丁曉琴 林小昭

　　政策尋求降價、放量、拉動投資“三全其美”；地方“微調”除涉“限購令”外均獲默許

　　“穩增長”的宏觀政策取向將如何影響樓市調控？

　　有政策部門人士向《第一財經日報》表示，“穩”字當頭的樓市調控，關鍵是要找到“三全其美”的辦法：既能降低房價，又能促進成交量放大，同時還能拉動投資增長。

　　而迄今為止地方政府房地産政策“微調”的33個案例，僅有5例涉及“限購令”被叫停，其餘均獲默許；這一態勢，似乎印證了中央正在為調控尋找均衡的市場猜測。

　　廈門“微調”懸疑

　　近日，廈門樓市政策有沒有“微調”，成了一件懸案。

　　有媒體報道稱，一份“微調”方案在廈門房地産企業中流傳，方案主要涉及對三類人放開限購：除與父母共同購買的住房外，無其他住房的；現有住房並非個人(家庭)獨立産權，係與他人共有的；現有住房來自繼承的；這三類購房者的現有住房不計入家庭擁有住房套數。

　　去年2月出臺的廈門“限購令”執行的是2-1-0限額：對於該市戶籍居民家庭擁有2套及以上住房者、非該市戶籍居民家庭擁有1套及以上住房者、非該市戶籍居民家庭前2年內在本市累計繳納個人所得稅或社會保險不足1年者，暫停售房。

　　如果坊間流傳的方案屬實，則意味著，廈門本地或外地家庭，只要其成年子女所擁有的，並非來自繼承的獨立産權住房未超過2套和1套的限制，該家庭就可以再購買相應數量的住房，等於將每個成年子女當做獨立的一戶來計算，其對限購的放鬆效果，亦將相當顯著。

　　然而，該“微調”傳言很快遭到官方否認。5月25日，廈門國土資源與房産管理局在其官方網站上發佈公告稱，該市嚴格執行中央關於房地産市場各項調控政策，繼續實行限購不變，不存在“微調”説法。

　　難道是無風起浪？廈門究竟有沒有實質性的微調？

　　“最近是有這個説法，但還沒具體實施。”廈門同安工業集中區一樓盤銷售人員對本報稱。 “儘管政策上沒有正式通知，但實際上是可以這樣操作的。”廈門一房地産界人士則對本報稱，管理部門事實上放鬆了限購，但銀行並沒有放鬆貸款：“比如外地家庭，成年子女和父母原本共有一套房，如果再買就算兩套了，但現在房管局可以認定是子女的首套房，而銀行仍然認定是二套房，只能貸40%，不能貸70%。”

　　來自外地的陳文輝(化名)最近就以剛剛成年的女兒的名義，購置了這個家庭在廈門的第二套住房，首付比例為30%。

　　即使是未滿足納稅和繳納社保條件的外地家庭，買房時只需補足一年的納稅和繳納社保證明即可，而且“實際上一直都是這樣做的”，上述房地産界人士告訴本報。

　　無論有沒有正式公佈的“微調”，廈門的樓市已經出現了事實上的“回暖”。

　　“目前廈門樓市確實在回暖，主要是因為價格比較合理，促銷力度比較大，部分樓盤也會出現比較火爆的局面。”世聯地産廈門分公司一名工作人員告訴本報，目前廈門的樓市成交量都在往上走，但價格有所回落。

　　剛在廈門杏林一樓盤購買了一套新房的陳先生告訴本報，本月初該樓盤開盤時，看房買房的人很多，現在好一點的便宜一點的戶型基本都賣完了。

　　據統計，4月廈門全市商品房成交4126套，其中住宅成交3095套，與去年的1150套相比多了1945套，同比上漲169.13%。5月首周(4月30日到5月6日)住宅成交達到759套，第二周達到1282套，接下去的兩周儘管有所回落，但也達到了958套和925套。

　　樓市調控謀求“穩定”

　　5月23日溫家寶總理主持國務院常務會議，提出要“穩定和嚴格實施房地産市場調控政策”，而此前，4月13日國務院常務會議所強調的則是“鞏固房地産市場調控成果，堅持房地産調控政策不動搖，決不讓調控出現反復”。

　　有政策部門人士告訴本報，在房地産調控政策的思路上用到了“穩定”二字，與“穩增長”的政策取向是一致的，在當前嚴格實施房地産市場調控政策的基礎上，穩定房地産市場的政策，將在促進剛性需求上做文章。

　　“關鍵是要找到‘三全其美’的辦法。”該人士強調了穩定房地産政策思路的核心：既能降低房價，又能促進成交量放大，同時還能拉動投資增長。

　　該人士指出，能夠在這三個方面同時實現的政策方向，即是促進房地産市場剛性需求的釋放，並圍繞此，研究房産調控政策新組合。這種政策組合包括：

　　第一，要嚴格執行差別化的購房信貸政策，對首套購房家庭確保商業銀行按照優惠的首付款和利率水平給予支持，對合理的改善型住房家庭給予一定支持，對購買多套住房的家庭不予支持。

　　第二，支持開發商降價換量和兼併重組。

　　第三，要求地方政府適度下調土地出讓價格。

　　第四，有效增加普通商品房住宅的供給，同時配以保障房，以及政策安排政府回購等措施。

　　上述政策組合與溫家寶總理5月19日六省經濟形勢座談會上對房地産政策的精神一致。溫總理當時指出，穩定房地産市場調控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，採取有效措施增加普通商品房供給，繼續推進保障性安居工程建設，促進房地産市場平穩健康發展。

　　2011年下半年以來，國家諸多會議、文件、領導講話，均強調房地産調控不動搖。不過，在不同的時間點，提法略有變化。在今年兩會時，強調“房價遠未回到合理水平”；4月13日表示要“鞏固房地産調控成果，堅持房地産調控政策不動搖，決不讓調控出現反復”，到5月19日六省經濟形勢座談會時則改為“穩定房地産市場調控政策”。

　　漸進放鬆？

　　“穩”字當頭，或許意味著中央對各地“微調”的容忍度將有所提高。

　　事實上，在嚴格執行調控的大方向下，各地的一些“微調”已獲得默許。本月初揚州出臺的購買成品住房補貼4%。~6%。，以及此後遼寧營口5000萬元補貼公務員購買商品房的“微調”均尚未見叫停。

　　截至目前，全國已有33個地方政府嘗試了“微調”，內容分別涉及限購、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等，其中除了涉及放寬限購的5個城市外，其他28個城市的“微調”均獲得了某種程度的默許。

　　北京中原地産三級市場總監張大偉對本報分析稱，地方政府“微調”的辦法有很多，但不能觸及限購這根紅線，從稅費等方面出臺一些政策還是比較容易通過的。

　　興業銀行首席經濟學家魯政委對本報指出，從5月23日國務院常務會議精神來看，房地産政策已由2011年的決不允許放鬆，更多開始在“支持首套自住”、“支持成品房(全裝修房)”、“金融支持實體經濟”等各類名目下，出現了漸進放鬆。

　　而上述政策人士亦強調，房地産政策總體方向肯定不放鬆，但近期各個省市“微調”有所加快。有研究顯示，我國房地産市場調整對經濟增長的影響主要不是表現在當時，而是存在滯後性，即房産調控對當年經濟影響相對較小，但對第二年影響則有放大效應。地方政府通過各種政策，促進剛性需求，可以理解為“必要的、適時適度的調整”。

　　(稿件來源：第一財經日報 記者藍之馨對本文亦有貢獻)