高房價提前透支亞運概念? 業內:房價明年或漲一成

　　雖然近期國家頻頻出手調控樓市，但廣州房價漲勢不減。不少開發商的理由是，和其他城市比起來，廣州多了一個房價上漲的原因——亞運會。不過，多數市場人士認為，由於高房價已經透支“亞運概念”，不宜過高估計明年亞運會對樓市的刺激作用。

　　20多年前，天河憑藉全運會獲得飛速發展，成為廣州商業中心之一。2010年，亞運會的舉辦被賦予更高的期望。部分開發商們以“亞運”為令箭頻頻漲價。有業內人士表示，亞運會對廣州樓市實際影響將低於預期，目前開發商以亞運為藉口漲價更多是一種營銷炒作。　　

　　“亞運”成開發商漲價藉口

　　雖然國家近期頻頻出手調控樓市，但記者最近走訪發現，廣州房價仍在上漲，不少樓盤把亞運當作漲價的藉口。

　　記者昨日在金沙洲某樓盤，工作人員表示，目前基本沒有貨源了，僅剩的幾套朝向不好的房屋價格也比一個月前上漲了4％～6％。該工作人員表示，“明年廣州就要開亞運了，沒有多少房子能拿出來賣。”

　　業內分析人士表示，亞運確實能對局部樓市有刺激作用，但目前在國家頻頻調控的預期下，預計實際效應比較小。地産專家鄧浩志表示，“現在房價已經很高了，提前透支了亞運概念。”他還分析指出，2008年北京奧運會的影響力要比亞運會大得多，但北京的房價在2007年已經炒完了，“這和現在廣州的情況很像，目前房價已經非常高了，再繼續上漲沒有多少空間。”

　　地産專家謝逸楓也對記者表示，實際上，亞運會和樓市關係沒有想象的那樣密切，讓市場比較擔心的是，在亞運概念炒作中，部分投資客和購房者恐慌購買，房價炒高了，真正的剛性需求更買不起房，成交大量萎縮，將出現有價無市局面，房地産泡沫或提前破裂。此外，亞運會舉辦前對樓市有利好作用，但舉辦後，利好作用就弱化了，房價難以有支撐，投資者容易被套。

　　業內人士稱房價明年或漲一成

　　雖然上漲空間不大，中央也在大動作調整樓市政策，但並不意味著房價就會下降，業內人士認為，在供求關係的作用下，廣州明年樓市還會上漲，總體漲幅可能在10%左右。亞運會舉辦期間正是廣州市基建項目陸續落成之時，包括地鐵2號線南延線開通等利好消息可能令市場投資風氣再度活躍起來。

　　不過，地産專家謝逸楓認為，明年供應巨大，商品房和保障房及經濟適用房，另外還有舊城改造的房子也可以上市銷售，這對整個房價有一定的壓力。

　　歷史回顧

　　奧運前北京房價提前透支

　　從奧運會對北京樓市的影響來看，房價上漲最快的是集中在2006年到2007年，其間整個北京的房價完成三級跳式飛躍。有明顯奧運概念的11個板塊短短幾年間大幅上揚，最高漲幅達到250%，在“鳥巢”和“水立方”附近的樓盤奧運前最高單價達6.5萬元。實際上，開幕前，奧運概念已經被提前透支了，上漲乏力，後勁不足。

　　在奧運會期間，房價出現滯漲，成交量明顯萎縮。統計數據顯示，2008年8月份，北京房價環比增長為零，是當年1月份以來的首次停漲。 奧運後，北京房價在整個市場回調的環境下，開始真正走下坡路。9月份，北京房價環比回落2個百分點，房價平均水平的絕對值比8月份下降0.2％，為2005年以來首次出現下降。

　　新政反應

　　營業稅差額徵

　　買家轉向觀望

　　財政部和稅務總局日前出臺細則表示，普通二手住宅的交易營業稅將採取購買未滿5年，按最近兩次成交差額徵收營業稅。這意味著，如果購買住宅五年內轉讓，並非像業界此前猜測那樣全額徵收5.5%的營業稅。該政策也讓近期因為不明政策變化方向而形成的緊張情緒得到緩解。

　　記者在荔灣區部分仲介看到，雖然前來諮詢成交的客戶沒有明顯減少，但觀望情況有增長的勢頭。“都很明白，如果按照全額徵收營業稅，業主肯定會把這個成本轉嫁給買家，現在只按差額徵收，成本壓力相對減少了很多。”在中山六路某仲介看房的筱先生對記者表示。

　　筱先生還給記者算了一筆賬，以一套90平方米市場成交價格為100萬元，原購買價為70萬的二手房為例，假設業主僅持有4年，如果優惠取消全額徵稅，按照5.5%的稅率計算，要徵繳5.5萬元的營業稅，如果只徵收差額部分營業稅，則僅需要繳納1.65萬元，“交易的稅收成本減少兩三倍。”筱先生還表示，由於國家政策調整意圖明顯，現在房價過高，徵收營業稅已不再是年內買房的理由，因此，暫時持幣觀望。

　　銀行人士告訴記者，實際上，趕搭年底末班車的買家最擔心的並不是營業稅的問題，而是銀行利率變動。“100萬的房子，首付四成，如果利率7折優惠沒有了，差別將近20萬，這遠比營業稅多。”

責編：張福偉