外資大鱷搶食國內養老地産 欲建10億美元中國基金

　　中國日益龐大的老年人住宅市場吸引了外資的關注。城堡投資(Fortrees Investment)，這家總部位於美國、掌管約440億美元的對衝基金公司，正準備募集10億美元投資中國富裕地區的商業養老地産。

　　據本報獲悉，城堡投資目前正與中國潛在的合作者進行磋商，1月底，城堡投資的創始人韋斯艾登斯(Wes Edens)在中國會晤了政府官員與企業高層。

　　“目前還不知道城堡集團如何在國內投資籌建養老社區，這幾年外資投資國內房地産都是以開發或購買商業辦公為主，但是外資私募股權基金準備投資國內養老地産，還是第一回聽説，相信將會面臨不小的障礙和難題。”2月15日，上海某家外資私募股權基金一位合夥人對本報記者説。

　　記者也了解到，目前在國內，以投資養老社區為名進軍地産的主要是保險資金，諸如泰康人壽、中國人壽、合眾人壽等幾家保險公司都已經出資數十億元在北京、上海、武漢等地拿下千畝土地，籌建高檔養老社區，但是這在國內也仍然處於起步階段，外資能夠如願進入這一領域，仍然有待政策的放鬆，等待的時間也會相當漫長。

　　城堡計劃困難重重

　　保險資金被允許進入養老地産領域，也是在等待了多年之後，保險資金面臨多元配置壓力時保監會才放行，而美國城堡投資在中國建養老社區的計劃，在業界人士看來，更像是一個畫在圖紙上的美好願望。

　　根據城堡投資的計劃，它們會將選址注意力更多地放在沿海城市，儘管尚未做出最終決定，但艾登斯更偏向於那些相對富裕的城市，以便讓地方政府分擔城堡設施的成本。但城堡投資也表示，在中國內地申請推行一種新商業模式，通常需要花費很長時間，但其有信心會獲得政府批准，因為它的提議與中國政府的利益相符——中國政府正在鼓勵更多的私人供應商提供老年人住宅。

　　在接受外媒採訪時，艾登斯也坦言做好這件事非常複雜與困難。他稱提供老年人住宅業務需要在住房和飲食、政府因素(因為政府必須為這類項目提供支持)，以及醫療服務方面提供全面的保障。

　　據了解，城堡之所以準備籌建養老社區，看中的則是中國計劃生育政策所導致的人口趨勢，然5根據統計數據顯示，在中國13億人口中，超過65歲的老人有1.55億，到2020年，預計該數字將會擴大至約2.6億。開發養老社區是城堡投資在美國和加拿大運行的最好的項目，也是在這兩國最大的運營商，它有意將這個模式帶進中國。

　　“關鍵問題其實不在於基金本身的籌集，而是政府對外資的態度，相信對於城堡投資而言，10億美元只是一個小數目。首先這10億美元基金如要換成人民幣，要獲得外管局的批准，目前外管局對於外資股權投資基金(QFLP)的態度還是比較謹慎的，上海準備試點也僅限于不大的規模;其次外資投資國內養老社區這是第一家有意向的，政府是否同意也是關鍵因素，還有需要找到合適的國內合作企業，如果由外資單幹，肯定是行不通的。”1月17日，一位上海政府部門不願具名的人士分析指出。

　　在這位人士看來，外資選擇建養老社區的範圍不會超過長三角、珠三角以及環渤海灣，而京滬的可能性會更大，畢竟上海和北京以及在去年批准兩家保險公司圈地建養老社區，泰康人壽在北京小湯山圈了數百畝地，在上海崇明島更是規模達到2000畝，中國人壽也在北京置了相當規模的土地。

　　養老地産潛力巨大

　　房地産宏觀調控進入關鍵之時，外資對國內養老社區的強烈興趣無疑將對政府賣地政策是一大刺激。

　　“富裕地區的地價房價已經漲到不得不調控的程度，但是這些城市的邊緣偏僻地區卻少人問津，無論是保險資金還是外資基金，只要它們願意進來建養老社區，無疑是對政府賣地政策的一種延續，政府可以通過出讓邊緣土地獲得可觀的收入，而建一個養老社區，上千畝地是必須的。相信地方政府在這件事情上，會持歡迎的態度。”上海一位房地産開發人士直言不諱地指出。

　　也有分析人士擔憂，建一個養老社區，需要很多的配套設施，當越來越多的機構覬覦養老社區時，勢必引起土地價格的上揚，房價也會繼續上漲，但是這種社區能不能成為分擔中國人口老齡化帶來的壓力，還是一個未知數。

　　“目前政府的養老機構每人每月的租金在1000-2000元之間，那麼這些未來新型的養老社區將收取的租金絕對不止這個數，這些養老社區包括很多功能，如果借鑒國外的模式，比如英國的養老社區是集合居住、商業服務、度假療養為一體的綜合性社區;在美國的養老社區一般都是中年人在退休前十年甚至二十年就已經買好的房子，然後把富餘的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己退休後的生活。未來中國能夠住得起養老社區的人絕對是富裕人群，而不是一般的工薪階層。”1月18日，上海社科院一位住房與保障專家分析稱。

　　據記者了解，就在去年多家保險公司在各地籌建大型養老社區時，有消息傳出未來能夠入住養老社區的條件分為好幾檔，如身價在50萬元只能住基本的房子、資産達到500萬元可以住更好的房子，這樣的社區儼然將成為富有老年人的俱樂部。