中國以房養老存在三大障礙

　　在獨生子女政策下，不少中國年輕夫婦面臨4位老人、一個孩子的“421”家庭結構，他們將承擔較大的贍養老人的壓力。為此，一些人將以房養老（中老年人將房産抵押給金融機構，取得穩定的年金收入，去世後房産歸抵押權人）視為解決未來家庭養老問題的好辦法。但據筆者觀察，在中國推行以房養老，存在著三大障礙：

　　首先，將財産留給子女是中國普遍存在、根深蒂固的傳統觀念。很多中國父母自從有了孩子，人生的主要目的就是為子女不斷地貢獻。造成目前多數年輕人購房成本高的一個重要原因，就是中老年人為子女購房出資。在美國等一些崇尚年輕人獨立的國家，年輕人首次購房年齡比中國要晚10年左右，緩解了供求關係，房價反而比較便宜。因此，雖然不為子女留房産的做法既能減輕子女贍養的經濟負擔，又能促進子女個人努力奮鬥，但極少有中國父母願意“自私”地將房産抵押出去。

　　其次，中國的房産不是完全的産權，土地使用權期限最多只有70年。中老年人把已經使用幾十年的房産抵押出去時，土地使用權期限已所剩無幾了。理論上講，土地使用權期限到期後，可以通過續繳土地出讓金的方式將權限延續。但一方面，城市房産最大的價值構成就是土地，真正的建築成本反而是微不足道的，如果重繳土地出讓金，金融機構願意向抵押人付出的年金就非常少；另一方面，即使土地使用權期限可以延續，建築的使用壽命卻是有限的，未必能超過70年。或許是銀行已考慮到了這些問題，所以目前銀行所能接受的房貸，標的多是房齡較小的準新房，而不是早年建設的舊房。

　　第三，未來房産未必像現在這樣值錢。目前中老年人普遍擁有的房改房，是當年僅付出了非常少的價格購買的。經過10多年的房地産牛市，增值上百倍的並不少見。目前中國的人口紅利即將跨過頂峰，1990年前後新生人口的持續下降，將導致未來處於購房年齡的年輕人數量持續減少。最重要的是，目前中國的房價，無論從房價收入比，還是從房價與租金收入比來看，都存在較大的泡沫。目前的中老年人在未來去世後，其房産巨大的增值都將從他們的第二代、第三代身上套現。巨大的房産增值在供大於求的情況下套現，無疑會使未來樓市價格面臨較大的壓力。

　　雖然多數中老年人都無法實現以房養老，但仍可輕鬆實現套利：將大、中城市的房産出售，去中、小城市居住，就可在不降低生活質量的情況下，兌現大量的房産增值收益。但要實現這種套利，最難的就是觀念的突破。

　　□黃祖斌