中央三記重拳能否壓住瘋狂樓市？

取消“五改二”優惠 要求各地穩定樓市 拿地首付不低於50%

　　本月初，中央經濟工作會議為2010年確定“積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策”保持不變，但被視為GDP引擎之一的房地産業近日卻密集遭遇政策調控。自9日至今，國家已先後出臺三條政策，內容覆蓋新房價格、二手房轉讓以及土地市場，連續三記重拳能否遏制住瘋狂上漲的樓市？密集調控政策引發了眾多猜想。三記重拳覆蓋主要交易環節。

　　三條政策分別為：9日國務院常務會議通過的《關於試行社會保險基金預算的意見》，其中規定二手房交易營業稅免徵時限由2年恢復到5年；14日，國務院常務會議出臺政策要求各地加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲勢頭，而住建部隨即邀請眾多副市長前去開會，尋求抑制房價的地方支持；17日，國土部等五部委出臺的《進一步加強土地出讓收支管理的通知》 則明確，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低於全部土地出讓款的50%”，而如果開發商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。

　　“從政策內容來看，這三個連續的政策已經覆蓋了房産市場的主要交易環節”，山東大學經濟學院副院長李鐵崗稱，“政策密度及力度前所未有”。

　　取消“五改二”房主忙降價

　　個人住房交易優惠政策取消是三記重拳的第一環。以濟南為例，省城一大型二手房仲介的負責人對記者稱，受優惠政策影響，2009年濟南二手房交易激增，到11月底，全市二手房交易總套數突破了24000套，比去年同期翻一番。與此同時，濟南二手房價格激增，“平均每平米要比2008年上漲300元至500元”，這位負責人稱，“上漲過千的也不在少數”。而優惠政策臨近終止，二手房交易更為瘋狂，政策取消的消息披露後，濟南一天的二手房屋交易量接近150 套，“是過去一個月甚至兩個月的交易總量”。

　　據了解，政策效果已經在市場顯現，由於想趕在政策終止前將手裏的二手房轉讓出去，一些房主主動調低了房價。

　　土地市場或難再拍出天價

　　自今年年初樓市回暖後，“ 漲 價”貫穿了整個年度，土地市場隨之升溫，臨近年底，土地大戰更為瘋狂，在全國範圍內，各地的“地王”紀錄被頻頻刷新。

　　同樣的情況也在濟南發生。典型案例發生在12月3日，濟南一不足7000平米的地塊拍出了1.92億的天價，其樓面地價也被抬到1.5萬元/平米。此後不久，保利山東置業以18億拿下華信路附近一地塊，“我們最高預測是每畝地400萬元，但最後成交價格是800萬元一畝”，黃金地産的項目研發經理李松年稱，“太瘋狂了”，而在2008年，濟南土地市場流拍現象“時有發生” ，“市區的土地每畝200萬就算是高價了”。

　　17日五部委出臺的政策被業內解讀為“打擊囤地” ，“促使開發企業加快樓盤銷售，增加普通商品房的供給”。同時，李鐵崗也認為，這一重大政策能夠為火爆的土地市場降溫。“道理很簡單，50%土地款至少要過億，甚至能達到幾個億，這道門檻就把一批開發企業攔在門外了”，李鐵崗説，“一塊地十幾家企業爭和一兩家企業爭不會是同一個結果，(濟南)土地可能不會再被拍出天價來”。

　　引發“扭轉當前樓市走向”猜想

　　調控政策的影響效果最先在股票市場顯現，受“利空”影響，近日地産股建築股一度成為跌幅最大的板塊。

　　我省地産專家以及開發企業認為，地産業政策從緊的預期對未來走勢影響更大。李鐵崗認為，國家出臺的各種調控政策有漸進性的特徵，以實現控制目標為主要原則，“如果上述政策施行一個階段後沒有達到預期目標”，相應的後續政策將陸續出臺。

　　這一觀點也與眾多開發企業相一致，北大資源山東地産助理總裁王煥新認為，出臺的土地轉讓金比例政策並未明確規定執行日期，相應細則也未明確，市場實際效果並不明顯，但“這被看做是國家嚴控地産業的信號”，未來政策“收緊趨向明顯，政策使用範圍也可能繼續擴大，甚至延伸到金融領域”，而後者對市場的作用“將更為明顯”，甚至“扭轉當前的地産市場走向”。(張璐)

責編：肖成迪