地産商借道“圈錢” 銀行信貸理財産品或將受限

　　年底房價持續高漲,儘管年底銀行信貸緊縮,但是房地産商卻並不缺錢。

　　據用益信託的統計數據表明,2009年11月份發行的房地産信託産品達18個,融資規模高達87.37億元,三季度信託公司與房地産簽訂的投資資金就達到540億元,佔信託資金各領域投資的首位。

　　信託投資地産蘊含高風險

　　房地産信託的火爆,引起了監管部門的強烈關注,上海銀監局11月份向信託公司下發了風險警示函,但12月份這一上升勢頭並沒有減弱,普益財富出具的報告中指出,12月7日到13日這一週,共有8家信託公司發行14款集合資金信託産品,其中就有10款用於房地産領域。

　　房地産開發商是怎樣通過信託計劃獲得更多資金的呢？在一項信託計劃中,地産商可以用自己的存量資産來認購信託計劃,享有次級受益權,真正掏錢的普通投資者,享有優先級受益權,開發商的存量資産充當了“質押”的作用。

　　在信託計劃中地産項目註冊資本將得到擴充,從而達到商業銀行的放貸要求,地産商不僅能得到信託貸款,也有資質得到銀行的開發貸款。

　　一位不願具名的信託公司內部人士表示:“作為次級受益權的資産應該選擇風險比較低的行業,因為次級對優先級要起到保障作用,房地産業風險很高,本身就不適合作為次級受益權的資産,而將其再進行抵押獲取銀行貸款,風險進一步被放大,是一種很危險的操作。同時,次級抵押也犧牲了優先級個人投資者的利益。”

　　普益財富信託研究員認為,基於年底開發商對資金的強烈需求,11月以來房地産投資信託産品發行量一直保持高位。房地産項目素來被冠以“高風險”稱號,但房地産投資信託産品的風險水平,除取決於項目情況外,還很大程度上決定於風控措施。如風控到位,産品仍可具有穩健投資性。

　　目前對於信託貸款類産品,最常見的保障方式是引入“抵/質押+保證擔保”的雙保險方式。12月7日-13日這周發行的貸款類房地産信託産品,部分僅運用了“保證擔保”的風控措施,這類産品在債務人違約的情況下,僅能依靠擔保人這一途徑維護受益人利益,而對擔保人的強制執行仍具有較大不確定性。

　　銀行信貸理財産品或將受限

　　目前佔據銀行理財産品市場半壁江山的是銀行信貸類理財産品,這一模式的優勢在於,銀行可以在不動用存款的同時,擴大貸款業務;信託公司在資金管理過程中,擴大業務空間。

　　隨著投向地産領域的信託資金不斷增加,銀信合作産品也有不少流向了房地産開發商。

　　根據普益財富的統計數據,11月份共有530款銀信合作理財産品,由34家信託公司與31家商業銀行合作發行,銀信合作産品佔銀行理財産品總數的62.13%,發行規模達到7594億元。

　　由於三季度以來銀行新增貸款額急劇下降,市場上旺盛的資金需求,轉而求助於銀行的信貸類理財産品。

　　銀行信貸理財産品發行數量激增引起了監管部門的重視,據悉銀監會正在向相關部門徵求意見,擬對銀信合作産品變相放貸的方式進行限制。

　　這一類産品目前仍處於發行高位,12月5日到10日期間,就有15家銀行發行了105款該類産品。

責編：肖成迪