迪士尼落滬 “米老鼠”成上海經濟轉型新底牌

　　11月4日上午8點30分，上海市人民政府新聞辦公室授權宣佈：上海迪士尼項目申請報告已獲國家有關部門核準。經過十多年的期盼，上海終於等來了迄今國內最大的外商投資娛樂項目。上海迪士尼樂園所承載的，遠遠超過了一個主題公園，它還承載著上海市借迪士尼項目實現經濟轉型的宏圖。

　　特寫

　　童話照進現實

　　從上海浦東黃浦江畔的陸家嘴金融貿易區出發，開車向東南方向行駛，在不堵車也不超速的情況下，到“布宜諾（Buena）項目”地塊，不過用了半小時。

　　路過A1、A2兩條高速路的交叉口，沿著A1繼續向東開約2公里，右手邊有一條小路叫唐黃路。從這裡走進去有四個村，四個村都各有一部分將因為“布宜諾項目”徵地而拆遷。

　　中國證券報記者先就近走到了金家村。一問之下，發現多數鄉親們都知道迪士尼的事了。也難怪，中國證券報記者進村時，在路口已經碰到了兩輛寫著“新聞採訪”的車，不禁自嘲地想起趙本山的小品“公雞下蛋”——“被狗仔隊發現以後，全村的雞、鴨、鵝、狗、貓都知道了。”

　　既然來到了未來的“卡通世界”，中國證券報記者決定像“喜羊羊與灰太狼”裏面一樣，先去找找德高望重的“老村長”。

　　中國證券報記者先後找到了金家村、學橋村、趙行村和旗桿村四個村的村委會，但只見到了一位“老村長”。據説，其他村長都去開會了，開會的內容可能正是和迪士尼有關。唯一見到的“老村長”其實很年輕，他説，這次徵地總面積是4.12平方公里，其中趙行佔到一半以上。中國證券報記者碰到的其他村委會幹部們則大多出言謹慎，表示沒有得到正式通知，很多事不知情。

　　中國證券報記者發現，幾乎在每個村村委會的公告欄裏都有一份徵地公告，有的還附有徵地明細。原來，早在今年8月28日，市政府就已經批准徵地，浦東新區政府隨後發佈了公告。村民辦理徵地補償登記的期限是截至9月13日。看來，“全村的雞、鴨、鵝、狗、貓都知道了”也不全是“狗仔隊”的功勞了。

　　“迪士尼，説都説了近10年，我們也不當一回事了。這回政府徵地出公告了，我想總是真的了。”學橋村一位大姐説。

　　“總要看到人民日報、解放日報登出來，我們才覺得可以算數。”金家村村委會一位老伯説。

　　那麼，他們願不願意自己搬走，讓米老鼠唐老鴨住在自己老家的地盤上呢？

　　“年輕人喜歡住新房，我們老年人在這裡自家房子住慣了，總不大想走的。”旗桿村一位正在菜地裏幹農活兒的老人説。

　　“土地是國家的，拆遷總歸有補償的，我們不擔心。”有人這樣説。

　　“我在這裡住了9年，拆遷我們就回老家去了。”“老家在哪？”“浙江。”這是中國證券報記者在趙行村一家雜貨店門口，和一位正在洗菜的中年女子的對話。

　　金家村一位保安師傅很認真地在中國證券報記者帶來的地圖上畫出他認為自己要搬去的地方，“聽説就是這裡，川沙路妙境路當中一塊。”

　　本來，中國證券報記者還試圖聊聊迪士尼動畫人物、迪士尼英語兒童教育，見到帶小孩的婦女就趕緊迎上去説説。可是，當時當地，卻沒發現誰對這些感興趣。當一位同行指著告示欄裏一張告示諮詢一位阿婆時，阿婆搖著手説：“我不識字的。”

　　有關迪士尼的旅遊、消費，好像並不能特別引起興奮的談資。可能在目前，對村民們來説，迪士尼來了的意義基本只等同於一年後拆遷，大家説得更多的是誰家先拆誰家後拆，生活質量是不是會受到影響。

　　迪士尼的童話來了，可大家面對的還是村裏的現實。離開村裏的時候，中國證券報記者看著成片的農田，想象著幾年後迪士尼主題公園的樣子，頗有滄海桑田之感。和上海很多大型項目所經歷的一樣，村民們的生活將被城市發展所改寫，與此同時，他們也成了這個城市發展史的見證者。

　　圖片説明：

　　在這塊即將被徵用的土地上，現在看到的依然是農田、農舍和辛勤耕作的村民。孔維純 攝

　　公司漸次受益 上海板塊迎來長期利好

　　本報記者 朱茵 上海報道

　　隨著上海市宣佈上海迪士尼項目申請報告已獲國家有關部門核準，4日界龍實業和中路股份的股價在低位徘徊後漸次走穩。去年11月7日，界龍實業和中路股份股價分別從6.01元和4.48元的最低點啟動，至今不滿一年時間內，分別達到了18.24元和23.91元，股價翻了幾個跟鬥。

　　業內人士認為，迪士尼項目對於經濟的整體影響是正面的，但是具體到各個行業，甚至同一個行業內部不同類型的公司，受益的順序和程度不同；受迪士尼項目影響，上海本地股還會精彩紛呈。

　　受益行業漸變

　　研究機構認為，上海迪士尼無論是旅遊人數的規模還是對當地經濟的影響都相當巨大，這種影響可能超過香港。

　　長江證券研究部資深分析師張凡認為，可以按照迪士尼簽約後，公司的受益順序來分析這種投資邏輯。從迪士尼簽約到開園營業，一般要持續4年以上的時間。從簽約開始，應該是建築商最為受益；在建設過程中迪士尼的零售業務會在內地大規模開展，這其中主要涉及到授權經銷商和製造商，消費領先於旅遊啟動；在開園前1年左右，旅遊酒店餐飲類的股票將開始表現；在開園後，則是交通運輸開始受益。東北證券金融與産業研究所也認為，迪士尼行情中，地産基建股會先行上漲、旅遊酒店後發力、交通運輸受益不明顯。

　　值得關注的是，在香港迪士尼開業前，各類行業都出現了上漲，受益程度不同，但都保持了正收益。而在香港迪士尼開業後的1個月時間內，投資者選擇獲利離場，相關上市公司的股價出現了較大跌幅。在出現調整之後，商業地産由於受整體宏觀經濟形勢向好的影響，繼續創出了新高，而其他股票則在相當長的時間內未能達到前期高點。研究員指出，上海迪士尼與香港迪士尼有較大的不同點。除了園區規劃現在未知外，預計主要設施項目沒有太大的變化，上海迪士尼項目佔地面積更大，未來接納的遊客數量可能更多，由此酒店、交通和百貨零售業等行業將明顯受益。

　　惠及上海本地股

　　海通證券研究所張冬雲表示，投資者眼光可以放寬，迪士尼的影響面會比較廣，特別是基於對未來上海經濟中長期發展良好預期、及對未來時間段支持泛浦東發展的政策面有望不斷超預期的樂觀預期下，未來三個月至六個月時間內上海本地股指數仍將有望較滬深300指數實現超額收益。

　　海通證券認為，在上海迪士尼項目逐步明朗化的前提下，可以重點從以下幾條主線挖掘相關投資機會，相關上市公司旗下土地資産被徵收帶來的一次性交易型機會；存在直接或間接參股上海迪士尼合資公司預期帶來的潛在投資機會；上海迪士尼項目一旦正式啟動後新增入滬旅客人數有望顯著增加預期下帶來的相關投資機會。

　　在一些機構投資者看來，近期上海本地股還會精彩紛呈，未來上海市可能就“金融中心”與“航運中心”建設出臺進一步的具體優惠政策或措施，能給相關板塊股票帶來潛在投資機會。

　　虛火旺燒 迪士尼概念地拍出天價

　　本報記者 李良 上海報道

　　上海市政府4日清晨宣佈迪士尼項目獲批的消息，顯然大大吊高了開發商的胃口。4日上午10點，被外界稱為“迪士尼地塊”的上海川沙A08－03地塊進行現場競標，結果短短15分鐘，上海象嶼置業就以11.9億元的天價阻嚇了競爭者，一舉奪下了該地塊。這個價格有多高？一個數據可見一斑：264%的溢價水平已經超過了今年上海溢價率最高的地王——趙巷10號地塊的水平。

　　對於“迪士尼地塊”的天價，業內褒貶不一。一些開發商認為，該地塊樓板價已經超出當地新盤銷售的價格，運作會有一定的困難。而一些分析師則表示，受迪士尼項目獲批的刺激，該地區土地拍賣熱將會持續相當長一段時間。

　　麵粉貴過麵包

　　除了較高的溢價水平外，上海川沙A08－03地塊拍賣結果震動業內的還有另一個數據：14024元/平方米的樓板價。而目前，川沙地區在售樓盤中，價格最高的均價不過14000元/平方米，一些普通的樓盤每平方米均價甚至不超過萬元。無怪乎在競拍現場，有開發商搖搖頭説：“價格高得離譜。”

　　有關資料顯示，川沙新鎮由原川沙鎮和機場鎮合併而成，地處上海外郊環區域。自從傳聞迪士尼一期選址落戶川沙區域後，該區域房價從均價每平米3000元扶搖直上，最高一度觸及16000元/平方米。上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，川沙區域的房價比環線均價已高出三四成，相對已經有些偏高了。

　　不過，在今年上海樓市的上漲潮中，類似川沙此次出現的“麵粉貴過麵包”現象屢見不鮮。如金地集團耗費30.48億元攬下上海趙巷10號地塊、中海地産以70.06億元的價格拍下上海普陀區長風6B、7C兩幅地塊等，都出現了樓板價高於該區域在售樓盤均價的情況。而這些昂貴的“麵粉”也很快拉動了區域內“麵包”價格的直線上漲。對此，易居中國分析師薛建雄指出，從規劃角度來看，上海川沙A08－03地塊項目未來對周邊房價的影響有限，如果周邊房價只是因為地王而過快上漲，短期內就會出現泡沫。

　　也有業內人士認為，與上海其他區域的地王不同，川沙區域的價格暴漲絕大部分因素來自於迪士尼概念的炒做，當地居民的收入水平根本無法支撐這個價格水平，虛火的成份很高。不過，從世博對上海三林地區長達三四年的價格拉動來看，在迪士尼正式建成開園之前，這個概念或許能較長時間支撐該地域的價格泡沫。

　　理性看待概念炒做

　　上海樓市就迪士尼概念炒做正酣，但其中隱含的風險也令業內頗為擔憂。業內人士指出，雖然迪士尼落戶上海將産生一定的産業聚積效應，但如果過高地估計了這種效應而盲目推高房價，可能會得不償失。

　　薛建雄表示，迪士尼的建設至少需要4年以上的時間，這也就意味著多數企業需要一段時間後才能體現收益。特別是迪士尼建設期間是一片大工地，這對周邊的樓市反而不利。雖然長期看好該項目，但短期的陣痛也需要付出一定的代價。此外，迪士尼獲批和拍出地王消息的同時出現，必然導致區域房價短期的過快上漲，將需要一段較長時間的調整才能進入區域發展應有的理性房價。而一個區域過快發展的過程中，必然會遇到各種問題而導致周邊房價的起幅，市場也應該對此有足夠的認識。

　　楊紅旭則指出，雖然迪士尼獲批對上海樓市是一個巨大利好，但這並不意味著其足以支撐上海樓市維持當前的大牛市。“迪士尼項目只是一個影響因素之一，市場大勢才是板塊變化的主要影響因素。”楊紅旭説。

　　迪士尼落滬 “米老鼠”成上海經濟轉型新底牌

　　本報記者 高改芳 上海報道

　　11月4日上午8點30分，上海市人民政府新聞辦公室授權宣佈：上海迪士尼項目申請報告已獲國家有關部門核準。經過十多年的期盼，上海終於等來了迄今國內最大的外商投資娛樂項目。上海迪士尼樂園所承載的，遠遠超過了一個主題公園，它還承載著上海市借迪士尼項目實現經濟轉型的宏圖。

　　十年等待終成行

　　如果僅僅是一座主題公園，上海迪士尼項目恐怕不需要等十年。

　　一位不願透露姓名的分析人士介紹，上海迪士尼項目之所以經過了長達十年的討論，可能與迪士尼在中國龐大的媒體計劃有關。迪士尼在中國的野心並不只是一個主題公園，而是以後進軍中國電影、電視、網絡、圖書等廣闊媒體領域。

　　迪士尼樂園官員曾表示，儘管中國人通過為數不多進入中國的電影和電視了解了米老鼠和迪士尼品牌，但他們對迪士尼樂園中講述的童話故事和眾多角色並不熟悉。

　　為了能更廣泛地深入中國受眾，在上海迪士尼樂園計劃中，美國迪士尼公司(Walt Disney)和上海市政府的合作中可能包括一份重要的媒體協議。這份協議允許美國迪士尼公司與當地企業組建合資公司，通過這家合資公司，迪士尼可以放手製作電影、電視和網站內容，推廣其品牌、故事和卡通角色，以增加該公司和上海市政府聯合擁有的這家主題樂園的訪問量。該合資公司將由上海市政府控股，上海市可能有權任命總經理和其他高管。上海市政府&&入股該合資公司的當地企業，可能包括了部分大型開發商，他們將以浦東國際機場附近的土地換取股份。

　　可見，上述協議可以使美國迪士尼公司避開中國對電影進口配額的限制，也不會受到夏日和假期限制措施的衝擊，同時不會受限于電視審查制度。可見該合約將為迪士尼帶來遠遠超越美國同行的巨大優勢。

　　因此，為了能與上海市政府達成最廣泛進入中國媒體市場的協議，迪士尼就在上海浦東建設一座大型主題樂園和酒店綜合建築一事，與中國方面進行了時斷時續、前後歷經逾10年的談判。

　　承載上海經濟轉型夢想

　　迪士尼樂園承載著上海經濟轉型的夢想。

　　11月1日，上海市市長韓正指出，要通過實施六個方面的措施來加快上海經濟結構戰略性調整。第一大措施就是大力發展服務業。韓正隨後承認，本週上海迪士尼項目就會對外公佈。

　　今年5月11日，上海市市委書記俞正聲表示，為了推進上海兩個中心建設，促進上海産業結構調整，近期上海市政府將推出包括推進重大旅遊項目落戶在內的六項重大改革舉措。

　　今年1月9日，美國迪士尼公司總部發表聲明稱，迪士尼與上海市政府已正式簽署上海主題公園的框架協議，共同向中國政府提交一份合資在上海興建一座主題公園的計劃。該項目預計耗資244.8億元（合36億美元），一期佔地約1.5平方公里，最早將於2014年對遊客開放。消息人士稱，國家有關部門同時下達了有關該項目的財務結構和基礎設施的指導意見。上海將與美國迪士尼公司組建合資公司。上海和浦東的大型國有企業將代表中方出資。但仍需最終確定的細節包括合資公司的股權結構、中方合夥人、主題公園的具體規劃、動拆遷工作等。

　　有券商分析報告指出，從即將可能啟動的上海迪士尼項目的具體落戶地址看，該項目最終落戶在浦東川沙鎮的黃樓區域依然是大概率事件。事實上，從交通地理位置看，鋻於川沙距離浦東國際機場非常近，且不遠處有上海通往浙江寧波的杭州灣大橋；軌道交通方面，目前已有磁懸浮列車從地鐵2號軌道線自浦東龍陽路站直通浦東國際機場，且未來地鐵2號軌道線將延伸通往浦東國際機場；這意味著川沙鎮擁有先天的交通與地理位置優勢。這為上海迪士尼樂園擁有足夠的客源創造了條件。上海毗鄰數個主要城市，例如南京、蘇州、杭州。上海本地人口約1,900萬，車程3小時內的周邊人口達數千萬。

　　但上海迪士尼項目面臨的問題也不容回避。例如，2005年開業的香港迪士尼遭遇一系列經營問題，遊客訪問量始終沒有達到預計量。上海迪士尼是否會面臨同樣的問題？上海耗費鉅資建立迪士尼樂園，是在做“貼牌生産”：主要資金由中方投入，外方只投入品牌和部分現金，並向中國收取特許費和管理費。在這種模式下，美國迪士尼公司基本上不承擔市場風險和投資風險，中方將承擔幾乎全部的風險。而且引入“迪士尼文化”，與我國目前大力倡導的自主創新振興民族産業是不相符的。

　　香港迪士尼擴建新園區年底動工

　　本報記者 蔣家華 香港報道

　　香港商務及經濟發展局局長劉吳惠蘭4日在回應上海興建迪士尼主題樂園時表示，中國市場龐大，容納兩個迪士尼樂園綽綽有餘。她認為，上海與香港在迪士尼發展上可以互補合作，令雙方均有得益。同時，她還透露,香港迪士尼擴建已經有定案，年底將會動工，未來兩三年內會有新園區落成。

　　“香港迪士尼要獲得成功，擴建是最為關鍵的一步。”香港迪士尼樂園度假區行政總裁金民豪4日表示，迪士尼公司在中國發展多年，上海迪士尼獲批標誌著公司在這個重要且充滿活力的市場發展再跨進一大步。他強調，為了增加香港迪士尼的競爭力，今年7月迪士尼公司宣佈了該樂園的擴建計劃，目前正在落實擴建工程。

　　不會分流太多客戶

　　對於外界認為規模遠大於香港的上海迪士尼樂園建成後會分流客戶，香港多數業內人士並不太認同。香港旅遊業議會總幹事董耀中表示，上海興建迪士尼，不會過多分流香港迪士尼的客源，因為上海迪士尼將重點吸引華東地區遊客，而香港迪士尼的主要客源則來自華南地區。

　　香港旅發局主席田北俊也表示，上海興建迪士尼樂園對香港影響不大，目前訪港的近3000萬名旅客中，160萬名內地客會去香港迪士尼樂園，當中約80萬人來自廣東。他預計5年後內地居民的消費能力更高，加上香港適闔家庭旅遊，內地遊客會繼續到訪香港迪士尼。

　　香港中文大學財務係副教授蘇偉文則表示，上海落實興建迪士尼樂園，對香港迪士尼的競爭力難免造成影響。不過，他認為如果香港與上海能做到有效分流客源，香港迪士尼仍有經營空間。

　　他指出，美國東、西部各有一個迪士尼樂園，但一個主要吸納國際客源，一個主攻本土旅客，各具特色。他認為，香港迪士尼應改變主要吸引國內客的策略，改為吸納東南亞旅客，不要與上海爭內地客源。

　　擴建園區吸引遊客

　　香港迪士尼開業以來，經營上並沒有太多起色，盈利能力也不足。為此，香港特區政府和公司本身也都正在積極考慮經營策略和謀求擴張吸引遊客。

　　劉吳惠蘭就表示，香港迪士尼年底將動工擴建，未來兩三年內興建新的園區。據了解，香港迪士尼擬擴建的三個新主題園區完工後，將新增超過30個設施，全樂園設施總數增加差不多一半至100個以上。屆時，樂園面積將擴大約23%。迪士尼公司已承諾，該三個新園區在啟用後五年內不會在全球其他迪士尼主題公園內出現。

　　有業內人士也認為，現在困擾香港迪士尼經營的問題，不在其門票，也不在管理水平，缺乏的是配套和規模，隨著擴建之後新的配套措施和特色主題上馬，將會提高競爭力。

　　十年等待終成行

　　如果僅僅是一座主題公園，上海迪士尼項目恐怕不需要等十年。

　　一位不願透露姓名的分析人士介紹，上海迪士尼項目之所以經過了長達十年的討論，可能與迪士尼在中國龐大的媒體計劃有關。迪士尼在中國的野心並不只是一個主題公園，而是以後進軍中國電影、電視、網絡、圖書等廣闊媒體領域。

　　迪士尼樂園官員曾表示，儘管中國人通過為數不多進入中國的電影和電視了解了米老鼠和迪士尼品牌，但他們對迪士尼樂園中講述的童話故事和眾多角色並不熟悉。

　　為了能更廣泛地深入中國受眾，在上海迪士尼樂園計劃中，美國迪士尼公司(Walt Disney)和上海市政府的合作中可能包括一份重要的媒體協議。這份協議允許美國迪士尼公司與當地企業組建合資公司，通過這家合資公司，迪士尼可以放手製作電影、電視和網站內容，推廣其品牌、故事和卡通角色，以增加該公司和上海市政府聯合擁有的這家主題樂園的訪問量。該合資公司將由上海市政府控股，上海市可能有權任命總經理和其他高管。上海市政府&&入股該合資公司的當地企業，可能包括了部分大型開發商，他們將以浦東國際機場附近的土地換取股份。

　　可見，上述協議可以使美國迪士尼公司避開中國對電影進口配額的限制，也不會受到夏日和假期限制措施的衝擊，同時不會受限于電視審查制度。可見該合約將為迪士尼帶來遠遠超越美國同行的巨大優勢。

　　因此，為了能與上海市政府達成最廣泛進入中國媒體市場的協議，迪士尼就在上海浦東建設一座大型主題樂園和酒店綜合建築一事，與中國方面進行了時斷時續、前後歷經逾10年的談判。

　　承載上海經濟轉型夢想

　　迪士尼樂園承載著上海經濟轉型的夢想。

　　11月1日，上海市市長韓正指出，要通過實施六個方面的措施來加快上海經濟結構戰略性調整。第一大措施就是大力發展服務業。韓正隨後承認，本週上海迪士尼項目就會對外公佈。

　　今年5月11日，上海市市委書記俞正聲表示，為了推進上海兩個中心建設，促進上海産業結構調整，近期上海市政府將推出包括推進重大旅遊項目落戶在內的六項重大改革舉措。

　　今年1月9日，美國迪士尼公司總部發表聲明稱，迪士尼與上海市政府已正式簽署上海主題公園的框架協議，共同向中國政府提交一份合資在上海興建一座主題公園的計劃。該項目預計耗資244.8億元（合36億美元），一期佔地約1.5平方公里，最早將於2014年對遊客開放。消息人士稱，國家有關部門同時下達了有關該項目的財務結構和基礎設施的指導意見。上海將與美國迪士尼公司組建合資公司。上海和浦東的大型國有企業將代表中方出資。但仍需最終確定的細節包括合資公司的股權結構、中方合夥人、主題公園的具體規劃、動拆遷工作等。

　　有券商分析報告指出，從即將可能啟動的上海迪士尼項目的具體落戶地址看，該項目最終落戶在浦東川沙鎮的黃樓區域依然是大概率事件。事實上，從交通地理位置看，鋻於川沙距離浦東國際機場非常近，且不遠處有上海通往浙江寧波的杭州灣大橋；軌道交通方面，目前已有磁懸浮列車從地鐵2號軌道線自浦東龍陽路站直通浦東國際機場，且未來地鐵2號軌道線將延伸通往浦東國際機場，這意味著川沙鎮擁有先天的交通與地理位置優勢。這為上海迪士尼樂園擁有足夠的客源創造了條件。上海毗鄰數個主要城市，例如南京、蘇州、杭州。上海本地人口約1,900萬，車程3小時內的周邊人口達數千萬。

　　但上海迪士尼項目面臨的問題也不容回避。例如，2005年開業的香港迪士尼遭遇一系列經營問題，遊客訪問量始終沒有達到預計量。上海迪士尼是否會面臨同樣的問題？上海耗費鉅資建立迪士尼樂園，是在做“貼牌生産”：主要資金由中方投入，外方只投入品牌和部分現金，並向中國收取特許費和管理費。在這種模式下，美國迪士尼公司基本上不承擔市場風險和投資風險，中方將承擔幾乎全部的風險。而且引入“迪士尼文化”，與我國目前大力倡導的自主創新振興民族産業是不相符的。

責編：王玉飛