2010北京樓市十猜想:房價漲幅放緩 捂盤風險加大

    商品經濟市場下，樓市難免有起伏漲跌，但2009年北京樓市帶給人們的“戲劇性”感受卻超過了其他所有行業，從2009年3月的樓市驟熱到年底的恐慌性購房，老百姓們也體驗了多年來最大的一次由市場經濟引發的“心跳”，而今年1月的一場大雪給虛火上升的樓市一下子降了溫，政策也同時下了營業稅恢復、二套房收緊等幾劑敗火藥，但人們的恐慌會不會就此止步？高昂的房價會不會就此低頭？讓我們關注2010年樓市十大猜想。

    猜想1

    房價漲幅放緩 成交量不容樂觀

    新年開局，北京樓市迅速降溫，新房和二手房交易“垂直跌落”。1月1日-4日，商品期房住宅日均成交量僅142套，與2009年12月日均532套的成交量相比，下降73%；二手住宅日均簽約108套，不及2009年12月日均成交量的十分之一。據美聯物業市場研究部統計，自去年12月23日營業稅細則一齣臺，北京二手房市場就明顯降溫，成交量連續下滑。同時，二手房議價空間增大。

    另外，新房開盤較少也是成交低迷的原因。北京僅有水岸花墅、建邦楓景、明悅灣、香榭花園等4個樓盤新獲預售許可。目前，北京市商品期房住宅的庫存量為61323套，按照12月份的成交量計算，4個月左右便可消化完畢。截至2009年12月19日，北京市可售商品住宅期房存量首次跌破6萬套，僅為59954套，已達到近三年來的歷史最低點。經歷了一年的火爆行情之後，與2009年1月1日的105824套相比，北京可售商品住宅期房存量下跌幅度高達43%，這一指標的走勢在全年來看也是明顯的持續下跌趨勢，新開房源的補充成為一個迫在眉睫的問題。

    成交量上來看，一進入今年，樓市的調控政策和新年的大雪都使得樓市成交有所降溫，預計今年，受到政策影響和“房荒”的影響，成交量的下滑似乎已經可以判定的結果。

    雖然成交量不容樂觀，但房價方面的反應應該會慢一些，中國指數研究院常務副院長黃瑜指出，目前購房者對房屋的增值保值預期依舊較高。在短期市場供應不足的情況下，市場將呈現短暫的供不應求現象。此外，經歷了09年的熱銷開發企業已經失去了快速回籠資金的壓力，預計2010年北京商品住宅仍將維持上升走勢，但在宏觀調控的作用下，房價漲幅將有所放緩。

    今年的土地市場，市國土局透露，2010年將繼續調整供應節奏，力爭一季度供應1000公頃，上半年完成供應2000公頃，主要集中在軌道交通沿線及新城，預計這兩個區域土地可供應量將達到5000公頃以上。專家推算，今年下半年，北京市場將迎來一個新盤放量的高峰。屆時可售商品住宅期房存量將有望回升。

    猜想2

    捂盤惜售風險加大

    今年上半年樓市整體的供需關係仍然比較緊張。據北京市房地産交易管理網數據顯示，至去年12月中旬以來，北京市商品住宅期房的庫存量多次跌破6萬套。

    由於供需矛盾的存在，開發商捂盤惜售仍然會延續，由於自身不缺乏資金，並且出於銷售的持續性，開發商還是會延續之前小批量供應，多次開盤的銷售策略。捂盤惜售在2009年已經相當盛行，不少開發商一再延期開盤，而每次延期都讓房價上漲，但是買房人仍然是趨之若鶩，這更助長了開發商捂盤惜售的氣焰。在2009年嘗到捂盤甜頭的開發商們，2010年也不會放棄這麼好的獲利方式，一旦市場供應量短缺，開發商還會待價而沽。不過，捂盤惜售雖然可以獲利，但是也存在風險，一旦錯過最好的銷售時機，將會對後期的銷售很不利，特別是一些體量大的項目，還是要掌握一定的推盤節奏。同時，捂盤惜售也不是政府所允許的，如果政府開始調控房價，捂盤惜售者將首先被治理。因此，2010年，諸位開發商，儘管你是“皇帝的女兒不愁嫁”，但是，也別造成“留來留去留成仇”的尷尬局面。

    猜想3

    住宅郊區化日趨明顯

    2009年，北京樓市上演了一整年的瘋狂大戲，從6月份開始，房價走上高速增長通道，平均每月漲幅達到每平方米上千元，使得不少區域的剛性需求因此一退再退，並造就其周邊郊區縣的空前繁榮。住宅郊區化隨著北京城區內土地的減少而日益凸顯，而2010年，這一趨勢將更加明顯。從1月份預計開盤的項目來看，就可以看出端倪，1月份預計開盤的22個項目中，有一半都是位於遠郊區縣。

    儘管遠郊區房産已經不便宜，但是仍然具有價格優勢，比如燕郊為離北京最近的郊區板塊，始終以大幅低於近鄰通州和順義的價格優勢接納市內“逃逸”的剛需，尤其是在萬元房荒進一步擴大的今天，燕郊樓盤的價格優勢再次凸現出來。

    協成機構房地産經紀公司副總裁王裕仁指出，因五環內土地稀缺，使得五環外項目長期佔供應量的主體，現今的住宅郊區化越發明顯，郊區縣的房價在高漲房價前也是吸引眾多購房者關注的前提，政府一直大力在開發中心城與郊區縣之間的鐵道交通，致力於這些地區的環境改善與配套的建設，相信這些區域的道路交通、地鐵和生活、市政配套會越來越貼近購房者心理需求。

    猜想4

    房山、通州或成黑馬

    幾年前，人們習慣將通州稱為“CBD後花園”，而今年CBD東擴的方案出爐後，這個後花園要慢慢走上前廳了，東部地區毗鄰軌道交通，出行便利，使得軌道沿線不斷涌現出很多新盤，掀起陣陣搶購熱潮。在2009年12月24-26日召開的中共北京市委十屆七次全會上，北京市委書記劉淇表示明年北京新城建設的重心將向通州傾斜，市委市政府將“集中力量聚焦通州，儘快形成與首都發展需求相適應的現代化國際新城。”在CBD東擴的利好下，東部地區也將再次邁上高速發展通道。新北京東站目前也已經確定落戶通州新城果園。這麼多的利好消息，可以預見，2010年將是通州飛速發展的一年。

    房山區域一直因位置偏僻、缺乏産業支撐而成為地産價格的洼地，房價始終呈現緩幅的自然增長。“公共配套不足”、“交通閉塞”甚至“不大適合居住”，這些是外界部分人對房山多年來的固化印象。但隨著城鐵房山線建成通車時間的確定，加之萬科房山拿地，房山中央休閒購物區（CSD）的啟動加劇了有價值洼地之稱的房山樓市新一輪的補漲。萬科企業有限公司營銷總監肖勁曾判斷，北京西南區域需求非常旺盛，因為這個區域有大量的軍隊大院、國家科研機構、醫療機構、政法單位等一些很龐大的辦公或者就業人群在這個區域。既然缺供應，又有需求，不應該是塊洼地。據房山國土分局副局長周振國介紹，今後，隨著土地儲備力度的加大，房山區土地供應的力度也隨之加大。2010年，房山區將重點推出長陽組團和良鄉組團軌道沿線1000米範圍內的儲備地塊。周邊小區如加州水郡的均價，目前已經達到了9000元/平方米，投資潛力很大。而對於房山區即將出讓的軌道沿線的地塊，專家預計地價將會再創新高。

    猜想5

    保障房建設能否平抑房價

    據北京市國土局副局長曾讚榮透露，明年計劃供應的住宅用地不少於2500公頃，規劃建築面積在3000萬平方米以上，其中有六到七成住宅土地將用於政策房建設，也就是説政策房面積將在1800萬平方米至2100萬平方米，這比去年的1230萬平方米增加50%以上。這必然會加大政策房的受惠群體。

    據了解，今年預計共建政策房13.4萬套，其中包括廉租房4000套、公共租賃住房8000套、經適房3.2萬套、限價商品住房3萬套；用於重點工程建設拆遷、舊城歷史文化保護區人口疏解、棚戶區改造、城中村整治搬遷居民等定向安置用房6萬套。

    加大供應的同時，政策保障房的門檻也將有所下降。

    在2009年12月18日召開的“2010年全國建設工作會議”上，住房和城鄉建設部部長姜偉新表示，經濟適用房面向範圍將從低收入者擴大為中低收入者，各地可根據建設的實際情況，對經適房申購人群的收入標準進行調整。

    而在此之前，北京通州區已經把保障房的門檻降低了，提高了家庭年收入以及家庭總資産凈值。以三口之家申請經適房為例，舊標準中的家庭年收入和家庭總資産凈值為36200元以下和288000元以下，新標準中的準入數值為45300元以下和360000元以下，分別提高了9100元和72000元，這意味著更多中低收入的人群可申請政策性保障住房。

    建設面積擴大，申請門檻降低，兩相作用，2010年受惠于政策保障房的群體將進一步擴大。

    猜想6

    中服地塊花落誰家

    2010年，土地市場依然是最令人關注的領域之一，而地王也依然是最集中視線的地方。曾經多次提及入市卻最終未能入市的中服地塊，很可能再度成為新年關注度最高的地塊。

    由於該地塊地處北京CBD核心區，被業界稱為北京CBD最有價值的土地，預計該地塊成交價不會低於100億元，甚至有超過120億元的可能性。

    該地塊2006年即開始一級開發，並多次傳言入市，2009年，土地儲備中心官員更是明確表示將於第三季度入市，後又改為12月入市，但最終未能入市。據相關負責人透露，如無意外，中服地塊將於今年1月中旬入市，以便為2010年北京土地市場迎來一個“開門紅”。如此一來，很可能下周就會開演新地王大戰的好戲。

    該地塊一直受到SOHO中國、遠洋地産、大連萬達、保利地産、九龍倉等地産巨頭的高度關注，而這些都是可動用資金數百億的企業。遠洋地産、保利地産等央企資金實力雄厚，而且，遠洋地産是該地的一級開發商，對此地勢在必得的意願遠超其他開發商，很可能將最終獲得此地。

    除了中服地塊，2010年的土地市場雖然很難重復2009年的輝煌，但很可能還會地王迭出。

    猜想7

    二手房需求面臨回落

    2010年的二手房成交量從高峰順勢回落幾乎已成必然趨勢，下降幅度預計在三成左右，但仍會保持在相對高位。

    根據近幾年來二手房成交漲幅趨勢，可以估算，在2009年二手房市場直接消化掉的二手房需求至少在3.6萬套左右；此外，再加上從2008年商品房市場過渡過來的累積需求，預計2009年交易新高累積需求的支撐佔到18%-20%左右。

    2009年，尤其是10月到12月上旬，二手房市場價量經歷了較快速的高位上漲，這一方面是政策恐慌帶來的急於成交和追漲價格的局面；另一方面是價格上漲讓一部分需求對未來房價繼續高位上漲預期較強，從而提前入市。也就是説，這種2010年的需求提前涌入2009年是支撐2009年年底成交得以再次高位上漲的根本原因，預計2009年交易新高年底提前入市需求的支撐佔到8%左右。

    2009年底，國家相關部門多次會議上對房地産宏觀調控有所提及，中央經濟工作會議、國務院常務會議以及後來的住建部約見副市長會議，所傳遞出來的信號就是2010年將是一個房地産宏觀政策縮緊的多發年，這樣一來，在政策集中出臺的初期，勢必有部分需求舉棋不定，造成成交緩慢。但鋻於各會議基本都已經明確增加普通商品住房的有效供給以及繼續支持居民自住和改善型住房消費的基調，因此政策“抑價保量”的基調非常明確，絕大部分需求在政策明朗後仍會釋放，預計最終這部分因政策而延後的需求對2010年交易量的影響不會特別大。

    猜想8

    萬科力保老大地位

    2009年，萬科以630億元的年銷售總額再度獲得年度銷售冠軍的桂冠，保持了行業老大的地位，但是，排在第二位的綠城年銷售額達到510萬，緊追萬科不捨，保利、中海外也分別以430萬、413萬的成績獲得第三、第四名。這三家企業已經對萬科龍頭老大的位置形成了強烈威脅。2010年，萬科是否還能坐穩行業龍頭的寶座？

    對來自同行咄咄逼人的態勢，萬科也表現出新的動向。2009年初萬科副總裁肖莉表示，萬科將對高端市場加大關注；年末，萬科總裁鬱亮宣佈萬科將實行“二八策略”，重返商業地産；年底時，董事長王石則表示，萬科將在2010年放棄毛坯房，全面進入精裝修階段。同時，2009年，萬科在住宅産業化方面加大了研究和探索力度，進一步擴大了模塊化的建築部件在住宅建築中的利用率。

    從2009年萬科透露出信息看，無一不是在提高利潤方面精耕細作的信號，與萬科高層曾多次表示過萬科對人口結構研究的關注相結合看，萬科又瞄準了社會人口結構變化帶來的下一個商業契機，並在做週密準備。因此，即便萬科在企業規模、市場佔有率方面真的被後來者超過，但在行業技術開發、趨勢把握上，依然技高一籌。

    雖然，在全國領域萬科銷售老大的位置頗為不穩，但就北京地區而言，2010年，將是北京萬科奮起直追的一年，房山長陽鎮兩塊土地將於今年秋天入市，40余萬平方米的規模非常有利於北京萬科一改多年來的形象，品牌加品質，勢必成為今年熱銷樓盤之一，同時，萬科藍山、萬科公園五號、中糧萬科紫苑等項目，也將為北京萬科新一年的業績添磚加瓦。如無意外，北京萬科很可能會打入北京銷售前列。

　　猜想9

　　城鐵小戶型 LOFT産品受歡迎

    一居室、兩居室、三居室，這些傳統戶型概念2009年增加了一個新成員，就是“LOFT”，“LOFT”概念雖然很早以前就有了，但一直被人們視為另類前衛人士喜愛的戶型專用名稱，而一直未走進大眾，直到去年，LOFT的普及程度一年之間遍佈大江南北。LOFT在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓”。但現在所謂LOFT所指稱的是那些“由舊工廠或舊倉庫改造而成的，少有內墻隔斷的高挑開敞空間”，這個含義誕生於紐約SOHO區。LOFT的內涵是高大而敞開的空間，具有流動性、開發性、透明性、藝術性等特徵！在20世紀90年代以後，LOFT成為一種席捲全球的藝術時尚。如今，一些開發商將高層高的戶型分成上下兩層賣，這種戶型就叫LOFT戶型，由於房價在2009年的高速上漲，這種買一層等於買兩層的戶型大受歡迎。

    2010年初房屋還面臨供應不足的問題，可以預見，LOFT戶型以其使用率高、購買面積小、總價低的特點，將會受到更多置業者的青睞。

　　猜想10

　　商業地産能否否極泰來

    2009年的房地産市場其實是冰火兩重天，住宅市場火爆到沸點，而商業地産卻冷到冰點，一方面，售價頻頻出現賣不過同地段住宅的現象，開發商苦不堪言，另一方面租金屢屢下滑，投資者叫苦連天。如此慘澹，幾乎從未有過。常言道，否極泰來，2009年的商業地産已經落至冰點，2010年的商業地産是否會否極泰來？從2009年下半年的一些信號可以看出，2010年的商業地産很可能會出現轉機。

    近日，中原地産研究中心發佈的最新研究報告指出，到2010年，沉寂一時的國內綜合性市場尤其是商辦樓市場可望進入平穩築底階段，商辦樓盤的投資價值也將逐漸隱現。

    中原集團研究董事程澐博士認為，自2009年下半年起，各地商辦樓用地推介力度開始加大。從2009年各地熱門的成交地塊資料看出綜合性和商辦樓用地開始受到市場追捧，尤其是一線城市這些用地開始出現供需趨暖的新態勢。

    由此看出，2010年的商業地産很可能將走出2009年的低谷。只是CBD區域由於連續多年的大規模供應，甲級寫字樓空置率仍將高居不下，從而影響到區域售價和租金，但是，除此之外的區域，甲級寫字樓市場將迎來更好的開端。而商鋪市場已經出現轉暖契機，去年年末，珠市口某商業項目更是出現開盤售罄的局面，因此，可以判斷，2010年的商鋪市場也會辭舊迎新。(記者 魯歡 張蓓 趙麗萍)

責編：肖成迪