心層浮出水面。

　　“經適房和限價房，準入條件中都有年齡限制，須年滿29歲。一些剛畢業的大學生和剛就業的人群，成為夾心層，他們的住房問題怎麼解決？再有，之前的三種保障房，都側重於北京戶籍，但一些在京長期工作的外地人，也要解決住的問題。”市住建委委員、市住保辦常務副主任鄒勁松説。

　　公租房由此擺上桌面。

　　2008年初，北京表示將推出新的政策性住房政策性租賃房。供暫時買不起房的人過渡性居住。對於政策性租賃房的覆蓋人群，副市長陳剛表示，其覆蓋範圍較寬，包括畢業大2009年5月，按住建部統一要求，北京“政策性租賃房”改稱“公共租賃住房”。“公租房”這一新詞彙，正式走進人們的視野。

　　當年8月1日，北京正式出臺《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》，由此成為全國首個推出公租房的城市。

　　與限價房一樣，公租房在國內幾乎沒有前車之鑒。

　　北京公租房實施細則終於在2011年10月出臺。公租房準入人群確定為三大類：保障房輪候家庭；三口之家年收入10萬元以下，四口之家13萬元以下，不但收入標準比限價房放寬，而且無申請年齡限制；在京連續穩定工作一定年限的外地人。

　　“可以説，當時是先把政策的架子搭起來。”鄒勁松説，這個辦法起到了把公租房推開的作用。從2009年的8000套公租房，兩年後突破6萬套。今年公租房已佔到搖號保障房的60%。

　　爭論中的政策摸索

　　“公租房的具體政策從2010年就制定了，為什麼到2011年才出臺？可以説，每條規定都是個凝聚共識的結果。”鄒勁松説。在公租房政策制定中，曾有過不少爭論。比如對外來人口申請公租房的準入標準，有的意見是在京穩定工作1年，也有意見是3年，還有5年的。最終大家認為，不應該一刀切設置一個門檻，還是讓各區縣根據本區縣實際情況和對外來人口的需求來定。

　　再比如，對於公租房租金，當時也有多個意見。有人認為，應該低租金，但這面臨著不可持續的問題，銀行不願貸款，社會單位不願建設；也有人認為，應該是市場租金，但這面臨著承租家庭租金負擔問題。最終，北京在全國創新推出了市場定價，分檔補貼的方式，公租房租金略低於市場租金，中低收入家庭承租可根據收入不同，政府給予不同補貼。解決了租金問題。

　　今年1月中旬，首批海淀區家庭經公開搖號，入住遠洋沁山水公租房小區。丁郭明大爺就是其中一員。

　　2009年，丁大爺老兩口隨女兒軍轉遷入北京，老兩口沒收入，平時去街上賣貼膜，勉強維持生計，無奈一直寄居朋友家中。去年9月，作為限價房輪候家庭的丁大爺參加了公租房搖號。

　　如今，丁大爺一家四口，丁大爺睡在沙發上，老伴則與女兒、外孫女睡床。雖然空間緊湊，但畢竟住進了自己的家，老人很滿足。“除了感謝，真的不知道説什麼。”

　　（每日經濟新聞）