三城市樓市調查：尋找房價“洼地”

　　長 春

　　剛需引領樓市 明年依然看漲

　　“去年這個時候説房價會漲要挨罵，今年再説同類的話，基本沒人反對了。”長春房地産業一位資深人士表示，他對長春房價預期的相同判斷，在去年和今年引起了完全不同的反響。記者在採訪中發現，房地産市場供不應求的現實，也預示著長春這個“二線半”城市的房價明年可能還會漲。

　　供不應求致房價飆升

　　長春今年的房地産市場，走過了“1、2月觀望——— 3、4月搶購———5、6月漲價———7、8月供不應求”幾個階段。據長春市住房保障和房地産管理局統計，今年1-10月，長春商品住房銷售面積為531.8萬平方米，同比增長30.5%，銷售金額為199億元，同比增長49.5%。與需求旺盛形成鮮明反差的是，由於開發商對市場回暖估計不足，開工減少，導致今年長春商品房供應明顯不足。今年1-10月份，長春商品房新開樓盤61個，商品住房上市量為443.2萬平方米，同比下降30%。

　　在供求關係作用下，長春房價從3月份開始一路上漲，1-10月份，商品住房銷售均價3742元/平方米，同比上漲14.5%。如果剔除其中的保障房因素，長春10月份新建商品住宅成交價格至少比年初增加了500元/平方米。

　　剛需支撐長春樓市

　　“長春房地産還是一個比較初級的階段，現階段還是剛性需求為主。”長春房地産業內人士顧永超説。

　　一是棚改造成的剛性需求。據了解，自2006年以來，長春市進行了大規模的棚戶區改造，拆除108個棚戶區，房屋面積達1009萬平方米，居民近13.3萬戶。其中，貨幣安置戶為8.8萬戶，佔拆除總戶數的66%，如按拆遷戶中有50%購房，每戶80平方米計算，有近4.4萬戶被動購房者，增加了352萬平方米的住房剛性需求，攤入近三年，相當於每年增加100多萬平方米的銷量；二是新婚家庭購買住房的需求愈來愈強，長春市每年登記結婚的新人在3萬對以上，即使其中有一半人購買新房，需求也可達100多萬平方米；三是新增城市人口的住房需求。隨著城市化步伐的加快，長春市每年都要新增50多萬人口，他們對住房的需求也是一個很大的市場。

　　正是因為剛性需求的支撐，因此，長春房地産市場近年來很少出現其他城市那樣過山車般的大起大落，而是始終保持著相對穩定的增長。據長春市住房保障和房地産管理局副局長李曉曼介紹，近三年長春房價漲幅分別是：2007年15.9%，2008年9.4%，2009年1-9月份14.5%，漲幅尚在合理區間；商品住房價格指數與全國平均水平持平，今年1-8月，位居70個大中城市中的第31位，在全國40個重點城市中居36位，處於下游水平。

　　吉林省社科院經濟所研究員李曉群認為：“以省會城市來講，長春房價本來也不高，上升空間是有的。如果地價等因素不出現大的變動，下調的空間幾乎沒有。就像這次金融危機的到來，也沒有使長春房價出現大幅下調。”

　　明年需求仍然旺盛

　　“明年長春樓市整體還會不錯，需求仍然旺盛。上半年市場供小于求，延續2009年的態勢，在下半年的時候供應會有所放量，整個市場全年基本供求平衡。”長春中原地産代理有限公司市場研究部經理鄧昱説。

　　據了解，隨著市場形勢向好，長春開發商信心恢復，出現了大舉拿地的勢頭。今年9月至11月，長春市出讓土地130萬平方米，是前8個月土地出讓面積的1.3倍，總金額的3倍，平均地價也從前8個月的1710元/平方米飆升至11月份的2825/平方米。地價的升高，成為判斷明年房價升高的重要依據。鄧昱認為，明年長春房價仍會有所上升，上漲幅度在10%左右。

　　儘管長春房地産市場的火爆可以找到諸如剛需支撐、價格洼地等合理解釋，但是投資性需求的增加也是一個不爭的事實。今年七八月份，長春樓市大單頻現，有的買家一齣手就是成百萬甚至上千萬元，同時買下三五套住宅或是整層寫字樓。作為一個連二線都算不上的房地産“二線半”城市，這種現象過去在長春並不多見。“大單現象”表明，經過三四月份“剛需潮”，五六月份“改善潮”之後，長春樓市開始涌動“投資潮”。長春市住房保障和房地産管理局相關人士今年也首次承認，長春樓市存在“少部分投資性需求”。去年底相關部門統計，長春購房者自住比例達85%至90%以上，今年這個比例正在發生變化。據相關機構預測，今年年底，投資性需求有可能達到20%。

　　長春中原地産代理有限公司市場研究部經理鄧昱認為，在房價上漲和通脹預期的影響下，明年的投資性購房比例會繼續增加。“對於長春房地産市場來説，這是一把雙刃劍。投資性需求增加能夠增加市場的活躍程度，拉動消費；但是，投資性比例過大，會推高房價，增加房地産市場的泡沫，給健康的房地産市場造成致命傷。” (郎秋紅)