二三線城市成房價上漲新陣地 地産泡沫或擴散

　　中央經濟工作會議剛結束，各路券商紛紛開始向股民推薦房地産二三線城市的代表股，如信達地産、蘇寧環球等。業內人士認為，中央經濟工作會議提出穩步推進城鎮化，放寬中小城市和城鎮戶籍限制，意味著今後不會一味再搞一線城市中心化，而是要啟動更多的消費點拉動內需，這將給二三線城市帶來持續的城市化動力及大量剛性需求和改善型需求。

　　接棒一線城市，二三線城市成房價上漲新陣地

　　來自國家統計局的數據表明，今年11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%，漲幅比10月份擴大1.8個百分點；環比上漲1.2%，漲幅比10月份擴大0.5個百分點。其中，新建住宅銷售價格同比和環比上漲的城市均達到67個，環比漲幅最大的5個城市是：海口4.7%、杭州3.1%、北京3.0%、徐州2.8%、銀川2.6%。此前，國家統計局公佈的前三季度全國房地産市場運行情況顯示，新建住宅同比價格上漲的城市有58個，其中漲幅最大的五個城市是金華、寧波、錦州、廣州和銀川；環比上漲的城市有66個，其中漲幅最大的五個城市是溫州、湛江、杭州、濟寧和銀川。

　　另據記者了解，長春等省會城市，儘管漲幅不在全國前列，但是因為近兩年來一直保持著穩步上漲的勢頭，目前房價已達到近三年的最高點，11月份新建商品房價格突破5000元。

　　有分析人士指出，造成二三線城市房價飆升的主要原因，一是近幾年內地省會城市GDP增速持續高於京、滬、深等一線城市，帶動經濟發展，資本和勞動力向二三線城市轉移，增加了二三線城市本地居民的剛性需求；二是相比房價迅速上漲的一線城市，二三線城市仍然是“價格洼地”，吸引了部分外來投資者的進入，增加了投資性需求。據了解，一向以本地居民自住為主的吉林省省會長春市，今年投資者比例有可能達到20%，是2006年的三倍；三是與一線城市相比，二三線城市呈現出一定的價格傳導滯後性，目前的房價上漲可以看做“追漲”的結果。

　　易居中國長春分公司總經理王喻冬分析説，加快城鎮化進程，會加快農民人口向城市流動，帶來大量的新增購房需求，使房地産價格獲得有力支撐。另外，中央經濟工作會議報告中還提到要“提高城市規划水平，加強市政基礎設施建設，完善城市管理，全方位提高城鎮化發展水平”，這也意味著這一輪城鎮化不會是低水平的簡單重復，而是城市形象的提升和居住舒適度的提高，樓價也將從中分得一杯羹。

　　爭相佈局，二線城市又掀“搶地狂潮”

　　中央經濟工作會議關於推進城鎮化、放寬中小城市城鎮戶籍限制的消息剛剛落地，今年在北京土地市場上屢有收穫的首開股份迅速出擊二三線城市，以24.23億元拿下了太原和廈門共計67.644萬平方米的土地。

　　事實上，萬科、中海等一線開發商早已在二線城市大舉佈局。據克而瑞(中國)研究中心統計，今年前七個月，萬科、中海等多家大型房企在二線城市新增土地儲備的建築面積約980萬平方米，佔總新增土地儲備建築面積的49%，三四線城市佔29%，而一線城市僅佔22%。

　　房地産企業紛紛出手，帶來二三線城市土地市場井噴。據了解，今年11月份，我國一線城市中除上海以外，住宅用地成交量均出現下滑。北京僅成交一宗，面積27萬平方米。上海成交35萬平方米，廣州、深圳則均無住宅用地成交。但反觀二三線城市，土地成交量則出現明顯活躍的跡象。天津上月的住宅用地成交量大幅增加，共成交360萬平方米。其中津南區八里臺鎮的一塊住宅用地面積高達248萬平方米，是天津今年最大的住宅用地。此外，武漢11月的住宅用地成交量也超過了100萬平方米。

　　除積極拿地外，大型房企對二三線城市的重視還體現在與地方政府和國資平臺的密切合作上。今年5月份，萬科與長春市政府達成協定，將在房地産開發、城市綜合體等領域擴大投資，預計在長春開發投資總額30億元。業內人士分析認為，二線城市已經成為房企聚焦的熱點。

　　“城鎮化可能是一把雙刃劍，一方面帶動二三線城市發展，另一方面使一線城市的地産泡沫向二三線城市擴散”，長春房地産業內人顧永超説。

　　品牌地産進軍二三線城市，提高了當地房地産開發檔次，但是同時也拉高了房價。今年9月份，長春新建商品房成交均價為4500元/平方米左右，隨著“地王”頻繁出現，房價也在迅速走高，進入10月份，突破5000元大關。10月30日，中海地産以均價破萬的高價拿下長春“長鈴地塊”，樓面地價達到3480元/平方米，預計房價將超過7000元。業內人士指出，有了這樣的市場預期，長春明年樓市開盤價將超過6000元/平方米。

　　不僅僅是長春，包括成都、武漢、南京、杭州甚至蘭州在內的多個二線城市，在臨近年底的傳統樓市淡季，樓市也顯現出不同以往的上漲趨勢。

　　顧永超認為，在傳統淡季中出現這樣的銷售熱潮非常不正常，這是一種擔心房價上漲的“恐慌性購買”，將大大提前釋放居民的購買力，而且進一步推高房價。日前甚至連西北城市蘭州也出現了均價破萬的樓盤。與很多二三線城市年人均可支配收入剛剛過萬的購買力相比，房價的漲幅已經遠遠超過了工資漲幅，樓市發展的可持續性令人擔憂。

　　萬科公司董事長王石近日接受了《華爾街日報》的獨家採訪。他認為，目前諸如北京、上海等一線城市的房價肯定存在泡沫。從全國整體來看，泡沫特徵還不明顯。但如果泡沫向二線、三線城市擴散，情況將十分令人擔憂……這樣一來其性質就會類似日本上世紀90年代初破滅的房地産泡沫。

責編：王玉飛