國泰君安：中央經濟工作會議利好房地産 薦27股

　　中央經濟工作會議對於地産行業的政策基調是積極扶持的。會議表示保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性,並將繼續實施積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策,加快城鎮化。

　　放寬中小城市和城鎮戶籍限制將加快二三線城市城市化發展步伐,提升量價空間。會議提出,要把解決農業轉移人口逐步在城鎮就業和落戶作為推進城鎮化的重要任務,放寬中小城市和城鎮戶籍限制。這將為二三線城市帶來持續的城市化發展動力及大量剛性和改善性需求。

　　與我們中期深圳房地産策略會議的觀點相符:二三線城市的行業將具有更大的發展空間。二三線城市房價上漲速度慢,整體尚未達到前期高點;而需求結構總體表現良好,主要是剛性和改善性需求;同時,在城市化進展和城際地鐵輕軌建設提速等有利因素驅動下房價上漲潛力較大,且為中長期趨勢,看好二三線城市量價空間。

　　土地供給量及保障性住房均將有所增加,將平滑過度上漲的地價對於開發商帶來的資金壓力及風險。會議表示將增加普通商品房供給,支持居民自住和改善性購房需求,加大農村危房改造支持力度。由於增加土地儲備、拍地至銷售需要一段時間,短期對於行業供應量的壓力不大。保障性住房的增加力度和地方土地財政格局改善程度有關。

　　二手房營業稅減免政策預計于年底到期後,取消優惠的可能性更大。

　　其它優惠政策有望維持現狀。取消優惠有利於抑制二手房(尤其是一線城市)房價上漲過快,打擊炒房的投資投機需求。

　　維持行業增持評級,建議超配,包括一線龍頭和二三線地産股在內的整個房地産板塊都有很好的投資機會。地産行業政策面的穩定與基調在我們預期之內,但超過市場平均預期。

　　未來可售量有望大幅增長的一線公司重點關注招商地産（000024）、華僑城A（000069）、萬科,關注保利地産（600048）和金地集團（600383）。

　　繼續維持9 月以來對二三線城市代表股票的重點推薦,建議重點關注信達地産（600657）、蘇寧環球（000718）、ST 魯置業、嘉凱城（000918）、名流置業（000667）、建發股份（600153）和北京城建（600266）,積極關注華發股份（600325）、蘇州高新（600736）、中國寶安（000009）、冠城大通（600067）、中南建設（000961）、臥龍地産（600173）和浙江廣廈（600052）等。

　　他們具有一些共同特徵:土地儲備具備規模優勢(普遍400 萬平米以上);拿地時間早,地價成本非常低;項目集中分佈于某一個經濟發達區域(如江浙、山東、海西等)或者基本實現全國性佈局;未來開發速度有望加快。

　　能夠持續低價獲取土地的代表是華僑城A 和中鐵二局（600528）。國內別墅産品代表是華僑城A、中糧地産（000031）和新湖中寶（600208）。關注大股東資産注入代表標的張江高科（600895）、北京城建、城投控股（600649）和中華企業（600675）等。REITS 試點和保險投資不動産的受益股包括金融街（000402）、張江高科、浦東金橋（600639）等。

　　(國泰君安)

責編：王玉飛