民政部試推以房養老

　　我國目前有失能老人1036萬，半失能老人2135萬，大中城市空巢家庭達到70%，這是昨天上午民政部部長李立國透露的最新數字。一連串數字的背後是嚴峻的養老形勢。如何解決？在昨日召開的全國社會養老服務體系建設推進會上，“以房養老”這個老話題被再度提起，民政部副部長甚至將其納入下一階段工作的引導方向之一。

　　一個迫在眉睫的困局

　　“空巢”家庭數量猛增，江蘇養老形勢嚴峻

　　民政部部長李立國昨日上午介紹，我國目前有1.67億老年人，其中80周歲以上的高齡老人1899萬人，他們之中多數人逐步進入半自理或不能自理狀態。

　　李立國部長介紹，1899萬80周歲及以上的高齡老人，佔老年人總數的11.4%。截止到目前，我國有失能老人1036萬、半失能老人2123萬，共佔老年人口總數的18.9%，他們不同程度地需要提供護理照料服務。另外，部分大中城市的空巢家庭達到70%。空巢家庭是家庭生命週期中的一個階段。所謂“空巢”，是指子女長大成人後從父母家庭中相繼分離出去，只剩下老年一代人獨自生活的家庭。而一旦配偶去世，則家庭生命週期進入鰥寡期。空巢期與鰥寡期，老年人生活中容易發生困難。

　　李立國表示，由於我國老齡化是在“未富先老”、社會保障制度滯後等形勢下發生的，社會養老服務壓力不斷加重。而涉及到江蘇的情況，省民政廳廳長吳洪彪介紹説，江蘇省人口老齡化程度明顯高於全國，在未來20年內，還將以不可逆轉的趨勢持續快速增長，達到每3個人中有1個老年人。而如何解決這一問題，記者就此進一步採訪。

　　一個並不新鮮的提議

　　“以房養老” 抵押或出租房産換養老金

　　以房養老需滿足三個條件

　　省老齡辦副主任牛飚告訴記者，要使以房養老得以實現，需要滿足3個條件：首先，擁有對房子的産權，這樣才有出租或者抵押房屋的權利；其次，老年人與子女分開居住，使得房屋的出租或者抵押不至於影響正常生活；再者，老年人的經濟狀況適中，經濟條件很好，就沒有“以房養老”的必要；經濟條件過低，就不具備“以房養老”的條件。

　　考慮到國內具體的情況，首先遇到的是觀念障礙。中國人的傳統觀念是，“但存方寸地，留于子孫耕。”對於老人來説，將自己居住多年的房産抵押出去，而無法留給子女，這樣的現實，一下子難以接受。此外，“以房養老”，必須輔之以透明、公正的法治環境。因為它牽涉到房地産業、金融業、社會保障、保險以及政府部門等等，對這些領域的運作質量和監管水平要求相當高。另外，在中國，還有一條限定，那就是“70年大限”。基於目前的地權制度，我們對住宅的使用權只有70年。根據《房地産管理法》，土地使用權的續期必須重新批准，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權及其附著的建築物，都將被政府無償收回。因此，“以房養老”模式如何推廣，何時推廣，業界一直議論紛紛。

　　丁克族歡迎，老人們反對

　　今年初，廣州市政府提出“以房養老”模式，發佈《關於大力推進廣州保險業綜合改革試驗的意見》，《意見》稱廣州將推動建立延稅型養老保險制度，探索發展住房反向抵押養老保險。一時間引起社會熱議，年輕人比老年人更認同“以房養老”，而丁克一族更表示歡迎。

　　以“廣州可以實行以房養老嗎”為題進行網絡調查，由於上網人以年輕人居多，可視為對年輕人的調查。調查到結束共收到966票，其中反對者比贊成者多出近一成。調查數據顯示，認為“以房養老”在廣州由於條件尚未成熟，不可行的反對者佔54.76%；而認為可行表示支持的贊成者佔45.24%。在國企工作的白領小張接受記者採訪時表示，“60歲前人養房，60歲後房養人”挺好的，加上養老金，退休後可以遊山玩水，生活更滋潤。

　　而在記者隨機採訪的10個老人中，反對“以房養老”佔了九成，大部分認為房子住了大半輩子，都有感情了，要留給子女。表示支持的是一個無子女的老太太，想留給子女也沒法留。

　　政策風向已趨明朗

　　議論歸議論，國家政策方面對此的風向已漸趨明朗。早在2006年，全國政協委員、時任建設部科學技術司司長賴明就建議對此成立課題組進行調研，選擇大城市做試點，等到運作成熟後向全國推廣。2007年的時候，上海公積金管理中心曾試推過一種叫做“住房自助養老”的創新型“以房養老”模式。與反向住房抵押貸款不同的是，上海模式從一開始就變更了房屋的産權人。其基本模式為：老年人將自有産權房屋出售給上海市公積金管理中心，並選擇在有生之年仍居住在原房屋內，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關交易費用後全部由老人自由支配使用。

　　這些試運作有經驗，也有教訓，而在昨天的會議現場，民政部副部長竇玉沛指出，要積極引導企業開發老年食品、老年住宅、“以房養老”等服務市場。這可以看成國家在以房養老政策方面最新的表態。當然，“以房養老”目前只是一個框架性意向，國內金融機構均沒有推出這項業務。

　　民間有“以房養房再養老”新版本

　　官方的“以房養老”目前還沒有具體的操作流程，但民間曲線版“以房養老”卻已經悄悄開始實施。嚴格來説，這一版本的以房養老應該稱之為“以房養房再養老”。

　　居住在廣州天河六運小區的李伯就是一個例子，他準備處理掉這套城區中心房子而選在郊外置業，利用城區與城郊房價差異作為養老金。

　　業內認為，“以房養房再養老”不失為一個行之有效的方法。

　　房産仲介“滿堂紅”研究部高級主任肖文曉認為這種養老方式不錯。老年人和年輕人的需求不一樣，年輕人可能更喜歡在繁華的地方居住，也想住得離上班的地方近點，老年人不用考慮上班的問題，喜歡安靜的地方住。

　　“選擇哪個地方重新買房關鍵要看生活是否方便，特別是老年人要更注重醫療配套和生活配套”，肖文曉建議，由於郊區生活配套不是很成熟，老年人也可考慮選擇一些二線地段的房子。

　　這些二線地段的房産與繁華地段的房子相比，居住舒適度不一定差，甚至更舒適，但是租金和售價就會比一線地段低很多，老年人如果需要用錢養老就可以將手中的一線地段房産置換到二線地段，當然前提是換到手的二線房源在生活和醫療配套上有保證，這樣既能保證生活質量，又可以獲得一筆可觀現金差價。

　　國外成熟經驗

　　在國外，老年人的福利除了政府提供的必要社會保障外，“以房養老”是較為普遍的做法，積累了相當豐富的操作經驗。加拿大、新加坡、美國、英國等都有各自的“以房養老”服務體系。

　　加拿大：超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬到30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房産主權不變，可以一直住到享盡天年，由後人處理房産時折還貸款。比如一位65歲的老人將所住的房産抵押給銀行，貸到10萬加元，該老人15年後“歸西”後，銀行將其房産處置後獲得20萬加元，減去10萬加元的貸款，再減去15年的貸款利息後，剩餘的幾萬加元就由其子女或其他繼承人所得。

　　新加坡：有三種方式待選擇。第一種，允許符合條件的組屋擁有者，出租全部或者部分居室來換取養老收入。第二種，對於一些居住在原來較大面積的已退休的夫婦來説，如果子女長大成人並且已經搬到他處居住，老年夫婦可以將現有住房置換成面積較小的住房，以大換小後獲得的凈收入用作老年日常開支，或者投資一些風險小的産品來獲得收益。新加坡允許當事人根據經濟狀況選擇一次性或者分步地完成住房的以大換小。比如，賣掉私人住宅後換取5房式的組屋，然後再換取3房式的組屋，依次類推。第三種，就是平常所説的倒按揭。60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構，由這些機構一次性或分期支付養老金。老人仍居住在自己的住房內，當其死亡後，産權由這些機構處置，抵押變現並結算利息，“剩餘價值”交給其繼承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房才能參加倒按揭操作。這裡需要説明的是，組屋是由新加坡政府出資，大致相當於我國的經濟適用房，這類房産不能選擇倒按揭。

　　兩項可以預期的利好

　　江蘇2年內新建4000“托老所”

　　民政廳廳長吳洪彪昨日介紹説，江蘇將實施“養老服務工程”，至2012年江蘇的養老機構床位數要達到老年人口的3%，總床位數要達到37萬張以上，也就意味著，兩年內我省將新增12萬張養老床位，有效緩解“一床難求”的現狀。

　　據省民政廳調查，我省目前有97%左右的老人選擇居家養老，因此發展社區、居家養老服務很有必要。吳洪彪透露，今後兩年，省財政將設立專項資金扶持建設4000個居家養老服務中心。到2015年底，全省各街道(鄉鎮)要建有綜合性社區居家養老服務中心，子女將不需要住院、但需要照顧的老人放進這樣的社區養老服務中心，早上上班送過來，下班時接回家，就像小朋友上“幼兒園”，老人們則可從中享受日間照料、文化教育等服務。

　　無論是居家養老，還是入住養老院，我省還率先實施了養老服務補貼制度，即對於低收入的高齡、獨居、失能等養老困難老年人，經過評估，採取政府補貼的形式，為他們入住養老機構或者接受社區、居家養老服務提供支持。比如在無錫，低保、低收入、重點優撫對象等3類特殊老人，每月可以領到360元的居家養老服務補貼；低保、低收入和80周歲以上的3類特殊老人，若入住養老機構，每月可領到人均200-600元的補貼。

　　省老齡辦副主任牛飚告訴記者，目前我國的醫療保險和養老保險，都不能支付老年人癱瘓在床的護理費用，所以建立長期護理機制很有必要。大家年輕時，就投保，年老癱瘓或不能動需要別人長期照護時，這些長期照護産生的費用，將由保險公司全部“埋單”。(記者 戚慶燕)