樓市“另類”猜想 換房族暫停“改善”需求?

　　首次置業者拋棄小戶型?

　　二套房貸首付明確為四成,讓不少原本打算“梯度置業”的首次置業者開始了重新盤算置業規劃。“國十一條”提出:對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低於40％,貸款利率嚴格按照風險定價。

　　自2008年底中央出臺扶持樓市政策後,圍繞二套房貸一直有兩種聲音並行:政策面上銀監會多次表態從未放鬆過二套房貸,而銀行在具體操作層面則以“改善型住房”概念大打擦邊球,甚至可以享受首套房才可給予的七折利率優惠。

　　但這一次,對“第二套”房子“以家庭為單位”的界定和明確,讓換房者重新考慮換房成本的同時,令首次置業者也開始重新做出購房選擇。記者在安居客數據中了解到,一些剛買了小戶型準備過渡的業主非常“後悔”,而還沒出手的“準買家”則開始調整思路。採訪中,記者了解到,他們的算法是這樣的:以廣州目前的均價一萬元來計算,如果首次置業是買70平方米的小戶型,那麼首付兩成的話,就是要準備14萬元。但是2房的單元,在婚後的3—5年之內,隨著家庭的成長,是肯定不夠用的。這裡忽略樓價的上漲,如果是3—5年後再買一套100平方米左右的小三房,那麼首付四成的話,就要準備40萬左右了。可是,如果是一開始首次置業就直接購買100平方米的小三房,那麼首付也就是20萬元。從3—5年的家庭成長和財務預計來看,顯然直接購買小三房是比較合算的一種消費計劃。

　　雖然“國十一條”中提出,要加快“中小套型普通商品住房建設”,以保障首次置業者的購房選擇。但實際上,“中低價位”可能比“中小套型”對初次置業者來説,需要更迫切。如果小戶型,與小三房的中戶型之間沒有單價差的話,受第二套房貸的諸多限制,可能很多買家首次置業者都會在一開始就選擇拋棄小戶型,避免日後換房的麻煩和高首付。（關麗）

　　換房族暫停“改善”需求?

　　“如果按照新政的字面意義來看,房貸政策肯定是收緊了,而且對‘改善型住房’的貸款打擊最大。”與目前正在實施的房貸政策相比,國務院此次出臺的“國十一條”新政,似乎取消了“改善型住房”的優惠。

　　國務院一年多以前曾明確表示:加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。對已貸款購買一套住房,但人均住房面積低於當地平均水平,再申請貸款購買第二套用於改善居住條件的普通自住房的居民,可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。而此次出臺的新政,在二套房的界定上沒有再提及“改善型住房”。

　　與“國四條”中對二套房的界定不一致的是,“國十一條”取消了關於“改善型住房”的提法。所有二套及以上貸款都將嚴格化,且以家庭為界定標準,消除了政策執行過程中的“灰色”空間。上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,二套房貸政策已退回到“131號文”出臺之前,也即2007年12月“二套房貸政策”的“補丁文件”出臺後的嚴格程度。

　　由於目前“改善型需求”很大程度上是市場的購買主力,因此,在這之前改善型住房都是開發商和銀行努力爭取的對象。在實際操作中,改善型住房的二套房貸,不但可享受首套房的優惠,利率還可下調。如果按照國務院新的政策,這塊的優惠是否還能保證就是未知數。銀行也表示,如果取消改善型住房的優惠,對二套房房貸的影響比較大。

　　雖然首付要求提高,但實際上最受換房者關注的房貸利率這塊,“國十一條”規定的由原來的1.1倍改為“風險定價”,倒是放鬆了不少。由於受市場競爭影響,銀行其實還很難做到自主定價。這些,對於二套房貸首付的嚴控來説,應該是很好的對衝。

責編：劉洋